セカンドハウスローンとは一体何?どんなときに使うのか

セカンドハウスローンという言葉を聞いたことがあるでしょうか?住宅ローンやアパートローンなど、不動産を購入するためのローンにもいろいろな種類があり、それぞれ金利などの条件や、融資の受けやすさも違ってきます。あまり利用する人のいないセカンドハウスローンがどのような特徴を持つローンであり、どんなときに活用できるのか、また運用を行っている金融機関とそれぞれの特徴をご説明します。

セカンドハウスローンとは

別荘セカンドハウスローンとは、一言で表すなら、「別荘など二軒目以降の住宅を買うために借りるローン」のことを指します。通常の住宅ローンはその購入者がそこに住民票をおき、日常的に住む家を対象としていますが、セカンドハウスローンの場合はリゾート地に立てている別荘、週末だけ過ごすセカンドハウス、また子供や親戚などを進学のために済ませる家のこともセカンドハウスの定義に含みます。

一般の住宅ローンとの違い

住宅ローンではセカンドハウスローンは一般的な住宅ローンとはどのように異なるのでしょうか。まず最も大きな違いは金利面です。日本ではマイナス金利が導入されたこともあって、現在住宅ローンは期間固定や変動金利ならば、1%を切るものも多く提供されています。これは一般的なローンと比べても格段に安いものであり、多くの人に必要である、住宅の購入を促進するために、ここまで低金利に設定されているのです。1%を切らずとも、1~2%の住宅ローンは固定金利だとしても、今は多く提供されています。

しかしセカンドハウスローンは、住宅ローンと比べれば3~4%と非常に金利が高くなっています。その理由はやはり、別荘購入目的であることが多いからです。普通の人は家を持っても一つですが、別荘を持つ人の大変は資産1億円以上などの富裕層です。まとまった現金を持たないけれども別荘は欲しい、毎月の収入は平均よりも高いので、住宅ローンと並行してローンを返すことができる若い富裕層などがセカンドハウスローンを利用することが多くなります。

セカンドハウスローンを利用するメリットとは

メリットセカンドハウスローンを利用するメリットは、現金が手元にないながらも、自分自身の返済能力の高さを担保にして、すぐに買えない保養目的の第二の住居を買うことができることです。2つの場所を行き来するので、住民票を置いている住所以外にも、家がほしい、子どもが進学をしたので一人暮らし用に家を買ってあげたいという時にも利用できることがあります。審査基準が金融機関により異なるので、所有する不動産を担保にして、セカンドハウスローンを組めることもあります。

セカウンドハウスローンのデメリットとは

デメリットセカンドハウスローンのデメリットは。やはりその金利の高さがまず挙げられるでしょう。一般的な住宅ローンの2~3倍近い金利になることもあり、長い期間借りるとなると、その総返済額はもとの借入金の2倍などになることもありえます。大変に金利が高いのですがその理由としては

・別荘はいわゆる贅沢品であり、高金利でも返済能力がある人間しか利用しない

・万が一返済できなくなったときのために、予め高金利にして貸出金を回収している

という2点が挙がってくるでしょう。

住宅と違って別荘はやはり無くても生活ができるもの、贅沢品であるとの見解がなされることが多いです。日本では消費税導入以前物品税という税金があり、宝石やアクセサリーなどの生活必需品とは思われない、高給な品には税金が課せられていました。その流れと似て海外でも消費税が一律ではなく、食品は低めに設定している、といったこともあります。所得税などの累進課税制度も贅沢税の一つと言えないこともないでしょう。金持ちが買うものだから、多少値段を上げても返済能力もあるだろうという背景がその高金利の裏側にはあるのです。

ただ富裕層と言えども、ずっとその高収入が続くとも限りませんし、金融機関とは返済ができなかったときのリスクヘッジを常に考えているものです。そこで予め高金利にしておくことで、金利分を回収し返済能力を失ってもその前の時点である程度の貸出金を回収できるようにしているのです。

セカンドハウスローンを利用するための条件とは

審査セカンドハウスローンは利用のために、非常に多くの制限や条件が設定されています。住宅ローンを一般の人が借りるときは簡単な面談があるかもしれませんが、それほど長時間にはならず、形式的なものである場合が多いでしょう。住宅の購入目的もはっきり居住用と決まっているわけですから、金融機関としても目的がわかりやすく、回収能力がある範囲でしっかりと貸し出しています。

しかしセカンドハウスローンの場合は、目的も個人によってそれぞれであり、また別荘は作りが高級なものが多いため、貸し出すお金も高額になることが多いです。銀行としても当然返済能力のない人間に多額のお金は貸出ができませんので、借りる人間の身辺調査や面接、その他収入の安定具合など様々な審査が行われるのです。誰のために2つ目の家を買うのか、どこに買うのかなど詳細なことについて面談で問われることは覚悟をしておきましょう。

そして住宅ローンを返済中である場合は、さらに審査が厳しくなります。自分の勤務先が大企業でない人、安定した収入が見込めないような場合はまず審査がおりません。セカンドハウスローンは土地のみの購入、投資目的には利用できません。またセカンドハウスローンは「ハウス」という名前がついている以上、当然家を買うためのローンになります。

土地だけ購入して寝かしておきたい、という用途ではまず審査がおりません。保養目的の別荘でも、身内を住まわせるためのマンションの一室などは借りられるケースが多いですが、土地を買って別途後ほどでお金に余裕ができたら家を建てようと思っても、殆どの金融機関は貸してくれません。これは住宅ローンも同様ですが、セカウンドハウスローンを投資目的に利用したいと考える人も多いので、特に注意をしましょう。

投資目的として不動産物件を購入し、そのためのローンを組むならばアパートローンになります。これも金利は高いものですが、家賃収入があることを前提にローンが組めることもあるので、ある意味ではセカンドハウスローンよりも利用しやすい側面もあります。

このようにセカンドハウスローンは余程の条件が揃わない場合は、利用が困難なローンであり、別荘などを買う富裕層は現金を用意して購入することが多いようです。金融機関としてもリスクが大きく、各金融機関のウェブサイトなどを見ても、積極的に打ち出しているように感じられないこともあるでしょう。しかしセカウンドハウスローンの中でも利用しやすいローンも存在しています。それがフラット35のセカンドハウスローンです。

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