住宅ローンの過去推移と今後について

住宅を購入するときには、多くの人が住宅ローンを組んで購入します。その住宅ローンを選ぶときに最も気になるポイントは「金利」です。なるべく金利が低い時に金利が低い銀行で借りることができれば、月々返済額と総返済額を抑えることができるからです。そこで今回は、過去の金利推移を振り返り、今後の住宅ローン金利の推移を予想します。

バブル期の住宅ローン金利

好景気まずは、昭和59年頃から現在までの金利推移を見てみましょう。以下のグラフのように、バブル期といわれた平成元年から平成4年くらまでは、変動金利は8.5%程度の金利になっています。今現在は2.475%ですので、その差は約3.4倍です。

仮に、8.5%の金利をそのまま住宅ローン金利に当てはめてみます。たとえば、借入金額5,000万円、借入期間35年、金利8.5%で住宅ローンを組むとします。そのときには、月々返済額は373,430円になり、総返済額は1.5億円を超えます。つまり、借入をした5,000万円の3倍の金額を返済する必要があるということです。

ただし、バブル期は、預金金利もそれなりに高い時代でした。現在だと定期預金でも0.1%程度の銀行もある中で、バブル期は普通預金で2%程度の金利が付く時代だったのです。そのため、バブル期にある中では住宅ローン8%という数値は、決して高くないとされていた数値でした。これだけでもバブル期がいかに異常であったかが分かります。

バブル崩壊

バブル崩壊バブル期は、「土地神話」「株神話」という言葉があったくらい、土地や株は買えば次の日には必ず価値が上がっているという状態でした。東京23区の土地代だけで、アメリカ全土を変えるくらいの価値があったとも言われています。つまり、現実より遥かに高い価値まで、急上昇してしまっていたのです。

そんなバブル経済も「不動産総量規制」と「公定歩合引き下げ」によって終わりを迎えました。それがバブル崩壊といわれている現象です。

「不動産融資総量規制」というのは、簡単にいうと「銀行は不動産の売買に関する融資を規制しなさい」という決まりです。つまり、不動産の売買を極端に少なくする規制を設けたのです。この規制により、不動産の需要は極端に減ります。需要が減れば不動産価値は下がります。

たとえば、不動産をいくつも所有していた会社は、その不動産の価値が下がったことによって「含み損」を抱えます。含み損をかかえると決算に大打撃を与えるので、株価も下がりますし、単純に事業資金がなくなってしまうのです。

また、日銀は公定歩合(日銀が民間銀行に貸し出す金利)を2.5%から6.0%まで引き上げました。公定歩合を上げたことにより、銀行は個人や企業へ融資する金利はさらに上がったのです。不動産総量規制により大打撃を受けた企業が多い中で、さらに金利が上がれば誰もお金を借りることはできません。

これら一連の目的は、市場に供給されすぎたお金を少なくして、上がり過ぎた物価を戻すことでした。しかし、急激な金融引き締めによって、バブルがはじけたように、日本全土で一気に不況になってしまいます。そのため、住宅ローンを借りる人も少なくなり、住宅ローンは下がって(正常に戻って)いったのです。

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