離婚するときに住宅ローンが残っている場合、どんな点に注意すべきか

住宅ローンが残っている不動産を所有している状態で離婚するときには、色々と注意が必要です。 不動産は権利関係が複雑なので、財産分与する際には現金などとは根本的に考え方が異なるからです。
たとえば、住宅ローンの支払いが発生したままなので、将来的に住宅ローンの支払いが滞ってしまうというリスクがあります。 その場合には、不動産を財産分与された方は非常に困ってしまうのです。 結論からいうと、このようなことを起こさないためには、不動産を売却する方法が一番手っ取り早いです。

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そこで今回は、住宅ローンが残っている不動産がある状態で離婚するときに、どんな点に注意するべきかをお話します。

1. 物件の名義人と住宅ローンの名義人の確認

まず、住宅ローンが残っている物件を所有しているときに離婚する場合には、以下の2点を確認しましょう。

物件の名義人とは、法務局に登記されている人の名前です。 基本的には、物件を購入したときに支出した割合に応じて、持ち分割合が登記されます。 たとえば、すべて夫の住宅ローンで購入した場合は、夫単独での名義になります。 一方、夫婦が半分ずつお金を出して購入した場合には、5:5の持ち分割合になります。

住宅ローンの名義人とは、読んで字のごとく住宅ローンの借入者のことです。 一人で住宅ローンを組んでいれば単独での名義になります。連帯債務などにしている場合には、名義人は複数存在することになります。

2. 慰謝料として家に住み続ける場合

では、前項の「物件の名義人」と「住宅ローンの名義人」を確認したら、次は具体的なケースで考えていきましょう。 まずは、離婚の慰謝料として、一方が家に住み続ける場合のお話です。 このケースは未成年の子供がいる場合に、養育費の代わりに家を提供するようなケースが多いです。

2-1. 住宅ローンの支払いと居住者が異なる場合

慰謝料として家に住み続ける場合で、住宅ローンの支払者と居住者が異なるケースを見ていきましょう。 たとえば、住宅ローンの支払いを夫が行い、妻と子供が慰謝料としてマンションに居住するとします。このようなケースの場合には以下のようなリスクがあります。

2-1-1. 一括返済を求められる可能性がある

住宅ローンを借りた銀行によっては、住宅ローンの名義人がその物件に「住んでいること」を条件に融資していることがあります。 そのため、今回のケースだと、住宅ローンの名義人である夫は家に住んでいないので、契約違反と見なされることがあるのです。 融資している銀行が「契約違反」だと見なせば、その銀行から一括返済を求められる場合もあります。

一括返済を求められても支払うことができないケースが多いので、その場合には夫が家に居住するか任意売却などをする必要があります。

2-1-2. 住宅ローンの支払い不能時は大変

このように、住宅ローン名義人と居住者が異なるケースで最も注意するべきことは、住宅ローンの支払いができなくなったときです。 住宅ローンの支払いができなくなると、銀行は物件を処分する手続きに入ります。 そのため、妻と子どもは住むところがなくなってしまうため、引っ越しをする必要があるのです。 そもそも、慰謝料としてもらった物件なのに、その物件に住めなくなってしまえば意味がありません。

そのため、住宅ローン名義人と居住者が異なるケースを選ぶ場合には、 継続的に安定して住宅ローンを支払える場合だけにしましょう。

2-1-3. 対策について

住宅ローン名義人と居住者が異なるケースの際には、上述したようなリスクがあります。 そのため、このような事態が起こらないために、きちんと公正証書に残しておきましょう。 離婚をするときの財産分与については、離婚協議書をまとめます。

この離婚協議書を公正証書にすることによって、法的効力を発揮する書類になるのです。 この公正証書があれば、万が一訴訟になったときにも証明としての効力を発揮します。 特に、上述した「一括返済を求められる可能性がある」については、銀行と事前に話し合いをしておきましょう。

財産分与の話がまとまりかけたときに銀行と話をして、結局「一括返済する必要があるからもう一度考え直す」とならないようにしましょう。

2-2. 住宅ローン名義人と居住者が同じケース

一方、上述したケースとは逆の、住宅ローン名義人と居住者が同じケースについてもリスクはあります。 このケースの場合には、上述した「一括返済を求められる可能性がある」という点は、住宅ローン名義人が居住者なので問題ありません。

また、「2.住宅ローンの支払い不能時は大変」という点も、確かに大変ではありますが、関係のない妻にまで影響が及ぶことはないのです。

しかし、住宅ローン名義人と居住者が同じケースで、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、 もしくは連帯債務で住宅ローンを借りている場合には大きなリスクがあります。

2-2-1. 連帯保証人とは？

そもそも連帯保証人とは、住宅ローンの主たる借入者が返済不能になった場合に支払い義務が生じる「人」を指します。 今回のケースでいえば、妻が連帯保証人の場合、夫が返済不能状態になれば妻に支払い義務が生じるのです。

つまり、妻は住んでもいない家の支払いを請求されるというワケです。 しかも、その請求額を支払うことができなければ、最悪の場合には自己破産になります。 夫名義の債務が妻に降りかかってしまうので、単純に妻の「借金」になってしまうからです。

借金が返せなければ、お金に換えられる財産はお金にして返済しなければいけないので、それでも返済できなければ最悪自己破産するということになってしまうのです。 このように、連帯保証人のまま離婚するリスクは非常に大きいのです。

また、連帯保証人の場合には、家の名義人にはなれません。 あくまで、主たる債務者が「返済不能の状態のとき」に請求されるだけであり、住宅ローン発生時には債務を負っているワケではないからです。

2-2-2. 連帯債務とは？

一方、連帯債務とは、夫名義、妻名義と2本の住宅ローンを組むことです。 連帯債務という呼び方以外には「ペアローン」という呼び方もあります。 ペアローンの場合にはお互い債務を負っていますので、物件は夫と妻両方の名義になります。

たとえば、4,000万円の物件を2,000万円ずつ、夫と妻で住宅ローンを組むとします。 この時点で、夫名義、妻名義の2本の住宅ローンが発生しているため連帯債務になります。 ちなみに、ちょうど半々の支出になっているので、基本的には名義も5:5の割合で登記されます。

また、連帯債務で住宅ローンを組むと、お互いの連帯保証人にもなります。 つまり、夫は自分自身でも2,000万円の住宅ローンを組みつつも、妻が組んでいる2,000万円の住宅ローンの連帯保証人にもなっているということです。もちろん、その逆も同様です。

そのため、連帯債務になっている場合にも、前項で説明した「連帯保証」と同じことがいえます。 つまり、夫が債務不能になれば妻に債務が降りかかるということです。

2-2-3. 対策について

この場合の対策も前項と同様に、きちんと公正証書に残しておくことです。 たとえば、「離婚後、主たる債務者である元夫が住宅ローンの返済不能になった場合、その住宅ローンの連帯保証人である元妻が、 その住宅ローン支払いの肩代わりをした場合、債務処理のために支出した費用の全額を元夫に請求できる。また、元夫はこれに応じなければならない」などの内容です。

2-3. 連帯保証人を外れる方法

前項の「対策について」にも付随する話ですが、連帯保証人を外れる方法を紹介します。 前項の場合でも、妻が連帯保証人を外れることができれば、対策としてはベストです。

しかし、現実問題は、連帯保証人を外れるのは容易なことではありません。

連帯保証人を外れる方法は、以下の2通りあります。

2-3-1. 銀行と話し合う

まずは銀行と話しあって連帯保証人を抜けさせてもらう方法です。結論からいうと、この方法は難しいです。 なぜなら、連帯保証人で融資を受けたということは、そもそも「妻を連帯保証人にいれないと融資できない」ということだからです。

つまり、「夫一人では融資するには不安なので、きちんと妻であるあなたが保証人になってくださいね」という意味で妻が連帯保証人になっているのです。 そのため、銀行と話しあって連帯保証人を抜けるには、自分の代わりとなる連帯保証人を用意するか、別の不動産を担保に入れる必要があります。

つまり、自分が「保証」を抜ける代わりとして、「人」か「モノ」で補うということです。 ただ、保証人は基本的には親か妻しかなることができないので、夫の親御さんに依頼する必要があります。

2-3-2. 夫が住宅ローンの借り換えを行う

自分が連帯保証人を抜ける2つ目の方法は、夫に住宅ローンを借り換えてもらうことです。 つまり、主たる債務者が夫であり連帯保証人が妻であるという状態を、主たる債務が夫だけで住宅ローンを組みなおすということです。 ただ、先ほどいったように「妻が保証してくれないと融資はできない」ということで、妻が連帯保証人になっているのです。 そのため、たとえば夫の年収が上がっていたり、頭金が増えていたりしない限りは、夫名義での借り入れは難しい可能性が高いです。

しかし、時代が変われば銀行の審査基準は変わります。 特に、ネットバンキングの台頭などにより、審査は緩くなっているケースもあるので、銀行へ打診してみる価値はあります。

2-4. 物件名義を妻に変え、夫が家から出る

この項のお話は、上述した内容の「補足」として捉えてください。 上述した内容は住宅ローンの名義人についてがメインでしたが、本項は物件の名義人についてがメインの話になります。 上述した「慰謝料として家に住み続ける場合」には、物件の名義を妻に変えるというケースがあります。 このときには、住宅ローンの名義人が夫であるという前提です。なぜなら、住宅ローン名義が妻名義であれば、そもそも物件の名義も妻名義であるからです。

つまり、夫が住宅ローンを借りて購入した物件の名義を妻に変えるということなので、単純に慰謝料として「家を妻に譲渡する」ということです。

このケースの場合には、以下の2つのケースが考えられます。

また、いずれのケースにしろ、物件の名義を妻に必ず変えるという義務はありません。 ただ、名義を変えていないと第三者に対して権利を主張できないので、妻の単独では不動産の売買もできなければ担保設定もできません。 その不都合が問題なければ、物件の名義はそのままでも構いません。

2-4-1. 住宅ローン名義を夫から妻へ変更しない

仮に、住宅ローン名義を夫から妻へ変更しない場合には、上述した「住宅ローン名義人は夫、居住者は妻」の状態になります。 そのケースの補足としてとらえて欲しいのですが、この場合に物件の名義人を妻に変更するとなると、「税金はどうなるか？」という問題が発生します。

結論からいうと、基本的に贈与税はかかりませんが、不動産取得税はかかります。 一見、夫から妻へ譲渡する形になるので贈与税がかかりそうですが、離婚時にきちんと離婚協議書を作成すれば贈与税は不要になるのです。 ただ、離婚により相手もらった財産が多すぎるとみなされた場合には、贈与税がかかることがあります。 そのため、このケースの場合にはきちんと弁護士を含めて離婚協議書を作成しましょう。 贈与税の税率は非常に高いので、税務署から指摘されてない状態にすることが大切です。

また、物件を取得した時に一度だけかかる不動産取得税は、必ず発生するので注意しましょう。

2-4-2. 住宅ローンを夫から妻へ変更する

住宅ローンを夫から妻へ変更する場合には、財産として妻が夫から物件を買い取るというイメージになります。 そのため、銀行は妻のプロフィールをきちんと加味して審査するので、なかなかハードルは高くなります。 少なくとも、銀行が夫に融資した条件を妻がクリアしなければいけません。 そのためには、妻にも夫と同等の年収や雇用形態、そして勤務先の信頼性や自分自身の信頼性がなければいけません。 それらを加味したうえで銀行が審査に承認しない限りは、住宅ローンを妻名義へ変更できないのです。

2-5. 財産分与を慰謝料にする際のまとめ

上述した内容が、離婚時の財産分与で不動産を慰謝料にする場合のお話です。少々わかりにくいので以下に簡単にまとめます。

2-5-1. 住宅ローン支払い者と居住者が違う場合

このケースは銀行から一括返済を求められるリスクと、 住宅ローンの借入者が返済不能になると居住者の家がなくなる点が大きなリスクになります。 対策としては、きちんと公正証書を作成することです。

2-5-2. 住宅ローン支払い者と居住者が同じ場合

このケースの場合には、連帯保証人か連帯債務者になっている場合に前項と同じようなリスクが生じます。 そのため、この場合のときも公正証書をきちんと残しておくことが大切です。

上記2つのケースのときに物件名義を妻に変える場合

物件名義も妻に変えるときには、原則贈与税はかからないが不動産取得税はかかります。 また、贈与税がかかるケースもあるので、必ず弁護士に相談しましょう。 また、住宅ローンを夫から妻へ変更するなら、再度銀行の審査必要です。

3. 物件を売却する場合

つづいて、物件を売却する場合です。冒頭で話をした通り、住宅ローンがある物件を離婚時に財産分与する際には、物件を売却してしまった方が良いです。 なぜなら、上述した通り、物件を売却せずに財産分与すると、さまざまなリスクがあるからです。 物件を売却した後に財産分与すれば現金を分けるだけなので、トラブルになるリスクは少ないです。

ただ、物件を売却する場合には以下の点には気を付けなければいけません。

3-1. 物件の売却時には「売却価格」と「引渡し時期」を決めておく

離婚時の財産分与のため物件を売却する場合には、「売却価格」と「引渡し時期」を決めておきましょう。 理由は、この2点を同意していないと売却に時間がかかる可能性が高いからです。

3-1-1. 共有名義の場合は特に注意

売却しようとしている物件が共有名義の場合には、特に注意が必要です。 なぜなら、不動産取引に関しては、名義人すべての同意が必要になるからです。

具体的には、以下の書面に名義人全員の署名・捺印が必要になります。

つまり、名義人の同意がなければ、仲介を依頼する不動産会社さえ選ぶことができないということです。 そのため、物件が共有名義になっている場合には、売却価格と引渡しの合意がないと物件の売却自体ができないということになってしまいます。

3-1-2. 売却価格は下限を決める

まず、売却価格については、夫婦で「最低でも〇〇万円以上」という下限を決めておきましょう。 離婚時の不動産売却のときに、きちんと物件価格の下限を決めておく必要がある理由は、夫婦で状況が異なるからです。 たとえば、結婚を期に妻だけが正社員から派遣社員へ変わり、年収も半分近くになったとします。 そのため、夫に比べると妻の方が離婚後の将来不安が大きい可能性があります。そうなると、妻としては少しでも高く売却したいとなるとのも当然です。

しかし一方で、夫としたら売却価格はそこまで高くなくても良いので、とにかく早く売却したいと考えているかもしれません。 そのため、事前に売却価格の下限を決めておかないと、物件の売却活動中にまとまらなくなってしまうのです。

3-1-3. 引渡し時期はデッドラインを決める

また、引き渡し時期に関しても、基本は前項の「売却価格の下限」の内容と同じです。 夫婦によって、「売却価格」を優先するのか、「売却スピード」を優先するのかは異なります。 そのため、引渡し時期のデッドラインを明確に定めておかないと、ずるずると売却活動が伸びてしまう可能性があるのです。

3-1-4. 値引き交渉時に困る

このように、売却価格の下限を決めておき、引渡しのデッドラインを決めておかないと、購入検討者から値引き交渉されたときに困ります。 たとえば、4月1日に4,300万円で売り出していた物件に、5月末に「4,100万円であれば購入します」という200万の値引き交渉があったとします。

そのときに、仮に「物件価格の下限は4,000万円」「引渡し時期のデッドラインは7月中」と決めていたとします。 そうなれば、物件価格の下限は下回っていませんし、このタイミングで売買契約を結べば7月中の引き渡しは実現可能です。

しかし、売却価格と引渡し時期を決めていなければ、意見が割れる可能性があります。 たとえば、一人は「まだ売り出して2か月弱だからもっと高く売れる人を探そう」といい、もう一人は「今売ってしまおう」のような状況です。 このような状況になってしまうと、仲介をしている営業マンが購入検討者に対して明確に返答できません。 購入検討者への返答が遅れれば遅れるほど、購入検討者の購入意欲は下がっていきます。 そのため、結果的に物件を高く早く売却できるチャンスを逃してしまっているということです。

3-2. 不動産会社選びには気を付ける

不動産会社選びは、通常の売却以上に気を使って選ばなければいけません。もちろん、通常の売却と同様に、 「丁寧」「迅速」「正確」な対応をしてくれる営業マンであるに越したことはありません。

しかし、この3要素と同じくらい「調整力」と「交渉力」も大切な要素になります。

3-2-1. 調整力

このケースでいう調整力とは、離婚しようとしている夫婦の中に入り、この2人をうまく調整する能力のことです。 前項で説明した通り、離婚時の物件売却は、通常時の売却以上に売却価格や引渡し時期にナーバスな状態です。 そのため、最初に「売却価格」と「引渡し時期」を決めるときでさえ揉める可能性はありますし、売却活動中も揉める可能性はあります。 そのため、夫婦2人の仲をうまく調整できる営業マンである必要があります。 この調整力を見極めるためには、単純に夫婦両者とも営業マンと会って話をすることです。

つまり、不動産会社選びをするときに、どちらか一方に任せずに2人で対応して2人で決めることが大切です。

3-2-2. 交渉力

また、離婚時の物件売却時には交渉力のある営業マンが望ましいです。 理由は、先ほどと同様に、通常の売却以上に売却価格と引渡し時期にはナーバスになるからです。 そのため、購入検討者に対して粘り強い交渉をして、何とか夫婦2人が納得できる結果にもっていかなくてはいけません。

交渉力を見極めるのは中々難しいですが、一番は査定時に販売戦略を持っているかどうかが重要です。 具体的には以下のような要素を見極めましょう。

特に、上記「売り出し価格を下げるタイミングとその根拠」は重要です。 この計画次第で、売却価格と引渡し時期が変わってくるので、売り出し価格を下げるタイミングとその根拠については、しっかりとヒアリングしておきましょう。

4. まとめ

このように、住宅ローンが残っている状態で離婚をするときには、売却してしまった方が後々のトラブルリスクを回避できるのです。 もっというと、住宅ローンが残ってないないときでも、売却してしまった方が楽です。 なぜなら、住宅ローンが残っていようがいまいが、物件を売却しないことには、関係性を断ち切れないからです。

たとえば、慰謝料としてもらった物件を、将来的に売却しようと思っても、名義によっては相手方の許可が必要になります。 そうなると、離婚後も関係性を続ける必要があるということです。そのため、離婚をするときには、上述した点に注意しつつ物件は売却してしまった方が無難です。

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