セカンドハウスローンとは一体何?どんなときに使うのか

セカンドハウスローンという言葉を聞いたことがあるでしょうか?住宅ローンやアパートローンなど、不動産を購入するためのローンにもいろいろな種類があり、それぞれ金利などの条件や、融資の受けやすさも違ってきます。あまり利用する人のいないセカンドハウスローンがどのような特徴を持つローンであり、どんなときに活用できるのか、また運用を行っている金融機関とそれぞれの特徴をご説明します。

目次

1.セカンドハウスローンとは
☞一般の住宅ローンとの違い
☞セカンドハウスローンを利用するメリットとは
☞セカウンドハウスローンのデメリットとは

2.セカンドハウスローンを利用するための条件とは

3.フラット35のセカンドハウスローンを利用する
☞楽天銀行
☞住信SBI銀行
☞イオン銀行
☞ARUHI
☞みずほ銀行

4.フラット35のセカンドハウスローンにも弱点はある

1.セカンドハウスローンとは

別荘セカンドハウスローンとは、一言で表すなら、「別荘など二軒目以降の住宅を買うために借りるローン」のことを指します。通常の住宅ローンはその購入者がそこに住民票をおき、日常的に住む家を対象としていますが、セカンドハウスローンの場合はリゾート地に立てている別荘、週末だけ過ごすセカンドハウス、また子供や親戚などを進学のために済ませる家のこともセカンドハウスの定義に含みます。

一般の住宅ローンとの違い

住宅ローンではセカンドハウスローンは一般的な住宅ローンとはどのように異なるのでしょうか。まず最も大きな違いは金利面です。日本ではマイナス金利が導入されたこともあって、現在住宅ローンは期間固定や変動金利ならば、1%を切るものも多く提供されています。これは一般的なローンと比べても格段に安いものであり、多くの人に必要である、住宅の購入を促進するために、ここまで低金利に設定されているのです。1%を切らずとも、1~2%の住宅ローンは固定金利だとしても、今は多く提供されています。

しかしセカンドハウスローンは、住宅ローンと比べれば3~4%と非常に金利が高くなっています。その理由はやはり、別荘購入目的であることが多いからです。普通の人は家を持っても一つですが、別荘を持つ人の大変は資産1億円以上などの富裕層です。まとまった現金を持たないけれども別荘は欲しい、毎月の収入は平均よりも高いので、住宅ローンと並行してローンを返すことができる若い富裕層などがセカンドハウスローンを利用することが多くなります。

セカンドハウスローンを利用するメリットとは

メリットセカンドハウスローンを利用するメリットは、現金が手元にないながらも、自分自身の返済能力の高さを担保にして、すぐに買えない保養目的の第二の住居を買うことができることです。2つの場所を行き来するので、住民票を置いている住所以外にも、家がほしい、子どもが進学をしたので一人暮らし用に家を買ってあげたいという時にも利用できることがあります。審査基準が金融機関により異なるので、所有する不動産を担保にして、セカンドハウスローンを組めることもあります。

セカウンドハウスローンのデメリットとは

デメリットセカンドハウスローンのデメリットは。やはりその金利の高さがまず挙げられるでしょう。一般的な住宅ローンの2~3倍近い金利になることもあり、長い期間借りるとなると、その総返済額はもとの借入金の2倍などになることもありえます。大変に金利が高いのですがその理由としては

・別荘はいわゆる贅沢品であり、高金利でも返済能力がある人間しか利用しない

・万が一返済できなくなったときのために、予め高金利にして貸出金を回収している

という2点が挙がってくるでしょう。

住宅と違って別荘はやはり無くても生活ができるもの、贅沢品であるとの見解がなされることが多いです。日本では消費税導入以前物品税という税金があり、宝石やアクセサリーなどの生活必需品とは思われない、高給な品には税金が課せられていました。その流れと似て海外でも消費税が一律ではなく、食品は低めに設定している、といったこともあります。所得税などの累進課税制度も贅沢税の一つと言えないこともないでしょう。金持ちが買うものだから、多少値段を上げても返済能力もあるだろうという背景がその高金利の裏側にはあるのです。

ただ富裕層と言えども、ずっとその高収入が続くとも限りませんし、金融機関とは返済ができなかったときのリスクヘッジを常に考えているものです。そこで予め高金利にしておくことで、金利分を回収し返済能力を失ってもその前の時点である程度の貸出金を回収できるようにしているのです。

2.セカンドハウスローンを利用するための条件とは

審査セカンドハウスローンは利用のために、非常に多くの制限や条件が設定されています。住宅ローンを一般の人が借りるときは簡単な面談があるかもしれませんが、それほど長時間にはならず、形式的なものである場合が多いでしょう。住宅の購入目的もはっきり居住用と決まっているわけですから、金融機関としても目的がわかりやすく、回収能力がある範囲でしっかりと貸し出しています。

しかしセカンドハウスローンの場合は、目的も個人によってそれぞれであり、また別荘は作りが高級なものが多いため、貸し出すお金も高額になることが多いです。銀行としても当然返済能力のない人間に多額のお金は貸出ができませんので、借りる人間の身辺調査や面接、その他収入の安定具合など様々な審査が行われるのです。誰のために2つ目の家を買うのか、どこに買うのかなど詳細なことについて面談で問われることは覚悟をしておきましょう。

そして住宅ローンを返済中である場合は、さらに審査が厳しくなります。自分の勤務先が大企業でない人、安定した収入が見込めないような場合はまず審査がおりません。セカンドハウスローンは土地のみの購入、投資目的には利用できません。またセカンドハウスローンは「ハウス」という名前がついている以上、当然家を買うためのローンになります。

土地だけ購入して寝かしておきたい、という用途ではまず審査がおりません。保養目的の別荘でも、身内を住まわせるためのマンションの一室などは借りられるケースが多いですが、土地を買って別途後ほどでお金に余裕ができたら家を建てようと思っても、殆どの金融機関は貸してくれません。これは住宅ローンも同様ですが、セカウンドハウスローンを投資目的に利用したいと考える人も多いので、特に注意をしましょう。

投資目的として不動産物件を購入し、そのためのローンを組むならばアパートローンになります。これも金利は高いものですが、家賃収入があることを前提にローンが組めることもあるので、ある意味ではセカンドハウスローンよりも利用しやすい側面もあります。

※アパートローンについては「アパートローンとは?概要から住宅ローンとの違いまで徹底解説」も参考にしてください。

このようにセカンドハウスローンは余程の条件が揃わない場合は、利用が困難なローンであり、別荘などを買う富裕層は現金を用意して購入することが多いようです。金融機関としてもリスクが大きく、各金融機関のウェブサイトなどを見ても、積極的に打ち出しているように感じられないこともあるでしょう。しかしセカウンドハウスローンの中でも利用しやすいローンも存在しています。それがフラット35のセカンドハウスローンです。

3.フラット35のセカンドハウスローンを利用する

フラット35といえば民間の様々な金融機関、そして住宅金融支援機構が提携して生まれた「最長35年間固定金利」として利用されている住宅ローンです。フラット35の場合はセカンドハウスローンでも優遇金利制度が導入しているので、通常の住宅ローンに非常に近い金利で、融資を受けることが可能になっているのです。国が関係している住宅金融支援機構が関与しているだけに、通常の住宅ローンとはお金の出処も違うので、融資が受けやすくなっています。

別荘や郊外で週末を過ごすなどの用途で、もう一軒の住宅購入を真剣に考えているのならば、フラット35を利用しない手はないと言っても良いでしょう。それほどまでに通常のセカンドハウスローンとは比較にならないぐらい、お得な金利になっています。

フラット35は最近ではテレビCMや電車内の広告などでも宣伝されるようになったおかげで、多くの方に浸透してきましたが、それでもまだまだ利用者が少ないのが現状です。その分早めに申し込めば利用できる可能性も高いといえるでしょう。セカンドハウスローンを利用するなら、どこのローンが良いかフラット35では通常の住宅ローンに近い条件でセカウンドハウスローンを組むことができることをお伝えしました。そこで各金融機関が行っているフラット35のセカンドハウスローンの詳細を見てみましょう。

参考として通常のセカンドハウスローンの金利は具体的にどうなっているのでしょうか。三菱東京UFJ銀行で2016年12月時点のセカンド住宅ローンの金利を見ると以下のようになっています。

当初1年間固定 年3.600%

当初2年間固定 年3.700%

当初3年間固定 年3.850%

当初5年間固定 年3.900%

当初7年間固定 年3.900%

当初10年間固定 年3.900%

当初15年間固定 年4.650%

当初20年間固定 年5.050%

見ていただいて分かるように、このマイナス金利の時代ながら固定期間を設ければ、かなりの高金利です。20年間固定で5000万円を借りたとしたら、最終的な返済金額は79,526,394円にもなります。5000万円を借りて最終的な支払総額は8000万円にもなってしまうのです。毎月の返済金額も331,360円と金額はかなり大きくなってきます。では各金融機関のセカンドハウスローンはどうなっているのでしょうか。

楽天銀行

まずは最近利用者を増やし、楽天の中でも主力事業にのし上がってきている楽天銀行のフラット35セカンドハウスローンを見てみましょう。15年から20年の返済期間ならば1.03%、21年から35年では1.10%と先に見せた三菱東京UFJ銀行とは全く比較にならないほどの低金利です。これを見てしまったら、三菱東京UFJ銀行で借りる気には到底ならないでしょう。それほどフラット35であるか、もしくは異なるのかでは大きな差があるのです。

これも先程と同様に実際に返済20年、5000万円借りたとして、試算をしてみましょう。結果は20年の合計返済金額はわずか55,724,207円で、毎月の試算額は232,184円です。総額で2400万円ほど、毎月の返済も10万円ほど異なります。これだけの低金利を実現できている理由としては、元イーバンク銀行だけに、ネット専門のネットバンクなので、銀行の運営費があまりかからず、その分を金利に還元できているのです。また楽天の関係機関だけに楽天ポイントがもらえたり、楽天関係の他のサービスがお得に受けられたりするといった特典もあります。

そして楽天銀行住宅ローンの融資事務手数料も借入れした金額の×1.404%とこの業界でも最低水準となっています。その上で返済期間まで楽天銀行にすればわずか借入額×1.08%にまで下げることができます。楽天銀行のフラット35セカンドハウスローンの金利がわかったところで、他の金融機関も見てみましょう。

住信SBI銀行

次は住信SBIネット銀行です。こちらもネットバンクだけにかなりお得な金利が期待できそうですがどうでしょうか。こちらは2016年12月時点で15年から20年では 金利1.03%と楽天銀行と同レベルです。また21年から35年も金利1.10%と全く同じ水準です。しかし同社のセカンドハウスローンには楽天銀行にはない大きな特徴があります。それは8疾病保障を突けられることです。

八大疾病とは日本人の大きな死因にもなっている代表的な三大疾病[ガン(上皮内ガンを除く)・急性心筋梗塞・脳卒中]そして5つの重度慢性疾患[高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎]のことを指しています。これらにかかってしまった場合には、人によっては治療に専念せざるを得ず、安定した収入が得られなくなることもあるでしょう。そこで所定の就業不能状態に陥ったときには当該約定返済相当の金額が保険金として支払われるシステムになっています。

さらに就業不能状態が続いてしまったときにが、住宅ローン残高相当の金額が支払われるようになっているので、万が一の事態にも万全の備えになっています。またその他にも長期優良住宅や耐震性に優れた住宅を購入した場合には、更に金利が優遇されるフラット35Sローンも申し込むことができます。金利が0.3%引き下げられ、5年引き下げのAプラント10年引き下げのBプランを選択できるようになっています。

その他にも保証をつけるための費用も0円であり、繰り上げ返済を行うときの手数料も0円と細かな費用がネットバンクなので取られることがありません。更に来店不要でローン契約が可能など、様々な特典があります。融資の条件として提示されているのが一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合は面積が70m²以上共同建ての住宅(マンションなど)の場合は面積が30m²以上と一定の免責の住宅でないといけませんが、家族で過ごせるような大きさの家を購入したい人にとっては、特に問題はないでしょう。

イオン銀行

次に見ていきたいのは大手スーパーであるイオンが経営しているイオン銀行です。イオンとの提携が便利なことで最近利用者が主婦を中心に増加しているイオン銀行ですが、住宅ローンに関してもそういった取り組みはあるのでしょうか。イオン銀行の気になるセカンドハウスローン(商品名:セカンド住宅ローン)の金利は2016年11月10日時点で変動金利制、ローン取扱手数料が定率型でなんと年あたりの金利額が、0.77%と他の金融機関によるフラット35よりもさらに低い数字になっています。

もちろん変動金利製なので、この金利は常に見直しが行われますが、さしあたって現段階では最も安い金利になっているといえるでしょう。また年間0.3%の金利の上乗せを行えば、住信SBIのように、八大疾病に疾患した際のローン返済の義務がなくなると言った特約を設けることも可能です。

ローンを組むための条件としては、他の金融機関とそれほど大きさなさはないものとなっています。箇条書きにしてみると、

・借入れ時の年齢が満20歳以上満71歳未満であり、最終返済が80歳未満であること。

・イオン銀行が所定する団体信用生命保険に加入できること

・安定して継続した収入がある人間。給与所得者は3年以上の勤続期間、会社の敬意映写や個人事業主は事業の開始から3年以上を経過していること。収入が500万円以上であること

・日本国籍を有するか、もしくはまたは永住許可があること

・借入申込人は原則として自宅を所有している

といったものになっています。それほど困難な条件ではないので、自宅をすでに所有している人ならば申し込むことは十分に可能でしょう。さらにセカウンドハウスローンは土地購入目的では利用が困難なことが多いのですが、イオン銀行は1年以内に建物建築工事が完了する、という前提で土地の購入資金でのローン借り入れも可能です。

その他にもイオン銀行ならではの特典として、イオンやまいばすけっと、マックスバリュなどイオン系列のスーパーでの買い物がなんと毎日5%もオフになるという特典があります。家の近所にイオン系列のお店がある人にとっては、かなりの大きな特典になるでしょう。スーパーで毎月10万円買い物をする人ならば、5千円もの節約効果が生まれます。なお借り入れられる金額は1億円までとなっています。

次にご紹介するのは、住宅ローン専門の金融機関であるARUHIです。旧SBIモーゲージということで、国内でも住宅ローン専門としては最大規模を誇っています。

ARUHI

ARUHIでのセカンドハウスローンの商品名はARUHIフラット35となっています。フラット35は全返済期間が固定金利です。その気になる金利ですが、現在公開されている最新のデータですと楽天銀行、住信SBIと全く同じ金利であり、返済期間15~20年(団信別)では1年あたり1.030%、そして返済期間21~35年(団信別)では年1.10%になっています。金利は同額なので、その他のオプション面や借り入れの条件を見て比較していくことになるでしょう。

借入の条件ですが。同社では最大融資可能金額が8000万円になっています。最終返済時の年齡は80歳とこれも標準的でしょう。その他箇条書きにすると

・前年度の税込年収内の全借り入れの年間返済額の割合が税込年収400万円未満の人は30%以内であり、税込年収400万円以上の人の場合は35%以内であること。

・住宅金融支援機構の住宅融資保険の利用が可能であること。

事務手数料は借入金額の2.0%となっているのでちょっと高めかもしれません。ポイントは住宅ローンを別に返済中でも、その割合が年収の一定の規模いかならば借り入れが可能であることでしょう。それほど現在の住宅ローンの負担が大きくないのならば、ダブルローンも可能です。住宅ローン専門の金融機関ということで、審査も速く豊富なノウハウを持っているのも強みとなっています。最後に紹介したいのが、国内屈指のメガバンクとして有名なみずほ銀行です。

みずほ銀行

みずほ銀行は言わずと知れたメガバンクであり、国内に多数の店舗を持っています。店舗があるということは、対面での相談も可能であり、その面ではネットバンクより頼りになるメリットと言えそうです。しかし店舗運営費が掛かるので、金利面に関してはどうしても高めになってしまうことが多くなっています。

そんなみずほ銀行のフラット35のセカンドハウスローンですが融資手数料を定額で支払い買い入れ時の負担を抑えるタイプであるならば、その金利は借入期間が15~20年では1.15~1.17%、そして21~35年までの場合は1.22~1.24%とちょっと高くなっています。

しかし手数料定率型ならば他の金融機関と同レベルである15~20年は1.03%、21~35年ならば1.10%になります。ただ上記の金利はみずほ銀行が定める割引プランの適用条件に該当しなくてはいけません。

・みずほマイレージクラブご入会もしくみずほダイレクトを契約していること。

・給与振込をみずほ銀行で行っていること

の2点が必要になるので、みずほ銀行をメインバンクにすることが必要と言えるでしょう。借入時の条件は他の金融機関と殆ど変わりはなく、借りられるのは70歳未満、最終返済時が80歳未満、日本国籍を有する、前年度税込年収に400万円以内の人間は、全ての借り入れ支払額が30%以内。400万円以上ならば30%以内であることとなっています。そして最大借入可能額もやはり8000万円となっています。

目立った特典はありませんが、団信の加入は任意なので、金利を下げておきたいという方は団信に入らないという選択肢も可能です。みずほ銀行というメガバンクに対する安心感、そして店舗があり対面での相談が可能という安心、利便性に重きを置きたい人はみずほ銀行での雄姿を検討しても良いのではないでしょうか。

4.フラット35のセカンドハウスローンにも弱点はある

デメリットただしここまで書くと、フラット35のセカンドハウスローンは良いことばかりのように思えますが、当然欠点もあります。それは住宅ローン減税が利用できないことです。住宅ローン減税はやはり自分が住む家を対象にした減税政策なので、ふらっと35を利用したとしても減税効果はありません。通常新築住宅で住宅ローン減税を利用できれば、1年間で40万円、10年間で400万円と非常に大きな節税効果があります。その部分の源氏柄は受けられないので、やはりセカンドハウスは、自分の住宅を購入することと比較すると、どうしても金銭面で不利になることは否めません。賃貸するための住宅にはご利用いただけません。その他にも機構財形住宅融資との併用は不可といった点にも注意しましょう。

セカンドハウスローンは通常利用する場合は、かなりの高金利であり、住宅ローン減税の大きな節税効果も利用できないなど、不利な条件が多いローンといえます。しかしフラット35を利用すれば、一般的な住宅ローンと差のない金利になり、セカンドハウスの購入も大きく有利になるといえるでしょう。

ただし投資目的には利用できませんし、フラット35の場合でも厳重な審査を通過しなければいけないので、建物の担保性、返済能力、目的などはしっかりと調査されるので、意中の金融機関で借りられなかった、ということは十分に起こりえます。借り入れ位に際しては資料を制作し、複数の金融機関に打診をしてみるのが良いのではないでしょうか。

- 2017年01月05日