「分譲VS賃貸」
いろいろな雑誌、サイト、テレビなどで見かける論争ですが私はどちらにもメリット、デメリットがあるわけでどちらでもご自身に合ったほうを選べば良いという考えをもっています。 とはいえ過去に6回の購入経験があれば分譲派ということになるのでしょうか。
私が分譲マンションを購入していて良いなぁ~と思えている主な点は「一般的な賃貸マンションよりグレードが高い」「精神的に楽」ということです。
「一般的な賃貸マンションよりグレードが高い」という点についてご説明すると、 賃貸マンションはオーナーが利益を確保できることを第一に建設されることが多いため分譲マンションに比べてグレードが低いことが多いですね。 分譲マンションと同等グレードのマンションを探すと一般的な賃貸マンションより家賃が高いことが多く、結局のところ買った方が毎月の支払いがお安くなるパターンがほとんどです。
「精神的に楽」という点については今回の記事タイトルにした「含み益がある安心感」です。 含み益とは持ち家を売却すれば戻ってくるお金のことで、売却しなければ手にすることはできないけども万が一の際は生活資金として確保できるという分譲マンション購入者ならではのメリットです。
「含み益が出るのは都心のマンションだけでしょ?」と思われる方もいるかもしれませんがそんなことはありません。 近郊、郊外エリアのマンションでも普通に含み益は発生します。
一例ではありますが2棟のマンションで確認してみましょう。
①ザ・ステージオ 2006年12月築 東武伊勢崎(東武スカイツリーライン)・大師線「西新井」駅徒歩4分
近郊エリアの駅近マンションです。新築時に4300万円程度で購入されたお部屋の現在の価値は5000万円程度となっています。 入居から約10年経過していますから当時フルローンで購入していた場合でもローン残債は3200万円程度まで減っています。
つまりは現在の価値5000万円からローン残債3200万円を引くと1800万円となり、その1800万円が含み益ということになります。 もちろん売却しなければ手に入らないお金ではありますが売却すれば1800万円手元に戻るという安心感は相当なものなのではないでしょうか。
②プラウドタワー船橋 2005年1月築 JR総武線「船橋」駅徒歩1分
駅前のタワーマンションとなると郊外エリアでもすごい含み益が発生しています。 新築時に3900万円程度で購入されたお部屋の現在の価値は5800万円程度となっています。 入居から約12年が経過していますから当時フルローンで購入していた場合でもローン残債は2700万円程度まで減っています。
つまりは現在の価値5800万円からローン残債2700万円を引くと3100万円となり、その3100万円が含み益ということになります。
万が一の際に住まいを売却すれば手に入る含み益をご説明いたしましたがいかがでしたでしょうか?夢の話のようですが現実の話です。 毎月住宅ローンを払い続けながらも自動的に貯金ができるわけですから貯金が苦手な方こそ賃貸よりも購入をおすすめいたします。
しかし、注意しなければいけない点もあります。それは不動産価格が高値市況のときにはこの法則は成り立たないということです。 余程のランドマークマンションでなければ高値市況から通常の市況に戻った時にガクッと資産価値が下がります。 となれば含み益どころか含み損が発生する可能性があります。 建築費高騰の影響で現在の新築マンションは割高感があり、「一般的な賃貸マンションよりグレードが高い」という点は確保できても「精神的に楽」は確保できません。 むしろ精神的には辛い時代だと思います。
そんな中でも含み益を出したい場合はいくつかの条件をクリアするマンションを選ぶしかありません。 新築マンションを購入して数年住んだだけで含み益が出せる時代ではないですから築浅中古マンションを狙うのが無難でしょう。
上記の条件をクリアしていてさらには今の相場よりも少しでもお安く買えれば10年後に1000万円程度の含み益であれば容易に出すことができるでしょう。
マンションを購入する際に含み益にこだわる必要は一切ありませんが含み損になることだけは避けましょう。 例えば5000万円の新築マンションを購入するとして、そのお部屋が築5年経過したときに4000万円になっていたとしましょう。 フルローンで購入していた場合は残債が4400万円程度ありますから400万円の含み損ということになります。 このような状況になってしまう住まいを購入する際は頭金をしっかり入れるか貯金をしっかりと残しましょう。 「頭金はほとんど入れられないし貯金もできるほど余裕がない」という方は住まいの購入を控えるか、どうしても欲しい場合は含み益が出る住まいを購入されることをおすすめします。
分譲マンションの良いところは株などと違いおおよその将来価値が予想しやすいところです。 リーマンショック級の出来事や大きな災害などがあると一時的に大きな値下がりはやむをえないですし、 それを予想することまではできませんが中古マンションのマーケットが出来上がっているエリアであれば予想は容易です。 マンションマーケット含めてネット上で相場を知ることができるサイトも多くありますからそれらを利用しない手はないでしょう。
執筆者:マンションマニア マンションマニアの住まいカウンター(外部サイトへ飛びます)
マンションの売却価格をより詳しく知りたい方、具体的に売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。
カジュアルに査定額を知りたい方へ