サブプライム住宅ローン復活の兆し?今改めて確認するサブプライム住宅ローン問題

最近、“サブプライム住宅ローン復活”という記事が一部の報道機関で取り上げられました。世界中に影響を及ぼした「サブプライム住宅ローン問題」を覚えていらっしゃる方も多いでしょう。ずいぶん前の事のように感じられるこの問題も、ほんの10年くらい前の出来事なのです。

百年に一度と言われた「世界金融危機」は、このサブプライムローンが発端と言われています。その“危険な”ローンを復活させたのは、またアメリカの銀行です。再びあの経済危機が巻き起こってしまうのか、一抹の不安を感じられるかも知れません。

そこで今回は、「サブプライム住宅ローンの仕組み」「世界金融危機が起きた背景」、「日本の住宅ローンへの影響」「日本版サブプライム住宅ローン問題」について説明していきたいと思います。

目次

1.サブプライム住宅ローンとは?
☞コトの始まりはアメリカの住宅バブル
☞サブプライム住宅ローンの中身~サブプライム層でもローンが組める理由
・高金利と略奪的貸付
・証券化によるバブルの拡散

2.サブプライム住宅ローンに端を発した世界金融危機
☞住宅バブル崩壊の顛末
・銀行は“余ったマネーの活用先”を探していた
・バブルで住宅価格は上昇するも庶民の収入は変わらないというジレンマが・・・
・格付け引き下げが世界同時株安のボタンを押した!?

3.サブプライムローン危機とリーマンショックが日本にもたらした影響
☞影響が顕著だったのは「不動産・建設・金融業界」
☞国内のマンション価格への影響

4.日本でサブプライム住宅ローン危機が起こる可能性はあるのか?
☞日米住宅ローンの違い
☞日本版サブプライム問題は起きるか?
・かつて日本でもサブプライム住宅ローンがあった!?
・超低金利状政策が日本版サブプライムに発展する!?

5.まとめ

1.サブプライム住宅ローンとは?

コトの始まりはアメリカの住宅バブル

アメリカ合衆国百年に一度の経済危機の震源地はアメリカです。2000年初頭、アメリカは不況に喘いでいました。2000年のITバブル崩壊、2001年の同時多発テロ、2002年のエンロン事件・ワールドコム事件を始めとする企業不正会計疑惑と、経済に大きく影響を及ぼす事件が立て続けに発生し、アメリカの景気後退は深刻な状況に陥っていました。

そこで、FRB(連邦制度準備理事会)は不況脱却の手段として超低金利政策を導入し、消費拡大の起爆剤にしようとしました。FRBの目論見通り金利の軽減によって消費は徐々に回復し、その影響は住宅ローン金利も例外ではなく、住宅販売が大幅に伸びていきました。

ただ、住宅を購入できる人達は所得が安定していて、信用上の問題も無い一部の層に限られ、ローン審査をクリアできない人達は住宅を購入できず、住宅販売の頭打ちが懸念されていました。

そんな中で登場したのがサブプライム住宅ローンです。借金を踏み倒した過去があった人やローンを返済するための収入や資産がない人のことを、アメリカでは「サブプライム層」と称していて、普通なら住宅ローンを組むことはできない人達です。もし、サブプライム層でもローンを借りることができれば、住宅販売の拡大とともに銀行の販路も拡大させることができます。

成り立ちについては後述しますが、サブプライム住宅ローンが市場に供給されたことにより、アメリカの住宅販売はバブルを迎えます。

また、銀行は住宅ローンブローカーと呼ばれる斡旋人に対し、サブプライム住宅ローンの借り手を紹介した際に報奨金を支払っていたことから、サブプライム層ではない人達に対しても意図してサブプライム住宅ローンへと誘導する行為が当たり前のように行われていました。

サブプライム住宅ローンの中身~サブプライム層でもローンが組める理由

サブプライム住宅ローンの特徴として、「高金利と略奪的貸付」「証券化」が挙げられます。それぞれ見て行きます。

高金利と略奪的貸付

銀行が信用力や担保力のない人達に貸し出す際は、何らかのリスクヘッジが必要です。それが高金利での貸し出しになる訳ですが、それなら日本の消費者金融でも行っていることです。問題なのは、住宅バブルに便乗し“略奪的な貸付”が横行したことです。

これは、特に変動金利型のローンにおいて、当初2、3年間を優遇期間として“見せかけの低金利”で貸し出し、優遇期間が終了すると一気に金利が引き上げられ、返済不能状態にして住宅を差し押さえ、不動産会社に転売させます。そして銀行は新たな購入客に同様のローン貸し出しを行い、その度に多額の手数料を得ていたのです。

証券化によるバブルの拡散

金融商品時はバブルの最中でしたので、住宅価格が急上昇していても転売先はすぐに見つかる状況でした。そのため、サブプライム住宅ローン関連の投資銘柄はAAAランクに格付けされ、世界中から投資が集中しました。通常の住宅ローンは、国の中央銀行から資金を借り入れた都市銀行などの金融機関が、金利を上乗せして一般の顧客に貸し出されます。そして、債権(ローンの貸し手の権利)は銀行が保有し、上乗せ分の金利が銀行の収益になります。

一方のサブプライム住宅ローンは、銀行が保有していた債権を細分化して複数の債権と組み合わせ、金融派生商品(デリバティブ)として売却されます。代表的なものとして“MBS”“CDO”が挙げられます。銀行はこの商品を世界中の投資家に売却することで、従来の上乗せ金利とは比べものにならないほどの収益を上げることに成功します。

では、サブプライム住宅ローンと関係が深い金融派生商品について説明します。

MBS(不動産債務担保証券)

住宅ローンを貸している銀行は、借りている人から元本と利息の返済を受ける権利(債権)があります。その銀行の持つ多くの住宅ローン債権をまとめて小口証券化し、金融市場で売ったり買ったりできるようにしたものMBSです。MBSの主旨としては、好調な住宅市場を背景とした高金利がもたらす収益性です。

ただ、前述の通り信用力が疑わしいサブプライム層の返済が原資であり、優遇期間終了後に返済が滞る危険をはらんでいます。

CDO(債務担保証券)

住宅ローンや一般の貸付金、企業・公社の社債など様々な債権を担保として発行された証券CDOで、その主旨は担保力です。万が一ローンを踏み倒されても、債権を履行(住宅を売却)して負債に充てればリスクを回避できることから、リスクが分散される優良な金融商品として高い信用を得ていました。

当時は住宅価格が上がり続けていて、下落は全く念頭にない状況でしたが、もし下落すれば、売却価格は担保不足となってCDOは元本割れに陥り、最悪の場合は紙クズ同然になることもあります

CDS(信用債務不履行保険=ローン破綻時に保険金が支払われる保険商品)

MBSやCDOが破綻して紙くず同然になった場合に、その損害を穴埋めする保険CDSです。保険ではありますが投資対象としての性格を持っており、MBSやCDOの価格が下落すると相対的にCDSの価格は上がることになります。住宅バブルだった当時、サブプライム住宅ローンが破綻することはないと思われており、MBSやCDOはAAAに格付けされていましたので、真逆の投資商品であるCDSに銀行や投資家は見向きもしませんでした。

みなさんの中に、リーマンショック時の実話をもとにした映画「マネーショート」をご覧になった方もいらっしゃるでしょう。映画の主人公は、住宅バブル下で保険会社に巨額のCDS契約を持ち掛けます。保険会社からすれば、絶好調の住宅市場において保険金など発生するはずはないと考え、喜んで契約に応じます。

車の保険の場合、保険を掛けるのは通常、事故が起こることが前提ではなく、事故が起こった時に備えるためです。しかし、映画の主人公は事故が起こる(破綻する)ことを見越してCDSを契約しました。そして、結果的に500倍近い利益を得ることになります。

合成CDO(債務担保とローン破綻保険の合成=目的が矛盾する商品)

破綻リスクを抱えるCDOの中に、破綻リスク時の保険(CDS)を組み込んだ証券で、リスクの分散が図れる商品として販売されました。

しかし、のちの世界金融危機において、銀行だけでなく相当数の保険会社も倒産したため、デフォルト(保険金支払い不能)に陥り、商品目的の矛盾を露呈することになります。

このように、住宅の供給が主たる目的である住宅ローンのはずが、債権(リスク)を投資商品として売却してしまったことから、投資家と銀行の利益追求に目的がすり替わってしまい、銀行本来のチェック体制や融資の慎重性が低下してしまい、通常なら貸し出すはずのないサブプライム層に対して“湯水の如く”融資され、そのほとんどが返済不能となり、MBSなどの商品は紙クズと化したのです。

サブプライム“自動車”ローン

2008年にサブプライム住宅ローンバブルが崩壊し、世界的な金融危機の引き金となったにも関わらず、その後アメリカにおいて“サブプライム自動車ローン”と称する新型のローンが出回っています。アメリカでは、新車販売が住宅と並んで市況の大きな判断材料になっています。リーマンショック後の不況から景気復調の兆しが出始めた頃、新車販売にもテコ入れが行われていました。

ところが、アメリカの新車に対する平均的なローン融資は1台あたり3万ドル(約300万円)で、その返済は中流階級の世帯でもなんとかやっていける水準であるため、なかなか新車の販売は伸びません。

そこで、販売数を伸ばすためにサブプライムを層ターゲットとした自動車ローンが登場しました。その内容は、かつてのサブプライム住宅ローンを応用したもので、当初の1~2年を低金利期間としたり、従来よりも長期の返済年数とするなどですが、言うまでもなく、低金利期間が終われば金利は上がって返済不能になりますし、長期返済となれば利息の額が多くなるなどのリスクをはらんでいます。

現に、2016年度の不履行率(踏み倒し)は2015年度と比べて2ケタの上昇となっており、1兆ドル(100兆円)規模にも膨らんでしまったサブプライム“自動車”ローン市場が、好調に推移しているアメリカ経済に不安な影を落とし始めています。サブプライム“自動車”ローンは、厳密にはデリバティブではありませんが、関係が深いローン商品であり、今後の状況も懸念されることから言及させて頂きました。

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- 2017年01月26日