住宅を、住宅ローンを組んで購入する時には、住宅ローンを貸して良いかどうかの「審査」があります。それと同様に、賃貸住宅を借りる時にも、この物件を貸して良いかという「審査」は必要になります。分譲ほどは厳しくない審査ですが、甘く見ていると審査に落ちるというケースも決して少なくはありません。
また、審査の基準は物件や不動産会社、そして大家ごとにマチマチです。だた、それらの審査には、ある程度「基準」というものがあるのです。その「基準」を事前に把握して準備をしておくことで、審査に通る可能性を上げることもできます。そこで今回は、「賃貸の審査」についてをキーワードに、詳しく解説していきます。
目次
1.審査の基本について
☞審査は誰がするのか？
☞保証人が必要
・賃貸は保証人が必要
・保証会社を利用する
・保証会社も保証人も立てられない場合
☞何を審査するのか？
☞審査時の注意点
・勤務先への電話確認がある
・連帯保証人は目処を立てておく
2.入居審査に必要な書類、手続きとは？
☞審査の際の注意点
・申込書の記入
・申込書の記入欄
3.審査に落ちる理由と対策
☞希望物件の家賃と収入バランスが悪い場合
・年収の換算方法を工夫する
・年収から換算する「目安の家賃」
・年収に関しての審査対策
☞職業や勤務先の審査で落ちた場合
・継続性、安定性がないと見なされる場合
・職業、勤務先の審査対策
☞人柄や見た目で落ちた場合
☞その他の理由
・連帯保証人を替える
・連絡がつきにくい
・書類の準備が遅い
☞賃貸住宅の審査に落ちた後の行動
4.同棲するときに賃貸物件を借りる
☞そもそもなぜ同棲だと審査に通りにくいのか
☞審査に通りやすくなる方法
・契約者の収入、仕事
・同居人
・連帯保証人
5.まとめ
審査の基本について
賃貸物件に入居するための「審査」とは、大家さんや不動産会社、そして保証会社が「この人に部屋を貸してもいいかどうか」を検討・判断するものです。勤務先や年収もそうですし、その人の状況や人柄なども審査項目になります。
審査は誰がするのか？
賃貸不動産の持ち主はあくまで大家です。その大家が不動産会社に賃借人募集を「依頼」しているに過ぎないので、最終的な決定権は大家にあります。しかし、実際には入居審査の大半は、賃借人の募集を依頼されている不動産会社が行います。建前上は大家の許可が必要ではありますが、多くの大家は書面でプロフィールを見るだけで不動産会社に一任しているケースが多いです。なぜなら、実際に貸主候補の方と話す時間は、不動産会社が圧倒的に多いからです。
接客過程での会話のやりとりや書類の受け渡し、アポの時間設定、話す時の態度など、細かいところを不動産会社は知ることができます。そのため、それら一連のやり取りから、その人に家を貸して良いかは不動産会社が判断しやすいのです。
特に、「人柄」については、ほぼ100％不動産会社の主観になります。本音を言うと、不動産会社も賃貸借契約を結べないと売り上げが立たないので、賃貸借契約は締結したいです。また、人柄は見た目では分からない部分もあるので、余程のことがない限りは見た目や人柄だけで審査NGにすることはありません。
しかし、あまりにも問題がありそうな人の審査を通してしまえば、今後の会社信用にかかわってしまいます（詳細は後述します）。そのため、最終決定権は大家にあるものの、賃貸を借りる上で不動産会社は非常に重要なポジンションにいるのです。
保証人が必要
賃貸住宅と分譲住宅の大きな違いは、この「保証人」の存在です。分譲住宅も、住宅ローンを組む場合には保証する人が必要です。しかし、住宅ローンの世界では「保証人制度」が廃止され、保証会社が保証人の代わりを担います。
賃貸は保証人が必要
賃貸は原則「保証人」が必要になります。この保証人は、借主の消息が不明になったり、家賃が一定期間滞納されたりした時には、その家賃支払い債務を負う立場の人間です。主には、両親をはじめ親族が保証人になるケースが多いです。
保証会社を利用する
保証人を立てるのが難しい場合には、保証会社を利用するという方法が最も一般的な方法です。むしろ今では、住宅ローンと同様、賃貸不動産でも保証人よりも保証会社がメジャーになりつつあります。保証会社とは、保証人の代わりを「法人」が代わって担ってくれることです。そのため、前項の保証人と同じく、借主が家賃を滞納したときに、代わりに滞納分の家賃を支払ってくれます。保証会社は借主の債務を負う可能性があるため、借主は保証会社には保証料として3～5万円程度（家賃金額などによって変動）を支払う必要があります。
また、保証会社にも債務を負う可能性があるというリスクがあるので、保証会社もきちんと借主の審査はします。不動産会社、大家、保証会社の中では、実は保証会社の審査が最も難しいと言われています。良く勘違いされがちですが、保証会社が滞納分の家賃を支払ってくれるからと言って、借主に支払い義務がなくなるワケではありません。債権が大家から保証会社に移るだけですので、保証会社から保証会社が建て替えた分の家賃は請求されます。
保証会社も保証人も立てられない場合
仮に、保証人を立てるのが難しく、保証会社に依頼したくない場合には、クレジットカード払いの物件を探しましょう。ここで有名なカードが、オリコのクレジットカードです。オリコのクレジットカード払いが可能な物件であれば、オリコの提携している不動産会社を利用することができます。その不動産会社の店舗でオリコカードにて家賃支払い申込をします。
そうすれば、保証会社、保証人不要で住宅を賃貸することができるのです。ただし、これはあくまで、オリコカードに加入する時の審判会社をクリアしているという点と、オリコカードを延滞ナシで利用しているという信用が成せる方法です。そのため、過去にオリコカードで借り入れをして延滞履歴がある場合には、この方法を利用することは出来ません。
何を審査するのか？
では、そもそも不動産会社、大家、保証会社何を審査するのかというと、以下の点を審査します。
1.年収に対する支払い能力があるか
2.職業・勤務先
3.年齢(未成年でないかなど)
4.身分証明書があるか
5.緊急連絡先がだれか、どんな関係性か
6.過去にクレジットカードの支払いなどで滞納した履歴があるか
冒頭に言ったように、あくまで根本にあるのは「この人に部屋を貸してもいいかどうか」という考え方です。
審査時の注意点
審査時には事前に把握しておいた方がスムーズにいくことがあります。特に、賃貸住宅を借りる時は転勤などが伴うことが多いです。そのため、自分自身も多忙になる時期なので、前もって準備できるところは準備しておきましょう。
勤務先への電話確認がある
ほとんどの場合に、勤務先への電話確認があります。不動産会社や大家、保証会社からしても勤務先に本当に勤務しているかは知る方法はありません。源泉徴収があったとしても既に辞めているかもしれませんし、そもそも偽装されたものである可能性もあるからです。
そのため、勤務先へ本人確認の電話をします。ただし、勤務先が忙しい時間帯に電話をかけられても、周りの目もありますし迷惑になります。それを回避する方法としては、比較的電話に出やすい時間帯を教えておくか、事前に自分の携帯に電話をしてもらうようにすることです。自分の携帯に電話してもらい「1分後にかけてください」と言えば、その電話に出ることが出来ます。貸す側としては、その会社の固定電話にかけて借主希望の人が出ればそれで本人確認は出来ているということになります。
連帯保証人は目処を立てておく
連帯保証人を立てて賃貸借契約を結ぶ予定であれば、誰を連帯保証人にするか目処を立てておく必要があります。連帯保証人になると、勤務先に電話がきたり、場合によっては本人に直接連絡来たりするからです。また、連帯保証人はあくまで「借主の債務を負う場合がある」という点を忘れてはいけません。親御さんや兄弟などであれば、快く連帯保証人を引き受けてくれると思いますが、あくまで債務を負う可能性がある点はよくお願いしておきましょう。
入居審査に必要な書類、手続きとは？
まず入居審査の時に必要な書類は以下の書類です。この書類は保証人を立てた時も、保証会社に保証人の代わりを依頼した時もほぼ共通している必要に書類になります。
1.収入証明（源泉徴収など）
2.印鑑証明
3.個人証明書（運転免許証や保険証）
不動産会社によっては保険証でないとダメな会社もあります。理由は、保険証だと健康保険組合の加入年月日が載っており、入社年月日が確認できるからです。ただし、たまに健康保険組合が変わり、入社年月日と一致しない場合があります。その時には「健康保険組合が〇〇年に変わった」と言えるように確認しておきましょう。
また、大抵の場合は会社の源泉徴収票や、まだ勤続一年に満たない場合には月々の給与証明書で問題ありません。しかし、場合によっては課税証明書などの公的書類や、年収証明書（月額給与を基に年額給与を換算した書面）などの会社で正式に発行した書面でないと受け付けない場合もあります。そのため、余裕があれば、これらの書類は前もって用意しておいた方が話は早く進みます。また、連帯保証人を立てる時には、連帯保証人の収入証明書や個人情報証明書が必要になる点は頭に入れておきましょう。
審査の際の注意点
当たり前ではありますが、審査手続きは「迅速に」「正確に」行う必要があります。その行動自体が自分の信用力に関わってくるので十分注意しましょう。
申込書の記入
賃貸借契約をする上では申込をする必要があります。申込書を提出することで、物件を仮に抑えることができます。つまり、申込書に記入しない限りは、他の人にその部屋を取られてしまう危険性があるのです。
申込書の記入欄
申込書に記載する事項は「名前」「住所」「電話番号」などの個人情報、そして「勤務先」「勤務年数」「勤務先住所」「勤務先電話番号」などの勤務先情報などです。特に勤務先情報に関しては名刺一枚持って行くと話が早いので前もって準備をしておきましょう。
審査に落ちる理由と対策
入居審査に落ちてしまった時には必ず落ちる理由があります。その中でも代表的な「落ちる理由」は以下の要素で判断された可能性が高いです。
1.年収
2.職業・勤務先
3.人柄・見た目
たとえば、「希望物件の家賃と収入バランスが悪い」「クレジットカード等の返済時に滞納履歴がある」「金髪やタトゥーなどで心象が悪い」「水商売、派遣社員などで不安定」などの理由が挙げられます。このように、経済的な判断と、その人の心象や将来的な家賃滞納リスクなどを踏まえて判断されます。これらの「落ちる理由」に関しての対策は以下の通りです。
希望物件の家賃と収入バランスが悪い場合
第一に、審査会社は、「希望物件の家賃と共益費用を合わせた金額」と「年収」のバランスを見ます。明確に「年収に対して〇〇％」という基準はありませんが、一般的には30％～35％程度が許容範囲ということです。さすがに月々の額面給与の1/3以上住宅費用に充てるのは、返済として厳しいと判断されるからです。しかし、あくまで所得ではなく年収換算です。つまり、実体の手取り収入はもっと少ないワケですから、年収に対して30％だったとしても実際の手取り収入に対しては40％近い場合もあります。
年収の換算方法を工夫する
年収と希望物件の賃料バランスが悪い場合には、審査に通りやすいように年収を工夫して伝えることが大切です。たとえば、勤続年数が半年の場合には審査が厳しくなります。理由は、継続的にその企業に勤めるかどうかが分からないので、収入の「安定性」と「継続性」に疑問を持たれるからです。
そのような場合は、「職歴書」を書いてもらったり、決まっているボーナス額などが書面であれば提出したりすると、審査が通りやすくなります。転職理由が「スキルアップ」であり、実際にどんどんステップアップしている職歴であれば審査会社の心象も良くなります。
また、基本的には入社半年であればボーナスは貰っていないので、月額給与で換算して見込み年収を計算します。しかし、そこにボーナス額が確定している書類があれば、その金額も加味してくれる可能性が高いです。このように、転職したばかりの一例をとっても工夫しようと思えばいくらでもあります。
年収から換算する「目安の家賃」
審査会社によって換算方法も違いますし、どのように判断するかも異なります。しかし、不動産業界では「目安」として以下のような金額があります。
1.年収200万円～300万円：家賃6万円～8万円強
2.年収300万円～400万円：～11万円強
3.年収400万円～500万円：～13万円半ば
4.年収500万円～600万円：～16万円半ば
5.年収600万円～700万円：～19万円半ば
6.年収700万円～800万円：～22万円強
7.年収800万円～900万円：～25万円強
8.年収900万円～1000万円：～27万円半ば
目安となる計算式は「年収÷12÷3」の数字が「希望賃料＋管理」を上回っていない場合です。たとえば、年収が500万円の場合は「500万円÷12÷3」で約13.9万円となります。つまり、年収500万円の方は家賃と共益を合わせた金額が13.9万円までであれば賃貸することができるということです。ただし、これはあくまで「目安」です。実際の審査は、その方の収入の「安定性」や「継続性」、延滞履歴などの「リスク」などを総合的に判断します。
年収に関しての審査対策
年収の項目に関しては不動産会社の知識やノウハウ次第です。入居審査に通りそうなプロフィールは、優秀な不動産会社であれば、ある程度経験則で分かります。つまり、その方の年収を考えた上で家賃と比較して厳しそうであれば、その場で厳しそうという旨を伝えられる不動産会社でないといけません。
職業や勤務先の審査で落ちた場合
職業や勤務先の審査に関しては、その勤務先自体が「安定性があるかどうか」という点を見ます。また、その勤務先に「安定して」「継続的に」勤めることが出来るかという点も審査の対象になります。
継続性、安定性がないと見なされる場合
たとえば、フリーターや派遣社員、契約社員などは正社員と比較して審査の目は厳しくなります。やはり、会社への定着性が低いため安定して収入が入るか分からないという点が大きいです。また、職業差別では全くありませんが、夜のお仕事や肉体労働系のお仕事、長距離トラックの運転手なども審査には通りにくい傾向があります。やはり、このような仕事は身体が資本になり、肉体的にも過酷な仕事です。そのため、身体を壊した時点で仕事の継続が難しくなり、収入が途絶えてしまうリスクがあるからです。いくら年収が高いとはいえ「一時的な収入ではないか？」「続けられる仕事か？」という点は良くチェックされるのです。
また、無職である場合には、その日と単体で審査に通るのはほぼ不可能です。基本的には、親族などの代理契約や預貯金審査で通す方法しかありません。
職業、勤務先の審査対策
職業や勤務先に関しては、業務内容や勤務実績の証明書を前もって用意して、審査会社に提出することで審査に通りやすくなります。極端な例でいうと、勤務先の上司に通常の勤務態度を書面にまとめてもらった例もあるくらいです。
そこまではさすがに難しいと思いますが、業務内容が分かりにくい仕事は、具体的にどのような仕事をしているのかを提示するのは意外と重要です。その仕事が世の中的なニーズがあり、今後もその会社で継続的に働くことが出来ることを証明できる材料になれば、審査が通りやすくなります。
人柄や見た目で落ちた場合
賃貸の審査に関しては、人柄や見た目で落ちる場合もあります。特に当落線上ギリギリの場合には、人柄や見た目というのは非常に大切になってきます。先ほども言いましたが、本音を言えば賃貸不動産会社はどんな人であろうと賃貸借契約を結んで欲しいです。
しかし、賃貸借契約を結んだものの、その人の素行に問題があり近隣住民とトラブルを起こしたり、家賃を滞納したりすれば大家は大きな被害を負います。その際に、見た目や人柄を判断できなかった不動産会社にも責任があると大家が思えば、今後その不動産会社に賃付けは依頼しないでしょう。
このように、不動産会社に訪問した時点での人柄や見た目というのは、不動産会社自身がきちんと見極めないと、不動産会社自身の不利益に繋がるのです。これは、大家に審査してもらう前に不動産会社でストップしなければいけない項目です。具体的には以下のような方の心象は悪くなってしまいます。
1.極端に不潔である場合
2.ガラが悪い（刺青や服装）
3.挙動不審や怪しい行動をする
4.話し方や態度、一般常識が著しく欠けている
このような点は、不動産会社が口にすると「差別」になるため、不動産会社は思っていても口にはしません。また、刺青があったり、不潔な格好をしていたりするからという理由だけで、賃貸住宅を貸さないというのも人権問題になります。
しかし、毎日同じ服を着ていてフケだらけの人だったり、全身刺青が入っており態度も横柄な人だったりが入居すると、周囲の人はどう思うでしょうか？たとえば年頃の女の子を持っている親御さんは心配するでしょうし、何かトラブルが起きないか心配になります。そのような心配や不安が重なれば、別の入居者が引越してしまうかもしれません。そうなれば大家にとっては非常に大きな損害になります。
その他の理由
前項まででお話した内容が、基本的な審査否決理由ですが、その他の理由で落ちるケースもあります。ただし、これは前項までの項目ほど大きな事項ではありません。そのため、たとえば「収入的にもギリギリで更に・・・」という「ダメ押し」の要素と捉えてください。
連帯保証人を替える
そもそも連帯保証人を立てたにも関わらず、逆に連帯保証人の項目で審査に落ちるときもあります。その理由は、連帯保証人になってくれた人の信用性が低いことです。連帯保証人には、両親、祖父母、兄弟、そして上司や友人も立てることは可能です。
しかし、親族以外ではほとんど通るケースはありません。理由は、もし借主が支払い不能状態になった時に縁が薄い友人や上司では、本当に支払いに応じるかが分からないという理由です。もちろん、連帯保証人になっているので債務を請求することはできますが、現実問題本当に支払ってくれるか分からないということです。
また、主たる借主ではなく連帯保証人とはいえ、もし連帯保証人に家賃請求したら支払えるかという点はきちんと見ます。そのため、定年退職した親御さんが連帯保証人になったり、年金しか収入がない祖父母が連帯保証人になったりすると、審査に落ちるケースはあります。
連絡がつきにくい
いくら不動産会社から連絡をしても返信や折り返しがない場合です。もちろん、2回や3回程度であれば問題ありませんが、数日～1週間程度連絡がつかなくなると心象は非常に悪くなります。賃貸借契約を結ぶ上で信用性は重要ですし、契約直前になって連絡が付かなくなったら困るからです。
書類の準備が遅い
これは、前項の「連絡がつきにくい」という理由と似ています。たとえば、審査に必要な収入証明書の提出が大幅に遅れたり、個人情報書類の提出が大幅に遅れたりするときです。単純に、その部屋を検討している別の人に案内したいですし、ルーズな性格ゆえに家賃滞納などの不安も出てくるからです。
賃貸住宅の審査に落ちた後の行動
賃貸物件の審査に落ちた場合は、「まだチャンスがある場合」と「物件を変えるなりしないと難しい場合」があります。このどちらであるかは、不動産会社の対応で分かります。たとえば、保証人を変えることで審査に通る可能性があるなら不動産会社からその旨の助言があると思います。しかし、アフターフォローがない場合には根本的に難しい場合が多いです。その場合は物件の予算も変え、不動産会社も変え、再びトライしてみましょう。
同棲するときに賃貸物件を借りる
一般的なイメージとしては、同棲だと審査が通りにくいというのが不動産業界の暗黙のルールです。それは全てが事実ではありませんが、少なからず未だに同棲は審査に通りにくいという事実はあります。
そもそもなぜ同棲だと審査に通りにくいのか
一番の理由は、継続的な支払不安があるからです。同棲の時の家賃は、多くの場合には折半すると思います。きっちり半々ではないかもしれませんが、6:4や7:3など各自が持ちよって支払うことが多いです。そうでない場合も、「家賃は彼が支払い、食費や光熱費などは彼女が支払う」など経済的に分担することは多いと思います。また、同棲するときの家賃を選ぶ基準は、2人の年収をベースに考えると思います。つまり、一人の時よりも家賃が高く、広い部屋に住む場合が多いということです。
しかし、大家や不動産会社の考えは借主と少し違います。大家や不動産会社は「契約者が支払えるか？」という点で考えるということです。同棲するにしても、入居者どちらかの名義単体で賃貸借契約を結ぶことは多いです。ただ、借主側は一人名義でも、二人をベースに支払うことを考えています。しかし、繰り返しますが、大家や不動産会社はあくまで契約者である一人をベースに考えます。ここに決定的な違いがあり、同棲だと審査通りにくいという結果があるのです。
審査に通りやすくなる方法
前項のように、審査が通りにくいと言われている「同棲」も、「契約者の収入、仕事」「同居する人」「連帯保証人」という3点を抑えることで、審査に通りやすくなります。
契約者の収入、仕事
この内容は一人で契約をする時と同様です。一旦は契約者の収入のみで「賃貸できる家賃の上限」を見極めるべきです。そもそも年収の30％～35％という比率は割と高い数字なので、この家賃を上限で物件を探せば同棲していたとしても希望物件が見つかる事も少なくありません。
同居人
上述した通り、大家や不動産会社は、基本は契約者一人をベースに判断します。ただ、同居人は全く関係ないワケではなく、プラスに働く事はあります。それは同居人が会社員として働いている時です。この場合には、収入をどこまで合算するかなどはケースバイケースですが、多少審査上はプラスに見てくれます。そのため、前項のように契約者一人の年収では家賃オーバーの場合には、同居人の収入証明なども用意して提示することで審査に有利になることはあります。
連帯保証人
また、大家や不動産会社への印象という観点からも連帯保証人を立てる方が良いです。連帯保証人を両親に担ってもらうことができれば、不動産会社や大家も安心します。同棲が親も認めておりこのまま結婚ということもあり得れば、二人の年収をベースに賃貸したとしても安心です。
また、末永く物件に住んでくれるかもしれません。そのような意味で、同棲の時に保証人を立てることは大家や不動産会社の心象は多少なりとも上がるのです。
まとめ
このように、賃貸の審査基準は様々な角度からチェックします。特に、人柄や見た目という要素は、分譲マンションとは大きく違う点になります。また、同棲している場合や、勤務先の状況などによっても審査の「目」は変わります。上述した事を全て抑えて賃貸物件を探せば、希望の物件が見つかるはずです。
マンションサプリ 編集部 - 2016年11月15日
