セカンドハウスローンとは一体何?どんなときに使うのか

セカンドハウスローンという言葉を聞いたことがあるでしょうか?住宅ローンやアパートローンなど、不動産を購入するためのローンにもいろいろな種類があり、それぞれ金利などの条件や、融資の受けやすさも違ってきます。あまり利用する人のいないセカンドハウスローンがどのような特徴を持つローンであり、どんなときに活用できるのか、また運用を行っている金融機関とそれぞれの特徴をご説明します。

目次

1.セカンドハウスローンとは
☞一般の住宅ローンとの違い
☞セカンドハウスローンを利用するメリットとは
☞セカウンドハウスローンのデメリットとは

2.セカンドハウスローンを利用するための条件とは

3.フラット35のセカンドハウスローンを利用する
☞楽天銀行
☞住信SBI銀行
☞イオン銀行
☞ARUHI
☞みずほ銀行

4.フラット35のセカンドハウスローンにも弱点はある

1.セカンドハウスローンとは

別荘セカンドハウスローンとは、一言で表すなら、「別荘など二軒目以降の住宅を買うために借りるローン」のことを指します。通常の住宅ローンはその購入者がそこに住民票をおき、日常的に住む家を対象としていますが、セカンドハウスローンの場合はリゾート地に立てている別荘、週末だけ過ごすセカンドハウス、また子供や親戚などを進学のために済ませる家のこともセカンドハウスの定義に含みます。

一般の住宅ローンとの違い

住宅ローンではセカンドハウスローンは一般的な住宅ローンとはどのように異なるのでしょうか。まず最も大きな違いは金利面です。日本ではマイナス金利が導入されたこともあって、現在住宅ローンは期間固定や変動金利ならば、1%を切るものも多く提供されています。これは一般的なローンと比べても格段に安いものであり、多くの人に必要である、住宅の購入を促進するために、ここまで低金利に設定されているのです。1%を切らずとも、1~2%の住宅ローンは固定金利だとしても、今は多く提供されています。

しかしセカンドハウスローンは、住宅ローンと比べれば3~4%と非常に金利が高くなっています。その理由はやはり、別荘購入目的であることが多いからです。普通の人は家を持っても一つですが、別荘を持つ人の大変は資産1億円以上などの富裕層です。まとまった現金を持たないけれども別荘は欲しい、毎月の収入は平均よりも高いので、住宅ローンと並行してローンを返すことができる若い富裕層などがセカンドハウスローンを利用することが多くなります。

セカンドハウスローンを利用するメリットとは

メリットセカンドハウスローンを利用するメリットは、現金が手元にないながらも、自分自身の返済能力の高さを担保にして、すぐに買えない保養目的の第二の住居を買うことができることです。2つの場所を行き来するので、住民票を置いている住所以外にも、家がほしい、子どもが進学をしたので一人暮らし用に家を買ってあげたいという時にも利用できることがあります。審査基準が金融機関により異なるので、所有する不動産を担保にして、セカンドハウスローンを組めることもあります。

セカウンドハウスローンのデメリットとは

デメリットセカンドハウスローンのデメリットは。やはりその金利の高さがまず挙げられるでしょう。一般的な住宅ローンの2~3倍近い金利になることもあり、長い期間借りるとなると、その総返済額はもとの借入金の2倍などになることもありえます。大変に金利が高いのですがその理由としては

・別荘はいわゆる贅沢品であり、高金利でも返済能力がある人間しか利用しない

・万が一返済できなくなったときのために、予め高金利にして貸出金を回収している

という2点が挙がってくるでしょう。

住宅と違って別荘はやはり無くても生活ができるもの、贅沢品であるとの見解がなされることが多いです。日本では消費税導入以前物品税という税金があり、宝石やアクセサリーなどの生活必需品とは思われない、高給な品には税金が課せられていました。その流れと似て海外でも消費税が一律ではなく、食品は低めに設定している、といったこともあります。所得税などの累進課税制度も贅沢税の一つと言えないこともないでしょう。金持ちが買うものだから、多少値段を上げても返済能力もあるだろうという背景がその高金利の裏側にはあるのです。

ただ富裕層と言えども、ずっとその高収入が続くとも限りませんし、金融機関とは返済ができなかったときのリスクヘッジを常に考えているものです。そこで予め高金利にしておくことで、金利分を回収し返済能力を失ってもその前の時点である程度の貸出金を回収できるようにしているのです。

2.セカンドハウスローンを利用するための条件とは

審査セカンドハウスローンは利用のために、非常に多くの制限や条件が設定されています。住宅ローンを一般の人が借りるときは簡単な面談があるかもしれませんが、それほど長時間にはならず、形式的なものである場合が多いでしょう。住宅の購入目的もはっきり居住用と決まっているわけですから、金融機関としても目的がわかりやすく、回収能力がある範囲でしっかりと貸し出しています。

しかしセカンドハウスローンの場合は、目的も個人によってそれぞれであり、また別荘は作りが高級なものが多いため、貸し出すお金も高額になることが多いです。銀行としても当然返済能力のない人間に多額のお金は貸出ができませんので、借りる人間の身辺調査や面接、その他収入の安定具合など様々な審査が行われるのです。誰のために2つ目の家を買うのか、どこに買うのかなど詳細なことについて面談で問われることは覚悟をしておきましょう。

そして住宅ローンを返済中である場合は、さらに審査が厳しくなります。自分の勤務先が大企業でない人、安定した収入が見込めないような場合はまず審査がおりません。セカンドハウスローンは土地のみの購入、投資目的には利用できません。またセカンドハウスローンは「ハウス」という名前がついている以上、当然家を買うためのローンになります。

土地だけ購入して寝かしておきたい、という用途ではまず審査がおりません。保養目的の別荘でも、身内を住まわせるためのマンションの一室などは借りられるケースが多いですが、土地を買って別途後ほどでお金に余裕ができたら家を建てようと思っても、殆どの金融機関は貸してくれません。これは住宅ローンも同様ですが、セカウンドハウスローンを投資目的に利用したいと考える人も多いので、特に注意をしましょう。

投資目的として不動産物件を購入し、そのためのローンを組むならばアパートローンになります。これも金利は高いものですが、家賃収入があることを前提にローンが組めることもあるので、ある意味ではセカンドハウスローンよりも利用しやすい側面もあります。

※アパートローンについては「アパートローンとは?概要から住宅ローンとの違いまで徹底解説」も参考にしてください。

このようにセカンドハウスローンは余程の条件が揃わない場合は、利用が困難なローンであり、別荘などを買う富裕層は現金を用意して購入することが多いようです。金融機関としてもリスクが大きく、各金融機関のウェブサイトなどを見ても、積極的に打ち出しているように感じられないこともあるでしょう。しかしセカウンドハウスローンの中でも利用しやすいローンも存在しています。それがフラット35のセカンドハウスローンです。

3.フラット35のセカンドハウスローンを利用する

フラット35といえば民間の様々な金融機関、そして住宅金融支援機構が提携して生まれた「最長35年間固定金利」として利用されている住宅ローンです。フラット35の場合はセカンドハウスローンでも優遇金利制度が導入しているので、通常の住宅ローンに非常に近い金利で、融資を受けることが可能になっているのです。国が関係している住宅金融支援機構が関与しているだけに、通常の住宅ローンとはお金の出処も違うので、融資が受けやすくなっています。

別荘や郊外で週末を過ごすなどの用途で、もう一軒の住宅購入を真剣に考えているのならば、フラット35を利用しない手はないと言っても良いでしょう。それほどまでに通常のセカンドハウスローンとは比較にならないぐらい、お得な金利になっています。

フラット35は最近ではテレビCMや電車内の広告などでも宣伝されるようになったおかげで、多くの方に浸透してきましたが、それでもまだまだ利用者が少ないのが現状です。その分早めに申し込めば利用できる可能性も高いといえるでしょう。セカンドハウスローンを利用するなら、どこのローンが良いかフラット35では通常の住宅ローンに近い条件でセカウンドハウスローンを組むことができることをお伝えしました。そこで各金融機関が行っているフラット35のセカンドハウスローンの詳細を見てみましょう。

参考として通常のセカンドハウスローンの金利は具体的にどうなっているのでしょうか。三菱東京UFJ銀行で2016年12月時点のセカンド住宅ローンの金利を見ると以下のようになっています。

当初1年間固定 年3.600%

当初2年間固定 年3.700%

当初3年間固定 年3.850%

当初5年間固定 年3.900%

当初7年間固定 年3.900%

当初10年間固定 年3.900%

当初15年間固定 年4.650%

当初20年間固定 年5.050%

見ていただいて分かるように、このマイナス金利の時代ながら固定期間を設ければ、かなりの高金利です。20年間固定で5000万円を借りたとしたら、最終的な返済金額は79,526,394円にもなります。5000万円を借りて最終的な支払総額は8000万円にもなってしまうのです。毎月の返済金額も331,360円と金額はかなり大きくなってきます。では各金融機関のセカンドハウスローンはどうなっているのでしょうか。

楽天銀行

まずは最近利用者を増やし、楽天の中でも主力事業にのし上がってきている楽天銀行のフラット35セカンドハウスローンを見てみましょう。15年から20年の返済期間ならば1.03%、21年から35年では1.10%と先に見せた三菱東京UFJ銀行とは全く比較にならないほどの低金利です。これを見てしまったら、三菱東京UFJ銀行で借りる気には到底ならないでしょう。それほどフラット35であるか、もしくは異なるのかでは大きな差があるのです。

これも先程と同様に実際に返済20年、5000万円借りたとして、試算をしてみましょう。結果は20年の合計返済金額はわずか55,724,207円で、毎月の試算額は232,184円です。総額で2400万円ほど、毎月の返済も10万円ほど異なります。これだけの低金利を実現できている理由としては、元イーバンク銀行だけに、ネット専門のネットバンクなので、銀行の運営費があまりかからず、その分を金利に還元できているのです。また楽天の関係機関だけに楽天ポイントがもらえたり、楽天関係の他のサービスがお得に受けられたりするといった特典もあります。

そして楽天銀行住宅ローンの融資事務手数料も借入れした金額の×1.404%とこの業界でも最低水準となっています。その上で返済期間まで楽天銀行にすればわずか借入額×1.08%にまで下げることができます。楽天銀行のフラット35セカンドハウスローンの金利がわかったところで、他の金融機関も見てみましょう。

住信SBI銀行

次は住信SBIネット銀行です。こちらもネットバンクだけにかなりお得な金利が期待できそうですがどうでしょうか。こちらは2016年12月時点で15年から20年では 金利1.03%と楽天銀行と同レベルです。また21年から35年も金利1.10%と全く同じ水準です。しかし同社のセカンドハウスローンには楽天銀行にはない大きな特徴があります。それは8疾病保障を突けられることです。

八大疾病とは日本人の大きな死因にもなっている代表的な三大疾病[ガン(上皮内ガンを除く)・急性心筋梗塞・脳卒中]そして5つの重度慢性疾患[高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎]のことを指しています。これらにかかってしまった場合には、人によっては治療に専念せざるを得ず、安定した収入が得られなくなることもあるでしょう。そこで所定の就業不能状態に陥ったときには当該約定返済相当の金額が保険金として支払われるシステムになっています。

さらに就業不能状態が続いてしまったときにが、住宅ローン残高相当の金額が支払われるようになっているので、万が一の事態にも万全の備えになっています。またその他にも長期優良住宅や耐震性に優れた住宅を購入した場合には、更に金利が優遇されるフラット35Sローンも申し込むことができます。金利が0.3%引き下げられ、5年引き下げのAプラント10年引き下げのBプランを選択できるようになっています。

その他にも保証をつけるための費用も0円であり、繰り上げ返済を行うときの手数料も0円と細かな費用がネットバンクなので取られることがありません。更に来店不要でローン契約が可能など、様々な特典があります。融資の条件として提示されているのが一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合は面積が70m²以上共同建ての住宅(マンションなど)の場合は面積が30m²以上と一定の免責の住宅でないといけませんが、家族で過ごせるような大きさの家を購入したい人にとっては、特に問題はないでしょう。

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