住宅ローンの過去推移と今後について

今後の住宅ローン金利について

今後の住宅ローン金利については、先ほどの「マイナス金利政策」と2016年9月に導入した「長期金利操作付き量的・質的緩和」次第という点が大きいです。つまり、今までと同様日銀が打ち出す政策によって、住宅ローン金利は左右されるということです。

マイナス金利政策の今後

まず、マイナス金利政策が今後どうなるのかという点ですが、結論からいうと「維持・拡大」の可能性が高いと思います。理由としては、日本銀行が作成する資料※3を見ても分かるように、目標である物価上昇率2%を達成できていないからです。

そもそもゼロ金利政策を行っていた十数年前から、お金を市場にまわすことによるインフレ誘導を行っていました。しかし、中々インフレが思うように進まなかったことによって、量的緩和やマイナス金利政策に踏み切ったのです。

つまり、インフレ目標を達成しない限りは、マイナス金利をやめる可能性は極めて低いと考えられます。また、マイナス金利政策自体が伸びしろのある政策です。今は民間銀行が日銀の当座預金に預けているお金に対して-1.0%の金利を設定しています。

この政策は、当座預金以外に設定することも出来ますし、マイナス幅を広げることも可能なのです。ただし、2016年9月の日銀政策決定会合では、「長期金利操作付き量的・質的緩和(詳細は後述)」は導入したものの、マイナス金利政策の拡大には踏み切りませんでした。

理由は、銀行への配慮です。これ以上マイナス金利政策を進めると、さらに銀行の収益を圧迫してしまいます。そのため、今後マイナス金利政策は銀行との関係性を加味しつつ、進めていくものと思われます。

※3日本銀行
https://www.boj.or.jp/mopo/outline/qqe.htm/

長期金利操作付き量的・質的緩和

2016年9月の日銀政策決定会合で、日銀は新たに「長期金利操作付き量的・質的緩和」の政策を打ち出しました。この政策の軸は、「量」から「金利」へと政策をシフトチェンジしたことです。これまでの日銀の政策の根本は、基本的にはマネタリーベースでした。要は市場に供給する「量」を調整する政策です。今回は金利を操作することで市場の安定性を図るという、世界的に見ても異例の政策を導入しています。

イールドカーブ・コントロール

「長期金利操作付き量的・質的緩和」の一つ目の軸は「イールドカーブ・コントロール」といわれる長期・短期金利の操作です。イールドカーブ・コントロールをすることの主たる目的は、金融取引を活発にすることです。

そもそもイールドカーブとは、満期までの期間が異なる国債の利回りを表す曲線のことです。別名、利回り曲線ともいいます。普通は下記グラフ(縦軸が金利、横軸は債券の償却期間)の緑線のように、期間の短い債券の金利ほど低く、長い債権の金利ほど高いのでイールドカーブは右肩上がりとなります。

しかし、日銀が量的緩和で国債を大量に買い入れたため、イールドカーブがフラット(平たんな線)になりました。つまり、年数が短い債券と長い債券の金利差がなくなってきているのです。

イールドカーブが平たんになるということは、長期債券を所有しても利益が上がらないということです。そうなると、大量の国債などの債権を保有している生命保険会社などの収益に大きな打撃を与えてしまうのです。

そのため、短期金利と長期金利を操作して、イールドカーブを上記グラフの緑線のようにすることによって、金融取引を活性化させようとしています。

短期金利の操作は、さきほどの「マイナス金利政策」を利用して行います。マイナス金利を維持し続ければ、市場の短期金利は操作できるのです。

一方、長期金利の操作が難しいといわれているのですが、日銀は長期金利の操作を「長期国債の買い入れ」により実現する方針です。具体的には、年間80兆円の増額を目処に、金利が0%程度で推移するように調整します。

要は、長期期間債券の金利を上げたければ国債の購入を抑え、長期期間債券の金利を下げたければ国債を購入するということです。また、日銀が国債を購入するときも、「指値オペ」と言われる、利回りを指定して購入する方法を取り入れました。

オーバーシュート型コミットメント

「長期金利操作付き量的・質的緩和」の二つ目の軸は「オーバーシュート型コミットメント」です。オーバーシュート型コミットメントとは、簡単にいうと「物価上昇率が2%を達成するまでは異次元緩和はやめません」と宣言していることです。

具体的には、生鮮食品を除く消費者物価指数(CPI)の前年比上昇率が、安定的に2%を超えるまでは異次元緩和をやめないと約束しています。狙いは、金融緩和を長期間にわたって行うという安心感を、国民に植え付けることです。

住宅ローンにもたらせる影響

結論からいうと、今までの話で分かった通り、以下の理由により住宅ローン金利は低水準を維持すると考えられます。

1.マイナス金利政策が維持・拡大される可能性が高い

2.「長期金利操作付き量的・質的緩和」の導入により、金融緩和は今後も維持・拡大される可能性がさらに上がった

要は、未だに目標であるインフレ率2%上昇は達成できていない状況というのが大きいです。達成できてないからこそ2016年9月の時点で、長期金利操作付き量的・質的緩和に踏み切りました。そこで、金融緩和は持続がすることを宣言しましたので、少なくともインフレ上昇率が安定的に2%上昇するまでは、金融緩和は続くと思われます。

そのため、日銀が打ち出す金融政策は、今後も金融緩和の方向性になると思われます。金融緩和の方向性になれば、今までのように銀行は優遇幅を維持・拡大する可能性が高いです。それは、住宅ローン金利が低水準で推移することを意味しています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。このように、住宅ローン金利は時代によって変わってきます。それは日銀の打ち出す政策により左右されやすいです。しかし、日銀の打ち出す政策が成功するとは限りません。時には失敗することもありますので、政策が方針転換することも考えられます。

そのため、住宅ローン金利は今後も低水準を予想しますが、もちろん「絶対」ではありません。大切なのは、今後も絶えず日本経済を注視することです。時代の流れに合わせて住宅ローン金利は変わっていきます。

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