REITとは何か【その仕組み、他の不動産投資との違い】

投資種類の中で「REIT」という投資商品があります。
しかし、何となくはREITのことを知っていても、実はよく知らないという人もいると思います。

しかし、 REITは定期的に収益を上げることができ、かつ少額から投資できる商品なので、人によってはメリットが大きいです。

今回は、そんなREITについて、仕組みからメリット・デメリット。
そして、ほかの投資との違いも合わせて解説していきます。

目次

1.REITとは何か？
☞REITの仕組み
・投資法人とは？
・「運用会社」
・「資産保管会社」
・「事務受託会社」
☞利益の出し方

2.REITのメリット・デメリット
☞REITのメリット
・少額で不動産投資ができる
・不動産の選定をプロに任せられる
・分散投資ができる
・流動性が高い
・分配金率が高い

☞REITのデメリットやリスク
・倒産リスクがある
・上場廃止リスク
・金利上昇リスクがある
・不動産リスクがある

3.ほかの投資との違い
☞投資対象
☞必要資金
☞物件や銘柄選定
☞分散投資
☞維持・管理の手間
☞流動性
☞収益＆リスク

4.まとめ

1.REITとは何か？

そもそも、REITとは投資信託の1種で、「Real Estate Investment Trust」の略称になり、アメリカで誕生しました。
また、J-REITという言葉もありますが、このJは「JAPAN」という意味なので、J-REITは日本で上場しているREITのことを指します。

投資信託は、投資者からお金を集めて、そのお金で金融商品を購入して利益を投資者に還元するという商品になります。
一般的な投資信託では、この「金融商品」は株などに当たりますが、REITの場合は不動産を購入するので「不動産投資信託」と言われます。

REITの仕組み

REITは以下のような流れになります。

・投資家からお金を集める

・そのお金で不動産（ビルや賃貸住宅など）を購入

・購入した不動産の売却益を投資家へ還元する

つまり、投資者は間接的にその不動産のオーナーになり、その不動産の収益が投資者へ還元されるということです。

実際にREITを取引するときには、「投資法人」「運用会社」「資産保管会社」、そして「事務受託会社」という4種類の会社を知っておきましょう。

投資法人とは？

先ほど言ったように、REITは株と同じように証券（投資証券）を発行していて、その証券を投資家が取得することで投資資金を集めます。
投資法人は、その証券の発行をして、運用などをどのような会社に任せるかを決める会社です。

「法人」とはいえ、普通の会社とは違い従業員はいません。
投資法人は、法律で「従業員を雇えない」「不動産投資以外の事業はできない」「利益の9割を配当にまわす」と定められているので、投資法人には代表と少人数の役員しかいません。

「運用会社」

それでは、投資法人はどのようにして取得した不動産を運用しているかいうと、運用を専門にしている会社へ依頼するのです。
運用会社は、委託された不動産を運用するので、たとえば賃貸住宅であれば賃借人の募集や、建物の維持・管理を行います。

また、委託された不動産の修繕計画なども運用会社の仕事であり、財務戦略の立案や資金調達なども運用会社が行います。

「資産保管会社」

そして、投資法人は複数の不動産を運用するので、不動産という「資産」がたくさんあります。
その資産は、信託銀行などの「資産保管会社」に預け入れなければいけないと法律で決まっています。

もちろん、資産が不動産なので金庫に入れることはできないため、実際には不動産の権利書など大切な書類を信託銀行に預けます。

資産保管会社は、預け入れた資産を自社の資産とは分別して管理するので、仮に資産保管会社が破たんしても預け入れている資産は守られます。

なぜ、わざわざ資産を資産保管会社に預け入れるかというと、「投資家の保護」が目的です。
投資家から取得したお金で購入した不動産は、投資家の「資産」になります。

そのため、自社管理ではなく第三者へしっかりと管理させて、投資家の資産（不動産）を守るというワケです。

「事務受託会社」

さいごの事務受託会社は、細かい会計や納税などに関する事務業務を委託する会社です。

具体的には、以下のような業務を行う会社のことです。

・トータル資産の計算

・会計帳簿の作成

・投資家への配当金の支払い

投資法人はこれらの仕事を全て事務受託会社に委託しています。
事務受託会社も、資産保管会社と同じく信託銀行が行うことが多いです。

このように、投資法人は「投資の指針」という大枠を決めるだけで、実務は運用会社や事務受託会社が行います。

そして、数字に関する業務は事務受託会社に任せているというワケです。

利益の出し方

REITは株などと同じように「証券化」されています。

そのため、REITで利益を出すために、以下の2種類があるということです。

・証券から得られる分配金

・証券の売却益

まず、投資法人がREITで集めたお金で不動産を購入しているので、その不動産で得られる利益を分配してもらいます。
REITの種類によって分配金のタイミングは異なりますが、一般的には年に2回の決算期に分配金を支払うケースが多いです。

もちろん、この分配金は「不動産で得た収益」によるので、その不動産の運用実績が良ければ高い分配金になりますし、運用実績が悪ければ低い分配金になります。

そして、REITは分配金だけでなく、証券として売買できます。
つまり、株などと同じようにREITも売買でき、購入時よりも高い金額で売却できれば利益は出ます。

これは、単純に「定期的に利益が出る」というメリットもありますが、「投資スタイルが増える」というメリットもあります。

つまり、REITの売買で利益を得る以外にも、REITを保有し続けることで利益を得るという選択肢が増えるということです。

2.REITのメリット・デメリット

そんなREITですが、メリットもあればデメリットもあります。
メリット・デメリットの両方を良く理解し、自分の理想としている投資方法とマッチングしているかを判断しましょう。

REITのメリット

まずは、REITのメリットについてです。

REITを行うメリットは以下の点になります。

・少額で不動産投資ができる

・不動産の選定をプロに任せられる

・分散投資ができる

・流動性が高い

・分配金率が高い

上記を踏まえると、REITはリスクが小さく、そこそこの利益を得られる投資と言えます。
「そこそこの」と言ったのは、株やFXなどとは違い「分配金」をメイン収益とできるほど、利回りが高い投資商品だからです。
利回りの詳細は後述します。

少額で不動産投資ができる

REITは集めた資金で不動産を取得するので、不動産投資の一種になります。
通常の不動産投資をするときは、一千万円単位の物件をローンを組んで購入し、物件取得に伴う百万円単位の諸費用がかかります。

ただ、REITは1口単位から取得できるので、数万円のREITを取得すれば、数万円の資金で不動産投資が出来ているということです。
本来の不動産投資ではローンを組むリスクもありますが、REITは少額投資になるのでそのようなリスクがありません。

不動産の選定をプロに任せられる

また、REITは投資法人が取得する不動産を決めます。
REITには「住宅型」や「商業ビル型」「ホテル型」など、どの不動産をメインとして運用するかによって種類が多数あります。

投資者は、「どのような不動産をメインに運用しているか」のみ考えれば良く、細かい不動選びなどをする必要がありません。

実物不動産選びは、「エリアの将来性」「エリアの需要」「相場賃料」「空室・家賃下落リスク」など、色々と考えることも多いです。
しかし、REITの場合はその点をプロに任せられるので、物件選びに時間がかかりません。

分散投資ができる

REITは分散投資できる点も魅力です。

REITは投資法人が不動産を取得しますが、基本的には複数の不動産を取得します。
仮に、A市、B市、C市のマンションを取得したとしましょう。

その場合、A市の物件が嫌悪施設の建設により賃料が下落しても、ほかのB市、C市の不動産には関係ありません。
つまり、A市の不動産運用が想定より下回っても、B市、C市の不動産でカバーできるということです。

仮に、これが実物不動産投資であれば、一千万円単位の支出になるので、複数の不動産を取得することは難しいです。
アパートローンを組むにしても、既存の不動産ローンが残っている場合には、ローン審査が非常に厳しくなります。

流動性が高い

REITは流動性が高いという点も大きなメリットになります。
流動性とは、簡単にいう「売却のしやすさ」です。

REITの取引は株式取引と同じなので、日々証券市場で取引されています。
そのため、毎日一定数は「そのREITを取得したい人」がいるので、即日売却することも可能です。

一方、実物不動産を売却するときには、「査定」「仲介会社を選定」「媒介契約の締結」「売却活動」「契約」「引渡し」というステップがあります。
売却活動にも3か月程度かかりますので、査定～引渡しまでは半年程度かかることも少なくありません。
そのため、REITの流動性の高さは大きなメリットと言えます。

分配金率が高い

前項のようにREITの売買益で利益を上げることもできますが、REITは分配金率（利回り）が高いので、所有しているだけでも利益が高いです。
たとえば、長期金利商品は年利によってお金は増えますし、株式なども「配当」という形で年に何回からお金をもらえます。

しかし、マーケット概況※1のデータによると、以下のような分配率・配当率・金利です。

REIT分配率：4％弱

株式投資の配当率：1.8％前後（東証1部限定）

長期金利：0％前後

このように、REITは東証1部の配当率に比べて、倍以上の分配率があります。
そのため、REITの売買というキャピタルゲインではなく、不動産で言う「賃料収入」のような「分配金」というインカムゲインでも利益を出すことが出来るのです。

※1マーケット概況「不動産証券化協会、日本相互証券、東京証券取引所データまとめ」
http://j-reit.jp/market/03.html

REITのデメリットやリスク

一方、REITには以下のようなデメリットやリスクもあります。

・倒産リスクがある

・上場廃止リスクがある

・金利上昇リスクがある

・不動産リスクがある

上記のデメリットは、不動産投資信託であるREITならではのデメリットでもあるので、きちんと理解しておきましょう。

倒産リスクがある

先ほどいったように、REITは投資法人が運営していますが、あくまで「法人」であることには変わりありません。
法人ですので、その法人が倒産してしまうことも考えられます。

もし倒産してしまえば、取得している証券の価値が0になってしまうことも考えられます。

とはいえ、REITの投資法人が倒産するイメージが沸かないと思うので、2008年10月に倒産したニューシティ・レジデンス投資法人を例に挙げてみます。

・倒産原因は池袋の物件取得ができなかったことによる違約金の支払い

・ニューシティ・レジデンス投資法人は池袋の物件を277億円で購入する予定であった

・ただし、リーマンショックの影響で資金が思うように集まらなかった

・結局、物件購入には至らず契約不履行になったため、違約金55億円が発生して倒産

投資法人は、投資家から集めた資金だけでなく、ほかの「公募増資」や「ローン」によって物件を取得します。
そのため、上記のように資金繰りが上手くいかなかったり、ローン返済が収入を上回ってしたりしたときに倒産してしまうのです。

上場廃止リスク

REITは色々な証券市場に上場しています。
その証券市場によって、上場するための「規定」があります。
要は、「一定の信頼がないと、この証券市場には上場させませんよ」という線引きをしているのです。

その線引きは、業績なども加味されるため、最初に上場できても途中で規定に抵触して「上場廃止」になることもあるのです。
その場合は、株式と同じように、証券価値が0になってしまうこともあります。

金利上昇リスクがある

上述したように、投資法人はローンを組んで物件を取得する場合も多いです。
そのため、金利が上昇すれば、ローン支払い額が上昇するということなので、投資法人の収益にマイナスの影響を及ぼします。

そうなると、収益低下のリスクが高まり、同時に「倒産リスク」と「上場廃止リスク」が高まるということです。

不動産リスクがある

REITは証券化されていますが、投資対象はあくまで不動産です。

つまり、以下のように実物資産である不動産ならではのリスクがあるということです。

・災害リスク

・経年劣化リスク

・エリア的リスク

・賃借人リスク

たとえば、地震や台風などで建物が破損すれば修繕費用がかかります。
その費用が保険の範囲外であれば、単純な「支出」になり、収益を圧迫します。
また、実物不動産はどんどん経年劣化していくので、賃料下落・空室リスクは年々高まっていきます。

また、不動産のエリアによって、嫌悪施設ができたり商業施設が移転したりするリスクがあります。
それによって、賃料下落・空室リスクが高まれば収益が悪化するかもしれません。

そして、不動産には必ず賃借人がいます。
その賃借人が家賃を滞納すれば収益は減りますので、収益に連動する分配金も減るというワケです。

3.ほかの投資との違い

では、さいごに他の投資である「実物不動産投資」「株式投資」「金利商品」と、REITを比較してみます。
上述した部分と重なる項目もありますが、「まとめ」と思ってチェックしてみてください。

比較する項目は、以下のように、「投資対象」「必要資金」「物件や銘柄選定」「分散投資」「維持・管理」「流動性」「収益＆リスク」に分けます。
また、金利商品とは債券や定期預金などのことです。

投資対象

投資対象については、上記の通りになります。
最も商品が多いのは株式投資になり、次にREITや金利商品。

そして、実物不動産投資は、投資物件数自体は多いですが、物件種類は「住居系」がほとんどなので、その点では実物不動産投資は投資対象が少ないとも言えます。

必要資金

必要資金については、実物不動産投資が群を抜いて高いです。
一千万円単位で初期費用がかかってくるという点は、投資においてはリスクと言えます。

物件や銘柄選定

物件選定や銘柄選定については、実物不動産投資と株式投資は難易度が高いと言えるでしょう。

実物不動産投資は、「エリア」「広さ」「間取り」「築年数」「方角」「高さ」など、たくさんの基準があります。

また、株式投資も「会社業績」や「事業内容」で判断したり、「ロウソク足」などテクニカル指標で判断したりと、銘柄を選ぶ基準がたくさんあります。
そのため、選定する難易度は高いと言えるでしょう。

一方、REITに関しては先ほど言ったように、プロが物件選定をするので、投資法人を選ぶというハードルのみです。

また、金利商品に関しては、単純に金利と投資期間などを比較すれば良いだけなので、こちらも難易度は低いと言えます。

分散投資

また、分散投資に関しては、上述した通り、実物不動産は分散が難しいです。
実物不動産で分散するためには、複数の不動産を所有する必要があるので資金が大量に必要だからです。

一方、他の3つの投資は少額資金を別の対象物にまわすだけなので分散することができます。

維持・管理の手間

維持管理については、実物不動産の方がREITや金利商品よりもかかります。
毎年収益と経費を計算した確定申告が必要になりますし、賃借人が出入りする度に最終的な確認はオーナーがします。

ただ、REITや金利商品は、基本的に「分配金」や「利息」をもらうことが目的なので、放っておいても問題ありません。
ただ、このREITや金利商品が「特別手間がかからない」だけで、不動産投資も比較的手間はかかりません。

一方、株式投資は取引形態によっては手間がかかります。
たとえば、株式売買益をメインとした1日～1、2週間程度の投資であれば、常に株価のチェックが必要なので手間がかかります。

流動性

流動性に関しては、REITと株式投資の方が不動産投資に比べると圧倒的に良いと言えるでしょう。
上述したように、実物不動産は売却までに時間と手間がかかります。
一方、REITと株式は即日売買することも可能です。

一方、金利商品の流動性は商品によります。
たとえば、定期預金であれば、原則満期にならないと解約できないので流動性は低いと言えるでしょう。
ただ、国債などの債権は自由に売買できる商品もあるので、流動性は高いと言えます。

収益＆リスク

収益とリスクに関しては、実物不動産はミドルリスク＆ミドルリターンです。
たとえば、数週間で資産が半減することはほぼあり得ませんが、空室が続き収益が赤字になることもあります。

一方、REITに関しては初期費用がないのでリスクは小さいです。
もちろん、REITの金額が下がるというリスクはありますが、基本は分配金というインカムゲインがメインの投資なので株式投資よりはリスクは小さいと言えるでしょう。

また、株式投資は非常にリスクが高いです。
株式投資は売買益を狙った投資がメインなので、株価が下がればそのまま損失になります。
そして、株価は会社の不祥事などにより、1週間で半額になることもあるのです。
一方でその逆もあり得るのでハイリターンも狙えます。

そして、金利商品はローリスク＆ローリターンです。
元本保証商品も多いので、基本的にはお金が減るということは少ないです。
ただし、2017年7月現在では、定期預金の金利は高くても0.2～0.3％程度なので、ローリターンと言えます。

4.まとめ

REITに関しては以下の点を抑えておきましょう。

・REITは不動産投資信託といい証券市場で売買できる

・REITなどで集めた資金で不動産を運用する

・証券なので自由に売買できる

・毎年もらえる分配金率が高い

・倒産リスク、金利上昇リスクなどはある

マンションサプリ 編集部 - 2017年07月14日