マンション評論家のマンションマニアです。2016年も残り2ヶ月ほどになりました。
ブログやSNS経由で1日あたり3件ほどのマンション購入、売却の相談が寄せられるなかで、最近の傾向として「中古マンションへのシフト」を感じます。
誰でも「新築マンションが良い」と思うのは一緒で、まずは新築マンションから探し始める方が9割りを越えるのではないでしょうか。
新築マンションの購入相談があった際にはまず検討中の新築マンションの良いところ、悪いところを伝えます。その後相場感を伝えて新築なのか中古なのかをご家族で話し合ってもらいます。
例えばこのように説明しています。
「新築のAマンションは大変魅力的なマンションですね。ただ相場からして住んだ瞬間に1割り価値が下がります。その1割りが新築プレミアムです。理由としてはすぐ近くにある築浅のBマンションが○○万円だからです。築浅中古マンションを適正価格で買えば住んだ瞬間に価値が下がることはありません。新築プレミアムを払って新築という満足度を得るのか、満足度を下げて住んだ瞬間に価値の下がらない中古マンションにするのか、ご家族でお話合いください。」
このように回答すると
・それでも新築マンション！
・それなら中古マンションが良い！
と分かれることが多く、その後は無料のメール相談、もしくは有料対面相談にて細かくご希望などをヒアリングしつつ、資金計画が明確でない場合はFPさんを交えてトータルサポートしていきます。
このような記事を書くと「中古のほうが良いじゃない」と思う方が多いはずですが、けしてそうではありません。値下がりを嫌がり中古マンションを選んでもご家族の誰かが「やっぱり新築のほうが良かった」と思うようでは意味がありません。
新築プレミアムが400万円だとしても、50年間住めば一月あたり6600円程度です。これを高いと思うか思わないかは人それぞれですが、毎月その金額で家族の不満がなくなるのであればけして高い金額ではないと感じます。
建築費などが落ち着いて近郊、郊外エリアでもさはど高くない金額で良質な新築マンションが供給し始めれば新築プレミアムの額は減るはすです。しかし、そうなると不安なのが中古マンション相場です。とくに建築費が高い時代に供給されたマンションです。まさに今供給されているマンションです。今は新築プレミアムが1割りでも将来的の相場から見るともっと大きいものになるのではないか？という不安もあります。
そのような不安もあり、また価格上昇についてこれないエンドユーザーが多くなっており近郊、郊外の新築マンションは冬の時代となっています。しかしながら住んだ瞬間に新築プレミアムが剥がれる近郊、郊外のマンションでも売れているマンションはあります。それは「永住する方向けに住まいへの満足度を高めているマンション」です。
以前もお話しましたが「ただ安いだけの新築マンション」は売れない時代となっています。今の建築費ではどんなにコストカットをしても中古相場より高くなります。それであれば多少割高感があっても住まう方への魅力を高めているマンションのほうが選ばれるというわけです。
例えば (外部サイトへ移動します)
イニシア朝霞本町
イマジンテラス
パークホームズ流山セントラルパーク
などが周辺のマンションに比べて読者様の人気、購入率が高くなっています。
理由としては
・機械式駐車場を設置せずに将来の維持管理費に考慮している(イニシア朝霞本町、パークホームズ流山セントラルパーク)
・エントランスが都内の高級マンション仕様(パークホームズ流山セントラルパーク)
画像出典：パークホームズ流山セントラルパーク公式HP
・中古マンションではなかなか見かけない玄関周り(室内)のゆとり(イニシア朝霞本町)
画像出典：イニシア朝霞本町公式HP
・ただお安いだけでなく多彩な共用施設(パークホームズ流山セントラルパーク、イマジンテラス)
画像出典：イマジンテラス公式HP
など、中古では得難いことがあるからです。
例えばパークホームズ流山セントラルパーク、エントランスを小規模にしてさらにはディスポーザーを削るなどコストカットをすればもっと価格勝負できたはずです。しかし、価格勝負だけでなく質にも力をいれてきています。これこそが選ばれる理由でしょう。実際の売れ行きも近郊、郊外エリアのマンションとしては好調のようです。
では売却のほうはどうか？引き続き売り時であると感じています。とくに周りで新築物件の供給がなかったり、あったとしても高値販売をしていたりするエリアであればチャンスです。思いのほかスムーズに売却活動ができるはずです。ただ、以前もお伝えしましたが住み替える先がないですよね。現在住んでいるマンションよりも仕様が落ちているのに価格が高くてただ新しいだけの新築マンションに住み替えようとは思わないはずです。ただ、実は私自身も所有しているマンションの売却活動をおこなっています。結果はいつかの機会にご報告できたらと思います。
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執筆者：マンション評論家 マンションマニア(外部サイトへ移動します)
マンションサプリ 編集部 - 2016年10月25日
