賃貸管理会社とは？
不動産を購入し、賃貸住宅にすることで収益を上げる場合、賃貸管理会社を活用することができます。自分で住宅のすべてを管理しきれない場合に賃貸管理会社を役立てることができるのです。
では、賃貸管理会社はどのような業務を行っているのでしょうか。また、業務委託にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。
賃料を適切に集金する
賃貸管理会社の役割の1つに、賃料を適切に集金することが挙げられます。集金といっても、各家庭を戸別訪問して現金で回収しているケースは今ではほとんどありません。口座引き落としの形で自動的に集金を行うのが一般的です。
そのため、賃料の集金にあたって賃貸管理会社が活躍するのは、滞納する家庭（テナント）が出てきた場合です。
うっかりの場合もあれば、意図的に滞納しているケースもあり、一筋縄では問題が解決できないことがあります。賃貸管理会社に集金業務を委託しておけば、自分自身がトラブルに巻き込まれる可能性が低くなります。
家賃を滞納しているケースでは、単に口座残高が不足しているだけということがあります。この場合は、口座残高を増やしてもらうよう促すだけで十分です。
しかし、資金繰りが苦しいなどの理由で、長期にわたって、あるいは複数回にわたって支払いが遅れたり、滞ったりするケースもゼロではありません。こうしたケースでは、賃貸管理会社が滞納先を訪問するなどして回収に努めます。速やかに支払ってくれる相手ばかりではないので、賃貸管理会社のノウハウに期待したいところです。
滞納している家賃を回収するためには、何度も訪問する必要がある場合も少なくありません。そのため、不動産の保有者がすべて自力で行おうとすると、負担が重くなりすぎます。賃貸管理会社に手数料を支払って、管理を委託すれば、手間を削減することができるのです。
業務委託しておけば、家賃を回収できないストレスをため込む必要がなく、精神面でもラクな方法です。
トラブルに対処する
賃貸管理会社は、トラブルにも対処します。
例えば、ある部屋を借りている人が水回りのトラブルを訴えた場合、毎回大家さんが出動できるとは限りません。外出しているケースや、やや離れた場所で暮らしているケースなどがあるからです。こうした際に対応が遅れると、居住者の不満につながってしまいます。
賃貸ビジネスを行う際には、稼働率を高めることが非常に重要です。稼働率を高めるためには、居住者の満足度を上げ、長期にわたって住み続けてくれる人の割合を増やす必要があります。
特に、トラブルが起こった際には迅速に対応しないと、短期間で居住者が流出してしまう可能性があります。トラブルに遭遇した家庭のみならず、口コミで周辺の家庭へも悪評が広がり、一気に居住者が減ることもありえます。
そこで、いざというときにトラブルに迅速に対応してくれる賃貸管理会社が利用できます。大家さんが自分の保有する比較的少数の物件でトラブルに対処するより、多くの物件の管理を担っている賃貸管理会社に任せたほうが、トラブルへの対処をより効率的に行えるメリットもあります。
クレームへの対処のノウハウもあることから、トラブルを未然に防いだり、早期に事態の収拾を図ったりすることに期待できますね。
もちろん賃貸管理会社に一定の費用を払う必要はありますが、効率よく賃貸ビジネスを行いたい場合には、活用を検討してみましょう。
費用は家賃収入の約5％
賃貸管理会社に管理を委託する場合、委託料を支払う必要があります。委託料は賃貸管理会社や管理を委託する業務によって異なりますが、おおむね家賃収入の5％と考えておきましょう。5%となると決して無視できない金額にはなりますが、手間をほとんどかけずに賃貸住宅を管理できると考えれば、一定のメリットはあるといえます。
具体例で金銭面でのメリットを考えてみましょう。まず、全20室を賃貸に出しているとします。このとき、自力で賃貸管理をしているとどうしても行き届かない部分が出てきます。そのため、1室が空室になってしまったとします。この場合、家賃収入は20－1＝19室ぶんになります。
いっぽう、賃貸管理会社に業務委託している場合、サービスを迅速に提供できることで20室が満室になったとします。この場合、20室ぶんの家賃収入を得ることができます。手数料5％の支払い後も、20室×（100％－5％）＝19室ぶんの家賃収入が手元に残ります。
残る収入額は19室ぶんと等しいのですが、管理を委託しているケースでは、自分の時間がほとんど取られていません。いっぽう、自力で賃貸管理をした場合は、トラブルへの対処などに自分の時間を費やす必要があります。賃貸管理会社を利用すれば、手元に残る資金をそれほど減らさずして、自分の余裕時間を増やせることがわかりますね。
必ずしも今回の例のように、賃貸管理会社を利用したほうが、空室率が下がるとは限りません。しかし、自分が貴重な時間を費やしてまで管理するよりも、5％くらいの手数料を支払うことで、管理の手間が省けるメリットがわかります。自分に時間の余裕があまりないなら、費用対効果をしっかりと見極めたうえで、賃貸管理会社の利用を検討することができます
入居者の募集などの仲介だけを依頼できる場合も
賃貸管理会社では、トラブルへの対処や契約の更新などの管理手続きに加えて、仲介業務も行っているところが多くあります。具体的には、入居者の募集を行ってくれます。
入居者の募集は効率よく行わないと、募集にかかる費用と、空き室になっていることのマイナス面がダブルパンチとなって賃貸ビジネスの重しとなってしまいます。空室が多いと物件全体のイメージも悪化します。
ところが、自力で効率よく入居者を募集しようとしても、運を味方につけでもしない限り、空室が埋まらないケースがあります。そうこうしているうちに新たに空室が発生するなどしては、せっかくの賃貸ビジネスが赤字になりかねません。
そこで、賃貸管理会社に依頼して入居者を募集してもらいましょう。賃貸管理会社としても管理ビジネスだけでなく仲介ビジネスも行ったほうが、収益を確保しやすいという事情があります。そのため、管理会社に尋ねてみれば、仲介業務も行ってくれることが多くあるのです。これまで管理にだけ賃貸管理会社を利用してきた場合でも、新たに仲介業務も依頼できないか、検討してみましょう。
逆に、賃貸管理会社を探す際には、仲介ビジネスをメインとしている会社も候補に入れてみましょう。ただ、仲介を成立させる回数を増やしたいがために、管理をいい加減にやる悪質な会社がないとも限りません。会社選びは慎重に行う必要があります。
賃貸管理会社を使えば手軽にマンション経営ができる
賃貸管理会社は、管理業務や仲介業務などを幅広く行ってくれます。したがって、オーナーが特に動き回らずとも、マンション経営を行うことができます。
投資資金が余っていて、マンション経営に興味がある場合は、手間がかかることを気にしすぎず、賃貸管理会社を活用しながらの経営を検討してみてはいかがでしょうか。
特に、マンション経営を検討する人の多くは、定年退職後などに資金に余裕がある人が多いです。せっかくお金に余裕があってのんびりと老後の生活を楽しめるのに、マンション経営でのトラブルや雑事に悩まされていてはもったいないです。
管理会社に支払うべき手数料が法外に高いわけではないので、うまく利用しながらマンション経営を進めていきましょう。
マンションサプリ 編集部 - 2016年04月12日
