築年数の経過に伴って価値が下がるのが一般的だが・・
当然ですが、マンションは新築時から築年数が経つほど価値が下がります。実際の減価償却法とは異なりますが、
例えば鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年と定められており、単純計算するだけでも「100÷47=2.1765」で、 つまり1年間に2%以上価値が減ると考える事もできます。
ところが、中には新築時の分譲価格よりも、中古のほうが高い価格で取引が行われるマンションがあります。本日は新築時分譲価格よりも中古で価格が上昇するケースを簡単にご紹介します。
1、景気の状態により価格が上昇するケース
不動産は景気の影響を大きく受ける資産です。新築分譲時よりも景気が良くなっていたり不動産市場の活性化が見られれば、おのずとマンション価格も上昇する傾向にあります。もちろん、それだけ人気のあるマンションに限ってという話になりますが、特にまだ築年数の浅い分譲マンションなどはその影響を受けやすいと言えます。
近年では特に不動産市場の活発な動きが見られた2005年前後は、分譲タワーマンションが大変高額な単価で取引が行われていました。その後、リーマンショックにより不動産市場も低迷したものの近年はやや回復の兆しを見せているように感じます。
2、近隣の再開発に伴い価格が上がるケース
再開発エリアに見られる現象ですが、マンション近隣の再開発による地価の上昇に伴ってマンション価格が上がっていくケースです。少し前の芝浦アイランド、港南エリアが該当し、現在では豊洲などの湾岸エリアが挙げられます。
実際にマンションマーケット(※1)のマンションスコアにおいても、豊洲マンションのスコア上昇は凄まじいものがあります。
※1マンション相場情報サイト「マンションマーケット」:https://mansion-market.com/
全国約10万棟のマンションの相場価格（資産価値）や、過去の価格推移、賃料相場等を公開しています。
3、新築分譲時の価格が極端に安いケース
数ある新築マンションの中には明らかに近隣の新築相場よりも安いマンションが稀に存在します。理由は様々ですが、土地を安く仕入れる事が出来た結果マンション価格が低く抑えられたり、定期借地権のマンションなどもこれに該当します。
その最たる例として、【シティタワー品川】が挙げられるでしょう。シティタワー品川は東京都を地主とし72年間の定期借地権で建築されたマンションです。東京都が土地を貸し出す条件として分譲時価格の上限を坪単価140万円までと設定した事で、近隣の新築マンションはもちろんの事、同程度の借地権マンションよりも大変低い価格で分譲されました。
なお、購入者は購入から5年間は売却や賃貸に出せないという条件もありましたが、2013年に5年を経過したことで売却および賃貸が可能となり、現在は坪単価にして200~230万円ほど、なんと坪単価が100万円近くも新築時より高い単価で取引が行われています。仮に20坪の住戸で坪単価100万円アップの場合、単純計算で2000万円の売却益が出る事になります。
このシティタワー品川は定期借地権にも関わらず分譲時の平均入札倍率が17倍を超えたと言われ、ちょっとしたニュースになりましたが、上記の理由を考えれば納得ですね。
まとめ
以上、簡単に新築時分譲価格よりも中古で価格が上昇するケースをご説明させていただきました。シティタワー品川のような明らかに新築時分譲価格が安くお買い得な物件は滅多にありませんが、ご自身のマンションが現時点でいくらの価値があるのか査定してみいかがでしょうか。実は思ったよりも高い価格で売却が出来るかもしれません。
マンションマーケットでは一部マンションにおいてネット上で簡単に査定をしていただく事が可能です。また、無料のメール査定や訪問査定も承っております。さらに、マンション売却時の仲介手数料を定額で提供しており、売主様の費用負担を大幅に軽減する事が可能です。
マンション売却をお考えの際は、是非マンションマーケットをご活用ください。
マンションサプリ 編集部 - 2014年11月21日
