注目されている不動産ローン『リバースモーゲージ』とは何か?

リバースモゲージ_住宅ローン通常、住宅ローンとは、自宅を購入するための資金を一括で支払えない場合に、購入する不動産を担保に、不足分を金融機関から借り入れるローン商品です。簡単に言うと、“購入”を目的としたローンということになります。

一方、購入が目的ではなく、“老後の生活資金の確保”を目的とした「リバースモーゲージ」という不動産ローンがあります。自宅を担保に資金を借りるという点は住宅ローンと同じです。ただ、貸し出し条件や返済方法などに大きな違いがあることや、住宅ローンと比べて取り扱う金融機関が少ないことから、ある程度“対象が限られたローン”という性質があります。

今回は、リバースモーゲージの仕組みを中心に、メリットやデメリット、取扱金融機関などについて説明していきたいと思います。

目次
[1]リバースモーゲージの成り立ちから現在に至るまで
Ⅰ.導入当初は認知度が低かった
Ⅱ.再び注目され始めた背景
[2]リバースモーゲージの仕組み
Ⅰ.自宅を活かした収入の確保
Ⅱ.どのように資金を受け取って、どのように返済するのか?
①資金の受取方法
②返済方法
③ホームエクイティローンとの違い
[3]どのような案件(人・不動産)が対象となるのか?
Ⅰ.対象となる方
Ⅱ.対象となる不動産
Ⅲ.他の融資条件
[4]リバースモーゲージによって享受できる恩恵とは?
[5]リバースモーゲージのリスク
Ⅰ.担保割れのリスク
Ⅱ.“長生き”のリスク
[6]取扱機関、商品名

[1]リバースモーゲージの成り立ちから現在に至るまで

Ⅰ.導入当初は認知度が低かった

1960年代にアメリカで発祥したリバースモーゲージは、1981年に日本に導入されました。当初、生活支援を目的として東京都武蔵野市が取り扱いを始め、それに追従する形で、一部の自治体や都市部の信託銀行でも取り扱うようになりました。

その後、平成初頭のバブル崩壊に伴う不動産価値の下落によって、不動産の担保割れが相次いだことから、取り扱いを停止したり、評価の高い不動産所有者のみの限定商品とするなど、市場規模は徐々に減少していきました。

Ⅱ.再び注目され始めた背景

しかし、2000年代に入り、再びリバースモーゲージが注目されることになります。その理由として「高齢者が抱える老後の不安」が挙げられます。「定年後も働くところはあるのだろうか?」「年金は大丈夫なのだろうか?」「これからますます医療費の負担が増えていくのだろうか?」と言った老後の生活不安に対し、リバースモーゲージが選択肢の一つに考えられるようになります。

そして、2002年、厚生労働省による号令のもと「長期生活支援金貸付制度」として、リバースモーゲージが国策に盛り込まれることになります。ただ当初は、国や一部の自治体、民間金融機関などが少しずつ扱いを増やす程度に止まっていました。

ところが、2013年にみずほ銀行がメガバンク史上初めてリバースモーゲージの導入を発表したことに端を発し、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行が相次いで導入を決定し、リバースモーゲージは一躍脚光を浴びることになりました。

2013年と言えば、東京五輪開催が決定した年で、アベノミクス効果による株式相場や不動産価格が上昇カーブを描いていており、そういった背景もリバースモーゲージに対する関心度向上に大きく作用したと考えられます。

さらに、2015年には国土交通省の直轄機関である「安心居住政策研究会」が、リバースモーゲージについて、フラット35を提供する「住宅金融支援機構」を活用した住み替え支援策や、担保評価の基準見直し、公的な保証制度策定などの方針を打ち出しており、国を挙げてリバースモーゲージを普及させる取り組みが進んでいます。

[2]リバースモーゲージの仕組み

Ⅰ.自宅を活かした収入の確保

前項で年金問題について少しだけ触れましたが、リバースモーゲージは「自宅不動産を活かして年金収入を得る手段」と言うことができます。年金以外に収入の当てがなく、資産と言ったら自宅だけという方にとっては、その自宅が収入を得る手段になる訳です。

少子高齢・核家族化や空き家問題が取り沙汰され、子供に自宅を残す必要がなくなってきている昨今、「自宅には健康な間だけ住めれば、子供に残す必要はない」といった割り切った考えを持つことができれば、検討する価値は十分にあると思われます。

Ⅱ.どのように資金を受け取って、どのように返済するのか?

ここで、資金をどのように受取ってどのように返済していくのかについて簡単に説明します。具体的にどのような案件を対象とするのかについては、次項で詳しく解説します。

①資金の受取方法

自宅の担保評価の50~80%を上限に国・自治体・金融機関から資金を借り入れます。受け取り方法としては、おもに「毎月または毎年一定額を受取る年金方式」「借入時に一括で受取る一時金方式」「設定された借入限度枠内で必要に応じた額を引き出すキャッシング方式」があります。

②返済方法

リバースモーゲージは、収入がない世帯に対する融資であることから、最初から「不良債権」となることを見越したローンということになり、自宅の売却処分による返済が前提になります。あらかじめ設定した契約年数(20年間など)か、または契約者が死亡したした時のどちらか早い時期に一括返済義務が生じ、相続人等が現金で返済するか売却処分して返済することになります。

金融機関によっては、「一定額を毎月に渡って返済する元利金等型」や「利息分だけを毎月返済する利払い型」も選べることもできますが、ほとんどの方が一括返済型にされるようです。

③ホームエクイティローンとの違い

リバースモーゲージと類似するローンに、みずほ銀行などが扱う「ホームエクイティローン」があります。これは、例えば、評価が3,000万円の自宅に対し、住宅ローンが2,000万円残っている場合、この自宅の正味価値(ホームエクイティ)は1,000万円ということになり、その正味価値を上限として融資されるのが、ホームエクイティローンです。

双方の違いとして、ホームエクイティティローンが40代を中心とする現役世代を対象としているのに対し、リバースモーゲージは退職後の高齢者が対象となる点です。また、一括返済が前提のリバースモーゲージに対し、ホームエクイティローンは毎月定額返済を原則としています。

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