東池袋駅のタワーマンション特集　造幣局の跡地開発にも期待！【マンションマニア】

今回は山手線の内側【東池袋】駅を最寄りとするタワーマンションについて記事にいたします！

池袋駅から東池袋駅までは約1キロという距離ですが、池袋駅周辺の賑わいとは違う魅力がある街です。サンシャインシティの中だけでなく、周辺にはスーパー、ドラッグストアなどが複数あり住む街としても注目のエリアなわけですが、やはり今一番注目したいのは造幣局跡地の開発です。2016年の10月にさいたま市のさいたま新都心へ移転するため閉鎖後は再開発が計画されています。敷地面積が3.2ヘクタールと大きいため豊島区としても一日も早く着工したいという思いが強く、2016年の5月末には既存建物解体工事などをする業者の公募をすると発表しました。

現在の予定としては、

を開発する計画で、防災公園においては2019年度末までに完成、その他については解体工事が完了後に工事に着手するため建設工事開始が2020年の東京オリンピック前で、建設工事完了は東京オリンピック終了後になることは間違いなさそうです。すべての工事が終わるのは2023年頃でしょうか。住宅用地は0.5ヘクタールあり、タワーマンションであればそれなりの戸数が確保できますから楽しみですね！

今後の開発に期待が高まるエリアですから東池袋エリアのマンション価格は高騰しています。そこで今回は東池袋駅を最寄りとする築浅タワーマンションを見ていきましょう！

パークタワー池袋イーストプレイス
2008年築　総戸数205戸　東池袋駅徒歩8分

パークタワー池袋イーストプレイス

春日通り沿い、制震構造のタワーマンションです。自宅に当時の価格表があるのですがお安い。。。2016年7月21日現在、中古市場に出ている部屋で64.29㎡、14階、南東向き角部屋、6580万円というお部屋がありますが、マンションマーケットの簡易査定で調べると

パークタワー池袋イーストプレイス　簡易査定

と出てきます。中古市場での売り出しが少ないため相場よりも少し高い金額で売りに出すというのは戦略としては正解だと思います。

シティタワー池袋
2003年築　総戸数217戸　東池袋駅徒歩10分

シティタワー池袋

パークタワー池袋イーストプレイスのすぐ近くで春日通り沿いに位置しています。築13年が経過しますが外観の古さはまったく感じられません。2016年7月21日現在、中古市場に出ている部屋で50.27㎡、11階、南西向き、4980万円というお部屋がありますが、マンションマーケットの簡易査定で調べると

シティタワー池袋　簡易査定

と出てきます。過去の取引価格からすれば少々強気な価格設定ではありますが今の市況を考えればこれくらいの値付けは十分ありでしょう。

エアライズタワー
2007年築　総戸数566戸　東池袋駅直結

エアライズタワー

東池袋駅に直結した第一号タワーマンションです。2016年7月21日現在、中古市場に出ている部屋で55.34㎡、29階、南東向き、7380万円というお部屋がありますが、マンションマーケットの簡易査定で調べると

エアライズタワー　簡易査定

と出てきます。相場からは大きく離れていますが、物件の詳細を見てみると空室で室内が綺麗そうに見えるためこの価格設定なのかもしれません。訪問査定では室内状況が良ければ簡易査定よりも高い金額で査定額が出ることも多々あります。

ブリリアタワー池袋
2015年築　総戸数432戸　東池袋駅直結

ブリリアタワー池袋

クヤクション！として再三にわたりニュースでも取り上げられたマンションです。区役所の上に分譲マンションを造ることにより費用をかけずに区役所を建設するという画期的なスキームでした。渋谷区役所についても同じような形で事業が進んでおり楽しみではありますが、区役所の上ではなく横にマンションが建つためブリリアタワー池袋ほどの話題性はなさそうです。2016年7月21日現在、中古市場に出ている部屋で131.75㎡、49階、東向き、24000万円、最上階角部屋というお部屋がありますが、マンションマーケットの簡易査定で調べると

ブリリアタワー池袋　簡易査定

と出てきます。最上階の角部屋ですから相場＋最上階角部屋というプレミアムがありますから弱気で売りに出す必要がないのでしょう。このくらいの価格帯になってくると買える層も少なくなってきますから反響は低くとも内見が来れば一発で決まってしまう可能性もあります。冷やかしで見学できるレベルではありませんから買える人、ほぼ買う意思がある人でないと見学に来ない気がします。

アウルタワー
2011年築　総戸数608戸　東池袋駅直結

アウルタワー

同マンション、2011年築ではありますが新築未入居住戸を未だに販売中です。公式HPを見てみると、2016年7月21日現在、8,358万円～17,800万円、66.36m2～86.97m2、販売戸数5戸と出ています。売主のゴールドクレストさんはゆっくりと販売する会社ですから驚くことではありません。2016年7月22日現在、中古市場に出ている部屋で51.03㎡、28階、南南西向き、6780万円というお部屋がありますが、マンションマーケットの簡易査定で調べると

アウルタワー　簡易査定

と出てきます。今回紹介したマンションの売りだし住戸が簡易査定よりも高い価格で売り出されている理由としては適正価格で売りに出してしまうとすぐに売れてしまうため、適正価格の住戸がネットに掲載されるのはごく数日であるからと考えられます。売主側としては焦らずに少々高くても買ってくれる人が現れるのを待つという考え方なのでしょう。これも売り方の一つではあるので焦らないのであれば多少強気で売りに出すことはありだと思います。

アウルタワーの住民さんにお願いして共用部を見せてもらいました！まずは東池袋駅から続く通路内にあるサブエントランスです！

アウルタワー　地下入口

サブエントランス内です。

アウルタワー　地下入口(エントランス内)

1階のメインエントランス内のラウンジです。

アウルタワー　1階エントランス

外の景色が見えるエレベーターホールです。

アウルタワー　EVホール

外廊下となります。ただ、高層階は内廊下となっています。

アウルタワー　共用廊下

すでに上記のマンションを所有し、将来的に売却を考えている方はいつ売りに出すのか悩ましいところですね。おそらく今は「造幣局跡地の開発が終わってから高値で・・」と考えている方も多いはずです。しかしながら同じ考えの人が多ければその時期に売り出し住戸が増えるため多少の競争は起きてしまいます。では今はどうか？造幣局跡地の開発前に売るのは勿体ないと売りだし住戸が少ないのが現状です。そのため多少強気で出しても売れる可能性が高いですね。

・ライバルが少ない今だからこそ強気の価格で売りに出して利益を確保する
・とりあえず住みながら、もしくは賃貸として貸しだしておいて造幣局跡地開発終了まで待つ

羨ましい限りの贅沢な悩みですが迷いますね。

造幣局の再開発以外にも副都心線東池袋駅開業構想もあります。副都心線の新駅については構造上は造れるようにしているそうで、後は利用者が見込めるようになれば計画が進むのでは？という話です。造幣局跡地以外でも開発計画がありますから目が離せない注目のエリアです！

執筆者：マンション評論家　マンションマニア

マンションサプリ 編集部 - 2016年08月02日