【マンションマニア】無理をしない住まい購入＆賃貸派の方にもおすすめの戦略的な消費

どうも！マンションマニアです！

「無理をしない住まい購入」

このような記事は何度か書かせていただいてはいるのですが今の市況を考慮しつつ再度記事化させていただきます！

細かいライフプランについてはその道のプロであるFPさんに聞いたほうが間違いないですがメインで働く方のご年収×7倍を住宅ローン借入金額の安全な範囲という考えのもと住宅購入相談を実施しています。

マンション価格高騰の影響で年収×9倍どころか、世帯年収×7倍などの無理がある金額を住宅ローンで借りようとする方が多くなってきており正直なところ心配になります。

もちろん無理をして目一杯借り入れしても良い属性の方もいます。

例えば

①多額の貯金、資産などがあり、あえて戦略的に多額の住宅ローンを組む
②物件自体の価値が高い
③マンション自体が趣味である(私みたいに趣味を兼ねてるなら無理しても良いかと、笑)

などです。

②に関しては物件自体の価値が高ければ「売ればどうにでもなる」わけですから毎月の負担が苦しくないのであればけして悪い選択肢ではないでしょう。

しかしながら一般的なマンションに対して諸費用分くらいの貯金しかない状態で身の丈に合わない金額のマンションをオーバーローンで購入した場合、生活が苦しいだけでなく住宅ローン破綻と隣り合わせの状態になるでしょう。

例えばですが旦那様のご年収が600万円、奥様のご年収が300万円、貯金が300万円あったとしましょう。子供の予定は今のところないがいずれは欲しいと。通常であれば3000万円、どんなに頑張ったとしても4000万円弱の借り入れにすべきですよね？しかしながら最近では同じような条件の方でも5000万円、6000万円の借り入れをしようとする方が多いのです。貯金(資産)が数千万円あるわけでもなしに。。

繰り返しになりますがマンションが趣味なら話は別です。ただ、そうでなければそこまで無理しなくてもいいのではないかぁ～と思います。

最近の住宅雑誌では「世帯年収」を前提にした購入検討者向けの記事を見かけますがそれも影響の一つでしょうか。

60㎡以上で4000万円以下、駅近で資産性も高い築浅中古マンションはたくさんあります。都心まで40分かからない場所でです。新築にこだわらなければ選択肢はいくらでもあります。

マンション価格がお安かった時代はここまで無理する方も少なかったためこのような記事を書くことは基本的にありませんでしたが、最近はあまりにも多いため余計なお世話と理解しつつもオーバーローンはできる限りやめたほうがいいのではないかなぁ～と。

では賃貸でいいのではないか？

たしかにそうですね。ただ私はどちらかと言えば購入派です。けして賃貸派を否定するつもりもないです！衣食住で住だけを消費として考えないこと自体不思議とは思っていますし、賃貸でもいいと思います。

購入派である理由としては購入することで得られるメリットが大きいからです。

例えば

・家賃より安い支払いで良質な広い住まいに住める
・払い終われば少なからず資産になる

ということです。

これは値上がるマンションを買いましょうということではなく、戦略的な消費として考えましょうということです。住まいを消費として考える部分は賃貸派とまったく同じです。ただ「戦略的」が加わることにより満足度はもちろん資産という面でも賃貸よりもメリットがあります。

賃貸のメリットは縛られないことですから住み替えも簡単です。これに関しては住宅ローンの残債割れをしないマンションを購入すればほぼ同等になります。あとは賃貸で支払う金額と同じ支払いになる住まいを購入すれば良いのです。ただそれだけでは戦略的と言うには物足りないですね。そこで私がいつもおすすめしているのが「65歳までに払う賃料と同じ支払総額になる住まいを購入する」ということです。

35歳のご夫婦、子供が生まれたばかりでこのまま賃貸住まいを続けるか住まいを購入しようか迷っているとします。賃貸の場合はそれなりの広さが必要ですから月額12万円と設定しましょう。 60歳の時に子供が独立して狭めのお部屋に引っ越し、家賃が月額9万円になるとします。そうすると定年を迎える65歳までに4140万円を支払うことになります。これは住まいを消費として考えているわけですからけして「もったいない」と言うのはやめておきましょう。

しかし65歳までに同額で支払い終える住まいを購入するということはどうでしょうか？ちょっと戦略的ではないですか？住まいを消費として考えつつもちゃっかり資産をつくっているわけです(笑)

65歳に4140万円の総支払額になるようにするには管理費などが物件ごとに違うため一例として管理費が月額1.3万円、修繕積立金が月額2万円としておきましょう。修繕積立金は築年数が経つにつれて増加するため30年間の平均として2万円としています。

そうなると維持費を30年間で約1190万円支払うことになります。4140万円から1190万円を引いて2950万円で収まる住宅ローンにすれば良いわけです。そうなると30年固定の金利が1.23%として2500万円を30年の返済期間で借り入れるとざっくりですが2950万円に近い数字になります。 2500万円の予算があれば築15年くらいまでのそこまで古くなく、駅遠でない中古マンションはけっこうあります。 65歳のときに支払いが終わり、総支払額は賃貸暮らしだった場合と結果変わらない・・・となれば少しでも資産となる「購入」のほうが良いのではないかというのが私の自論です。