住宅ローンを借りた年の年末調整は超重要!するのとしないのとでこんなに違う!

住宅ローンは、おそらく多くの人にとって人生の中で最も大きな額の借金になるでしょう。他にローンを利用するとしても、自動車や学費などがせいぜいであり、それも金額で言えば数百万円程度です。返済を行う機関も10年にも満たないでしょう。

しかし住宅ローンの場合は殆どが1000万円以上、返済期間も20年30年は当たり前ですから、定年退職まで付き合うことになるケースが大半です。場合によっては退職金で返済をしきれずに、定年退職後も再就職をして返済し続けることになるかもしれません。また返済が滞ってしまい、せっかく手に入れたマイホームを手放すというのもよくある話です。

それだけに負担が大きいわけですが、住宅ローンの利用者の負担を少しでも軽減するために、国でも住宅ローンを利用して住宅を購入した人向けに「住宅ローン減税」という制度を導入しています。

そこでここでは住宅ローン減税を利用するとどのようなメリットがあるのか、また利用するためには何をしなければいけないのか、どういったものを用意しなければいけないのかなどをお伝えしていきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除

(1)住宅ローン控除の概要

まず住宅ローン控除とはどのような制度なのかを理解しましょう。住宅ローン控除住宅を建設や購入するために、金融機関や機構などから借り入れた金額の1%を所得税の控除額から差し引くという制度になっています。

例えば金融機関から4000万円を借り入れ、借り入れた初年度で借入金の残額が3900万円になっていた場合は、3900万円の1%である39万円を所得から差し引くことができます。それによる減税効果がどの程度であるかは、個人の所得によって異なりますが、1年で10万円以上の節税ができることもあります。

この住宅ローン控除は最大で4000万円の1%、40万円分の控除を10年間受け続けられます。つまり10年間合計で400万円までの控除となります。10年間分で100万円以上の節税となることも珍しくありませんので、住宅ローンを借り入れたばかりの、収入が少ない家庭にとっては大変ありがたい制度になっているといえるでしょう。

(2)住宅ローン控除を受けられる住宅の条件とは

住宅ローン控除を受けられる住宅の条件は、新築と中古でそれぞれ違ってきます。

まず新築住宅の条件ですが

・新築もしくは取得の日から6ヶ月以内に居住し、住宅ローン減税を受ける年の12月31日まで住んでいること

・年間の所得金額が3000万円以下であること

・住んでいる家の床面積が50㎡以上であり、その床面積の2分の1以上を自分の居住のために使用していること

・10年以上をかけて返済する住宅ローンを利用していること

・居住年とその前後2年、合計5年間に居住用財産を譲渡して長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

となっています。

主な条件はほとんどの家が満たしており、気にする点は年間所得が3000万円以上の人は控除を受けられない、ということぐらいでしょう。ただ都心で夫婦二人で住むようなマンションを購入した場合には、家の面積が50㎡以下ということも有りえます。また床面積と専有面積で面積が異なる場合は、床面積が50平方メートルを超えているかという点はしっかりと注意するようにしましょう。

中古住宅の場合は新築に加えてさらに条件が追加されます。

・建築後使用されていること

・マンションなどの耐火建築物は25年以内に建築されたものであること。

・耐火建築物以外では築20年以内であること

・上の2つに該当しない建物は一定の耐震基準を満たしていること

・親族などからの取得でないこと

・贈与による取得でないこと

となっています。

他人や親族から譲られたものではない建物が古すぎるもの耐震基準を満たしていないものは不可といったところでしょう。築年数20年を過ぎた築25年の木造住宅などを購入した場合には、耐震工事をしないと控除を受けられません。

耐震工事の費用はまちまちですが、それほど大きくない住宅の簡単な工事ならば50万円程度で完了することもあります。その場合は耐震工事を行って住宅ローン控除を受ければ、10年間の収支でプラスになることもあるでしょう。

また耐震工事を行う時には助成金を出している自治体も多くありますので、自分が住む自治体に問い合わせてみても良いでしょう。

(3)認定住宅ならば控除が更に大きい

新築住宅ならばほとんどの住宅が、中古住宅でも条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる対象はかなり多いですが、最大400万円の控除からさらに枠を広げることも可能です。いわゆる認定住宅(認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅)を新築した場合は、年間の最大で5000万円の1%、50万円を10年間に渡って控除を受けられます。

長期優良住宅や低炭素住宅とは耐震性が高く強固な構造を持ち、長持ちしやすい家のことを指します。また省エネルギー性にも優れ、町並みにマッチングした家であることも条件となっています。一方低炭素住宅とは省エネ性の部分で優れた性能を持つ家を射し、耐震性や構造についての条件はありません。

建築コストでいえば長期優良住宅が最も高く、次いで低炭素住宅、そして一般的な住宅の順番になります。長期優良受託や低炭素住宅は建築費が掛かるので、住宅ローン控除を利用できたとしても、家を持つのにかかる費用はどうしても高くなります。

しかし固定資産税や住宅ローン金利などで様々な優遇があるので、性能が良い家に、それなりのコストを掛けて住みたいという場合には、長期優良住宅を建てるのもありでしょう。

こういった住宅にも様々な自治体による助成金制度があるのでチェックを怠らないようにしましょう。長期優良住宅の住宅ローン控除措置についても、現在のところ平成31年6月30日までに入居した家を対象としています。

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