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賢く活用！「住宅ローン控除(減税)」の条件や使い方を分かりやすく、まとめてみました
※ 本記事は2016年8月時点の内容になります。2022年の税制改正による変更点については 国土交通省 のページをご参照ください。
みなさん、こんにちは！
みなさんが住宅ローンなどを利用して、住宅（居住用）を新築、取得、増改築した際に『住宅ローン控除』と呼ばれる、 税制優遇制度があるのはご存知でしょうか？正式名称は『住宅借入金等特別控除』といい、『住宅ローン減税』等と呼ばれている制度です。
簡単にこの制度を説明をすると、住宅ローンを利用して住宅を買うと、所得税や住民税が安くなる！とってもお得な税制優遇制度です。
では、どれくらいお得？どんな手続きが必要？どんな住宅でも大丈夫？そんな部分を極力簡単な分かりやすい言葉でまとめてみたいと思います！
目次
1. 制度を利用できる人・利用できる住宅
1-1. 利用できる人
1-2. 利用できる住宅
2. いつまで使える？どれくらいお得？
2-1. 制度概要
2-2. 控除内容
2-3. 実際、どれくらいお得か？
2-3-1. 自分が払った所得税は源泉徴収票で確認
3. 手続きの仕方
3-1. 確定申告
3-1-1. いつするのか？？
3-1-2. どこでするのか？
3-1-3. 手続きに必要な書類
3-2. 年末調整
4. まとめ
1. 制度を利用できる人・利用できる住宅
1-1. 利用できる人
まずは、この住宅ローン控除の制度を利用できる人について説明します。
①納税者であること
そもそも、この制度は税額控除にあたりますので、払った（払う予定の）税金が控除されるものです。 ですので税金をしっかり納めている人というのが大前提です。
②合計所得金額が3,000万円以下であること
年収が3,000万以上だからと諦めないでください！ ここで気を付けたいのは、合計所得金額3,000万円以上であって年収3,000万円以上ではないと言うこと。 年収から各種控除を差し引いた金額が合計所得金額となりますので、年収3,000万円以上の方でも対象となる場合があります。
③対象となる住宅に、住むこと
居住用の住宅が対象ですので、投資用やセカンドハウスの場合は利用できません。 ちゃんと購入した住宅に住む人が対象です。
④借入期間10年以上の住宅ローンを利用していること
住宅ローン控除ですので、住宅ローンを利用している人に限ります。気を付けたいのが、借入期間10年以上という縛りがあることです。 10年未満の借入は対象となりません。 短期間の借入を検討されてる人も、せっかくの低金利時代ですので、対象となる10年以上の借入期間を検討してみましょう！
1-2. 利用できる住宅
ここでは対象となる住宅について説明します。
①床面積50㎡以上
購入される住宅の床面積が50㎡を超えている必要があります。 床面積が50平米以上、ここが大変重要で落し穴が潜んでいます！ 購入物件のパンフレットや販売図面などで50㎡を超えていると安心していると、そこが落し穴です。 通常、パンフレットや販売図面などに記載されている面積というのは、壁芯面積といって壁や柱のの中心線から測られた面積になっています。 ここでいう床面積と言うのは内法面積といって壁の内側の寸法ではかられた面積となるため、 壁芯面積（パンフ）＞床面積（内法）となってしまいます。 パンフレット記載の面積が50～60㎡程度の住宅を検討される際は、購入前に営業担当の方に床面積を1度確認をしてみることが必要です。
②木造：築20年以内・耐火建物：築25年以内
対象物件の築年数にも縛りがあります。木造住宅＝戸建て、耐火建物＝マンションと考えると分かりやすいですね。 要はしっかりとした耐震基準を満たしている住宅がローン控除の対象になると言うことです。 ただし、築25年以上の物件を購入する場合でも、住宅ローン控除を受ける事が可能な場合があります。
Ⅰ．耐震基準適合証明書を取得する！
築25年以上でも、「耐震基準に適合してます」という証明書を建築士などに発行して貰う方法です。 現在は、割と安価（３～５万程度）で検査、証明書発行をしてくれる機関もあるので、【耐震基準適合証明書 発行】などで検索をしてみましょう！
Ⅱ．既存住宅売買瑕疵保険へ加入！
万が一、隠れた瑕疵により住宅の基本構造部分等に不具合が生じた場合の保険です。 こちらも安価で加入出来るものになりますが、住宅の基本的な性能について等の検査が必要となってきますので、耐震適合証明書を取得してしまう方が早いかも知れません。 ただ現在では、不動産会社買取再販による「リノベーション済み中古マンション」などの中には、保険付で販売しているケースも増えてきています！
2. いつまで使える？どれくらいお得？
では実際、どれくらいお得なのか？と1番気になるであろう部分を、掘り下げてみたいと思います！
2-1. 制度概要
制度利用期限「平成25年～平成31年6月居住分まで」
制度利用期限が設けられています。過去までは、何度か期限延長がされているものの、現在の所、今後の予定は未定となっております。 また、あくまでも、居住条件となっておりますので売買契約締結・買付申込みのみでは対象外となりますので、 平成31年に入られてからご購入される方や、新築などで完成前の住宅の場合は竣工時期・引渡時期に注意が必要です。
2-2. 控除内容
結局のところ、どれくらいお得になるの？という核心に迫りたいと思います。まずは基本的な制度概要から説明します。
控除限度額(年末ローン残高)は4,000万円。ただし長期優良住宅・認定炭素住宅の場合は5,000万円
住宅ローン控除は年末時点のローン残高によって控除される金額が変わってきます。そしてその上限も設けられております。
ポイントとしては「年末のローン残高が対象」となりますので、例えば年途中に一般住宅の購入に4,000万円の住宅ローンを組まれたとしても、
残高はどんどん減っていきますので、年末時点では4,000万円を割ることになります。
結果残高が3,950万円になっていれば、3,950万円が対象となり、順調に返済を進めていくと毎年控除限度は減っていく事になります。
逆に上限がありますので、6,000万円、7,000万円というローンを組まれても、4,000万円＜5,000万円＞が対象となります。
控除率は1％
控除率に関しては、1％と決まっています。 上記で説明したローン残高×１％が控除される事になりますから、残高が4,000万円あると4,000万円×1％で年間40万円の控除が可能となる計算になります。 現在、希に見る低金利時代で住宅ローン金利（変動）も軒並み1％以下になっておりますので、住宅ローンの利息以上の節税が期待できます。
控除期間は10年間
最大控除額は400万円。ただし長期優良住宅・認定炭素住宅の場合は500万円
控除が可能期間は10年間と決まっておりますので、控除限度額4,000万円＜5,000万円＞×１％×10年間で400万円＜500万円＞が最大控除額となります。
住民税からの控除上限は13.65万円
所得税から控除しきれなかった場合は、翌年の住民税からも控除（上限13.65万円）される措置があります。 この【所得税から控除出来なかった場合】、【住民税からも控除】の部分は、どれくらいお得か？の最大ポイントになりますので、次項目で詳しく説明したいと思います。
2-3. 実際、どれくらいお得か？
上記で記載した概要は、あくまでも最大（上限）控除できる金額、期間をまとめたものになります。 実際の控除額は人それぞれ変わってきてしまいますので注意が必要です！
なぜ、人それぞれ変わってくるのかというと、【利用できる人】でもご説明したとおり、あくまでも 住宅ローン控除は税額控除の制度であって、所得控除や給付の制度ではないからです。 払った（払う予定）税金が控除される制度ですので、例えば年間に所得税を20万円納めている人であれば、年間控除上限40万円の中から支払った所得税20万円が控除されるイメージです。 更に、控除しきれなかった20万円（上限40万円－所得税20万円）のうち13.65万円（上限）を翌年の住民税からも控除することもできます。 逆に年間所得税60万円の人は、年間控除限度が40万円ですので60万円ではなく40万円の控除となってしまいます。
2-3-1. 自分が払った所得税は源泉徴収票で確認
会社員の方であれば、年末にお勤め先から貰う「源泉徴収票」で確認することが可能です。 源泉徴収表の右部記載「源泉徴収税額」という部分の金額を確認してみて下さい。 源泉徴収税額と年末ローン残高×１％を比較してみて、低い金額の方が所得税から控除出来る金額になります。
3. 手続きの仕方
3-1. 確定申告
3-1-1. いつするのか？？
住宅ローン控除を受けられるためには、住宅ローンを組まれた翌年の2月16日～3月15日まで（例年）の間に確定申告手続きをして頂く必要があります。 ちなみに、確定申告をして頂くのは住宅購入１年目の１回だけで、２年目以降は後述する年末調整で済ませることが出来ます（会社員の方の場合）。
3-1-2. どこでするのか？
ご自宅（住宅ローン対象住宅）を管轄する税務署で手続きをすることが出来ます。
現在（H28,7)は、郵送やインターネットでも手続きをすることが可能でしたので、国税庁のHPをチェックしてみて下さい。
国税庁HP 確定申告書等作成コーナー
3-1-3. 手続きに必要な書類
- ●確定申告書A式
-
税務署で取得可能な他、国税庁HPよりダウンロードする事も出来ます。
国税庁HP 令和用（PDF） - ●住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- こちらの書式の入手方法は確定申告書同様です。
- ●土地建物の登記簿謄本
- 法務局で入手可能です。住宅購入後、登記を依頼した司法書士から登記完了後の登記簿謄本が届いている事もありますので、確認してみると良いと思います。
- ●住民票
- 役所で取得可能です。住宅を取得してから６ヶ月以内に居住開始し、年末まで居住し続けていることが要件の１つですので、そのあたりの確認資料となります。
- ●源泉徴収票
- 取得先はお勤め先になります。紛失などされた場合は、お勤め先に再発行をお願いしましょう。
- ●契約書
- 今回の住宅ローンの対象となる住宅の売買契約書になります。購入された不動産会社から渡されてるはずです。
- ●借入金残高証明書
- 取得先はローンを組まれた金融機関です。年末ごろに、金融機関から送られてくるはずです。手元に届いていない場合は、金融機関へ確認をしてみましょう。 作成料や送料が掛かる金融機関もありますので注意が必要です。
3-2. 年末調整
2年目以降は年末調整により手続きを済ませることが出来ます（会社員の方の場合）。以下必要書類を揃えて、お勤め先に提出して下さい。
- ●住宅借入金等特別控除証明書
- 管轄税務署より送られてきます。2年目から10年目までの分がまとめて送られてきますので、なくさないように保管しておいて下さい。
- ●借入金残高証明書
- 確定申告の際にも必要でしたが、年末調整の際にも必要となります。 注意が必要なのが、年末に繰り上げ返済や借り換えなどを行うと、記載年末残高が変わってしまいます。 記載残高が変わると、再度確定申告をする必要が出てきます。
4. まとめ
どうでしたでしょうか？住宅ローン控除についてまとめてみましたが、分かりましたか？おそらく、まだまだ理解できない、分からない部分も多いですよね？
文中にもありますが、現在は希に見る低金利時代です （住宅ローンの金利についてはコチラ）。 住宅ローン控除を利用することで、支払った住宅ローンの利息以上の節税が可能になることがある、とってもお得な税制優遇制度です！ 多少面倒な手続き（１年目の確定申告など）は必要にはなりますが、その手間以上の見返りがあるはずですので頑張って手続きをしてみて下さい！
今後、住宅を選ばれる際、ローン控除の手続きをされる際に読み返して頂き、お役に立てて頂ければと思っております！
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