なぜおとり物件がなくならないのか?チェックの仕方を学んで騙されないようにしよう

「おとり物件」

この言葉を聞いたことがある方は多いと思いますし、意味を何となく知っている方も多いと思います。そのくらい認知度が高く、未だに不動産業界ではおとり物件はあるというのが現実です。しかし、インターネットなどで情報がすぐに得られるようになった現在、おとり物件を確認する方法もあります。また、おとり物件は主に賃貸物件にあり、売買物件にはほとんど見られません。

今回はそんな「おとり物件」がテーマになります。

おとり物件とは?

悪徳商法おとり物件とは、実在しない物件を宣伝して、集客を図る事です。簡単に言うと、目玉住戸を作ってお客さんを呼んでおき、いざ来店してみると「先ほど成約した」などと言い、別の部屋に誘導することです。では、具体的にどういうケースがあるかを見ていきましょう。

実際に取引する気がないケース

賃貸管理会社Z社はマンションオーナーのAさんから1部屋を月々7万円で借り上げました。その部屋の家賃相場は大体月10案円程度です。しかしZ社はその部屋を月々6万円の家賃と掲載しました。その広告を見て来訪する人や、問い合わせをする人が増えましたが、「近隣住民に問題がある」「事故物件です」など言訳を付けて断っていました。その後に違う部屋を薦めるという作戦です。それでも住みたいという人には、内見に行く前に「実は今まさに内見に行っている人がいて決まりそう」と嘘をつき諦めさせています。月々7万円で効率の良い広告代わりにしている例です。

既に成約しているケース

例えば、オーナーの都合で極端に安い家賃で部屋を貸し出せたときです。不動産会社からしたら、家賃が安いため広告には出し続けたい。そのため、成約した後でも広告を掲載し続け、その部屋目当ての方が来訪した時には「先ほど決まってしまいました」と言い、別の物件を薦めるというパターンです。

このケースは、オーナーから「成約しているのにまだ掲載されているのは何故か?」と指摘が入る場合もあるので、そう長い期間は出来ません。ただ、ネット広告などをイチイチ確認しない高齢のオーナーの時などは、このようなケースは多いです。

おとり物件の中で「実際に実在しない住所などで掲載している物件もある」という人もいますが、それは昔の話です。インターネットがここまで発達した現在では、さすがに実在しない物件があればすぐに分かってしまいます。実在しない住所の物件をおとり物件にするリスクはあまりにも高いのです。

おとり物件を見極めよう

見極めるそんなおとり物件に出会ってしまったら、せっかく良い物件と思って来店しても全然違う物件を薦められて損した気分になるものです。そのため、おとり物件に騙されないように見極め方を知っておきましょう。

ネット検索を活用

グーグルなどの検索エンジンを利用し、物件を検索してみましょう。検索すると、色々な会社が同じ物件の情報を入力しています。それを見比べる事でおとり物件を見極めるのです。もし、その物件がおとりであれば、各社で入力されている条件に違いが出てくるはずです。住所などは全て記載されていない場合もありますので、賃料や敷金礼金で確認をすると探しやすいです。

相場を調べる

明らかに条件が良すぎる時は必ず相場を調べましょう。極端な例ですが、「恵比寿駅から徒歩5分1LDK7万円 敷金礼金0円」のような、明らかに相場より安い物件は要注意です。通常の物件でこの立地であったら、倍額以上の賃料でもおかしくないので、この物件には何かあるはずです。例えば、事故物件であることを分かりにくくしている場合などです。そのため、相場観を持っておくことは大切です。SUUMOやホームズなどのような不動産ポータルサイトでエリアの賃貸を調べてみましょう。

取引様態を見る

チェック不動産の取引は、仲介する賃貸管理会社とオーナーの関係を明らかにしなくてはいけません。関係性とは以下の事です。この中で「仲介先物」の場合は注意しなければいけません。

・貸主:その名の通りオーナーという事です。賃貸管理会社が自らオーナーであるという意味です。

・代理:サブリースなどでオーナーから任せられている状態です。オーナーの代理をしているという意味です。

・仲介元付:オーナーより直接仲介を依頼されている状態です。

・仲介先物:上記の仲介元付の不動産会社に広告を許可されている立場です。オーナーの下に仲介元付がいて、その下に仲介先物がいるイメージです。

ご覧の通り、仲介先物はオーナーとの距離が遠いです。先ほどの「既に成約しているケース」で話をした例で言うと、オーナーとの距離が近ければ近いほど信頼関係が生まれているので、先ほどのようなおとり広告はしにくいです。言い方は悪いですが、オーナーへの責任が薄ければ物件も軽く扱いやすいという事です。

定期借家契約かどうかをチェックする。

定期借家契約とは、定められた期間で賃貸期限が切れてしまうものです。オーナーが継続を申し入れない限りは、期限を迎えたら解約しなければいけません。「この物件は安い!」と思っても、物件詳細欄を見ると「定期借家:3か月」など記載がある場合もあります。割と見落としがちな箇所ですが、仮に定期借家3か月であれば借りる人はほぼいません。知らずに来店したとしても「物件情報に書いてあります」と言われ、別の物件を案内されてしまいます。

定期借家契約については「あまり聞き慣れない賃貸契約「定期借家」とは何?」も参考にしましょう。

現地待ち合わせで内見が出来るか

おとり広告の場合は現地での待ち合わせを嫌がります。なぜなら、おとり広告の目的は、まずは来店させて別の物件を薦める事だからです。もし、現地待ち合わせで内見が出来るかを聞いた上、渋られたら注意しましょう。本来、不動産会社としては成約をしてくれれば良いので、現地待ち合わせは効率が良い案内方法でもあります。それにも関わらず渋るという事はおとり物件である可能性があるからです。

不動産会社が良く言う断り文句としては、「オーナーから現地での突然の案内はダメと言われている」という内容です。しかし、オーナーがそこに住んでいるケースはほぼ無いので、オーナーから直接現地の案内が禁止されている事は実際にはほとんどないです。

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- 2016年09月05日