収入合算での住宅ローン利用について理解しよう!

マンションを購入しようとする際に、マンション価格が高い等の理由によって、自分一人の収入では購入金額分の住宅ローンを組めない事があります。そんな時に検討するのが【収入合算】による住宅ローン利用です。これは、共働きである夫と妻等の収入を合算した額で審査を行い融資額を決定するというものです。
この収入合算による住宅ローンの利用方法には3種類の方法があり、それぞれ内容や特徴が異なります。収入合算は便利な方法ではありますが、内容を理解しないまま共有持分を登記してしまうと、贈与税等が発生してしまう可能性がありますので、各方法の内容については正しく理解する事が大切です。

収入合算による住宅ローン利用方法の種類

住宅ローンではまず、収入合算による住宅ローン利用方法の種類と内容を簡単に確認したいと思います。
なお、今回は共働きの夫婦の収入合算を例にして考えてみたいと思います。

1、連帯保証によるローン利用

連帯保証によるローン利用は、夫と妻のうちどちらか一方を主債務者、もう一方を連帯保証人として、両者が連帯してローン返済を行う方法です。連帯保証人は主債務者と連帯してローンを返済する義務があるものの、銀行は主債務者が返済不能となった場合のみ連帯保証人へ残債の返済を請求する事ができます。

2、連帯債務によるローン利用

連帯債務によるローン利用は、夫と妻の両名が住宅ローンの借主(連帯債務者)となって債務を負い、住宅ローンを残債する義務を負うものです。主債務者が返済不能となった場合のみ、連帯保証人に残債の返済を請求できる連帯保証とは異なり、連帯債務の場合、銀行は夫と妻どちらに対しても残債の返済を請求する事ができます。

3、ペアローンでのローン利用

ペアローンでのローン利用とは、夫と妻それぞれが個別に住宅ローンを組み各々が個別にローンを返済する方法です。2人で計2つの住宅ローンを組むため、連帯保証や連帯債務に比べてローンにかかる諸費用が大きくなるというデメリットがあります。しかし、個別でローンを組んでいるため連帯保証や連帯債務でローンを組むよりも高額な融資を受ける事ができる可能性があります。

住宅ローン控除の利用可否

可否では次に、上記3種類の内容から住宅ローン控除を利用できるかどうかを考えてみましょう。

1、連帯保証によるローン利用時の控除について

連帯保証で住宅ローンを利用する場合、主債務者はローン控除を利用する事が可能ですが、連帯保証人は債務者ではないため住宅ローン控除を利用する事ができません。

2、連帯債務によるローン利用時の控除について

連帯債務で住宅ローンを利用する場合、夫と妻どちらも債務者となるため両名がローン控除を利用する事が可能です。控除申請の際の対象額は共有持分によって異なり、例えば共有持分の割合が、夫:3分の2 妻:3分の1である場合、住宅ローン残高のうち夫はその3分の2を、妻は3分の1をローン残高として申請し控除を受ける事が可能となります。

3、ペアローン利用時の控除について

最後にペアローンについてですが、ペアローンは個別にローンを組んでいるため、連帯債務と同様に夫と妻の両名がローン控除を受ける事が可能です。

共有持分の配分に注意しよう

注意さて、ここまで3種類の収入合算による住宅ローン利用についてご説明しましたが、ここで注意したい点が【共有持分の配分】です。もし、共有持分を実際の返済割合等と異なる比率で所有権を登記してしまった場合、差分を贈与とみなされ贈与額が発生してしまう可能性があるのです。

例えば、連帯保証の場合、一般的に連帯保証人はローン債務者ではないため持分を持つ事はなく、主債務者の100%持分で所有権を登記します。しかし、仮に代金3000万円の物件を主債務者である夫の持分を2分の1、連帯保証人である妻の持分を2分の1で登記してしまった場合、物件価格のうち本来は持分の権限がない妻の持分2分の1(1500万円)分が夫から妻への『贈与』とみなされ、贈与税の支払いを要求される事となります。

次に、連帯債務については、共有持分は夫と妻が実際に負担する金額の割合で持分を決める事が一般的です。例えば、物件代金3000万円のうち、夫が2000万円を負担し妻が1000万円を負担する場合、持分は夫3分の2、妻3分の1とする事が一般的です。しかし、ここでその負担割合に比例せず、仮に夫2分の1、妻2分の1で所有権を登記してしまった場合、夫から妻へ500万円の贈与があったと見なされてしまいます。
また、仮に夫3分の2、妻3分の1という割合で持分を登記し、実際にその割合で支払うつもりでいたが、妊娠・出産等によって妻が専業主婦となり、実際にローンの返済は全て夫のお金で行っているという状況になった場合にも、夫から妻への贈与があったと見なされてしまいます。

ペアローンの場合には個別にローンを組みますから、夫と妻のローン額割合に応じて持分を設定します。

この共有持分については、不動産会社・司法書士ともに十分な確認をせず簡単に流して進めてしまう事が多くありますから、購入者で共有持分の配分には十分に考慮し、持分の割合をきちんと不動産会社と司法書士に伝えて登記を行ってもらいましょう。

以上、収入合算による住宅ローン利用についてご説明させていただきました。
収入合算で住宅ローンを利用する場合に連帯保証となるか連帯債務となるかは、利用する金融機関や商品によって異なりますので、まずはローンを利用したい銀行の担当者から条件面や詳細についてしっかりと説明を受け理解する事が大切でしょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

- 2015年02月17日