中古マンションを購入する流れと手続きの注意点

中古マンションは、一戸建てや新築マンションなどと比べると、売り出されている数が多く、購入にあたっては、ある程度自分なりの予算や条件を把握したうえでのぞむ必要があります。また、希望物件が見つかった後には、住宅ローンや売買契約などのイベントが待っているため、事前にしっかりとした準備をしておかなければなりません。さらに、契約を結んだ後は、物件の引渡しと代金支払い、引越しが控えていて、これも事前の準備が欠かせません。考えるだけで頭が一杯になってしまいそうです。ただ、マイホームを購入される方にとって、不動産購入は一生に一度二度あるかないかというほど経験する機会が少ない出来事ですので、頭が一杯になるのは当然でしょう。ということは、これからどんなイベントが待っているのかわかってさえいれば、それに合わせて行動やモノの準備をすることができることになります。そこで今回は、「中古マンション購入の流れ」と題して、物件を探す前の条件整理や予算立てに始まり、契約、そして引越しに至るまで購入全体のスケジュールについて説明したいと思います。みなさんにとっての“中古マンション購入マニュアル”として頂ければ幸いです。

目次

  1. 希望の条件を整理する
  2. 予算を立てる
  3. 購入に掛かる費用を確認する
  4. 物件を探す
  5. 物件を内覧する
  6. 購入を申し込む
  7. 契約を結ぶ
  8. 引き渡し前の準備
  9. 代金決済・引渡し
  10. 引越し

1.希望の条件を整理する

1“広さ”を考えるうえで覚えて
おきたい事とは?

ひと口に「中古マンション」といっても、少人数向けからファミリータイプまでさまざまなタイプがあります。一般的には、子供の成長をきっかけにマンション購入へと踏み切るケースが多く、家族の増減(おもに増)を見据えて広さを決める必要があります。具体的には、子供はこれからという方の場合ですと2DK以上、すでに子供がいて、もう一人欲しいという方であれば3DK以上が目安になるかと思います。もちろん広いに越したことはありませんが、専有面積が広くなれば当然価格も高くなります。そこで、家族の人数・広さ・価格を両立させるためのちょっとしたコツを伝授します。分譲マンションの価格は、建物1室の平米単価に専有面積を掛けて金額を導き出します。仮に、2LDKと3LDKの中古マンションがあるとして、専有面積が60m²で同じならば、計算上、同じ価格になります。部屋数の多少による価格差はあるものの、大きな差額は発生しないのです。つまり、専有面積は広くなくても部屋数が確保できる物件を選ぶことで、価格面の負担を抑えることができるのです。

2エリア選定は入居後の暮らしに関わる重要ポイント

中古マンション選びでは、エリア、築年数、広さ、仕様設備などのチェックポイントがあり、なかでもエリア選定は、その後のコミュニティに関わることですので、家族の生活環境を重視するか、それとも通勤・通学か、さらに現在の居住地からどれだけ範囲を広げられるかなど、十分に検討する必要があります。また、昔から「マンションを買うなら遠くても駅のそば」と言われており、マンションにとっての最大のポイントは立地条件と言っても過言ではありません。教育・医療・買い物等の施設や、公園などの自然環境が充実していること、災害や事故などを考慮して複数の交通機関が利用できることなども大事なポイントになります。

3将来、住み替えも考えるか?

近年、マイホーム購入という目標を段階的に考える方が増えてきているようです。家族の増減とも関連しますが、最初にコンパクトな中古マンションを購入しつつ、将来の住み替えにも備える方法です。一般的に、家族にとっての最初の住まいは賃貸物件という方が多いかと思います。その一方で、昨今の超低金利政策によって、住宅ローンの返済額と家賃負担額がほとんど変わらないというケースも珍しくなく、負担が同じなら、最初から中古マンションを購入するのも有効な選択肢で、当初は、収入と返済のバランスを考慮してコンパクトな中古マンションを購入し、将来の家計収支や子供の成長によっては、売却&住み替えという選択を残しておくのです。「頭金を貯めてから」と思っても、家賃を払いながらでは思ったように貯まりませんし、現在の超低金利状態は借りる側にとっては絶好機でもあります。

2.予算を立てる

中古マンションといっても価格帯はさまざまですので、まずはどのくらいの価格の物件を探せば良いのか考えなければなりません。そこで重要になってくるのが「 住宅ローン」です。あらかじめ「いくらまでなら返済できるか」、「どれくらい借りられるのか」について知っておけば、効率良く予算を把握することができます。ここでは、「住宅ローンを活用した購入予算の把握」について説明します。

1いくらまでなら返済できるか?

いくらまで返済できるかを判断するのに適している数字があります。それは“家賃”です。現在賃貸物件にお住まいの方ならその家賃から判断することができます。現在の家賃は、“自分の生活に馴染んできた負担額”でしょうから、その金額をベースに住宅ローンをシミュレーションしてみるのです。その際、注意点として、ローン返済以外の管理費や修繕積立金、固定資産税などのコストが掛かる事を念頭に入れて計算しましょう。下記に住宅ローンの速算式を列記しましたので、参考にしてください。

住宅ローン速算式

A金利0.75%で100万円あたりの返済額
  • 20年4488円
  • 25年3656円
  • 30年3102円
  • 35年2707円
B金利1%で100万円あたりの返済額
  • 20年4598円
  • 25年3768円
  • 30年3216円
  • 35年2822円
C金利1.5%で100万円あたりの返済額
  • 20年4825円
  • 25年3999円
  • 30年3451円
  • 35年3061円
D金利2%で100万円あたりの返済額
  • 20年5058円
  • 25年4238円
  • 30年3696円
  • 35年3312円

実際の金利はもっと細かい利率になりますが、概算の金額は把握できるでしょう。なお、賃貸以外にお住まいの方は、インターネットで賃貸物件を検索し、相場の家賃を目安とする方法もあります。

2どれくらい借りられるのか?

上記1の計算で、返済できる金額の目安がわかりました。では次に、「どれくらい借りられるのか」を把握するために、「住宅ローンの事前審査」を申込みます。「まだ購入する物件も決まっていないのに、審査を申込んで良い?」と思われるかも知れません。そこで、まず下記の作業を行います。

1.住宅ローン借入可能額をシミュレーションしてみる。

“返済できる金額”から速算式を用いて逆算します。

2.予算総額を把握する。

自己資金と“ローン借入可能額”の合計が予算総額になります。

3.購入可能な価格帯を把握する。

予算総額から諸費用(詳細後述)を差引いて、購入可能な価格帯を導き出します。

さて、“購入可能な価格帯”を導き出したら、不動産会社にお願いして任意の(=条件に近い)中古マンションをセレクトし、「 住宅ローンの事前審査」を申込みます。なお、不動産会社にお願いするのはまだ早いという方であれば、ネット専用住宅ローンを利用する方法もあります。購入物件が確定していない時点で事前審査を申込む理由は、事前審査が通っていれば、資金面の障害をクリアした状態で本腰を入れて物件探しに入れるからです。事前審査は、いずれ踏まなければならないステージですので、どうせなら最初にクリアしてから物件探しへと段階を踏んで行く方が、その後のイベントに余裕を持ってのぞむことができます。

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3.購入に掛かる費用を確認する

前記の通り、不動産の購入にあたっては、購入代金以外に諸費用が必要になります。
諸費用という響きから、ちょっとした手数料程度の金額を想像するかも知れませんが、中古マンションの場合、物件価格の6%~10%ほどが必要で、金額にすると100万円以上、場合によっては200万円以上必要になるケースもあり、決して少ない金額ではありません。その内訳としては、各種税金や登記費用、住宅ローン手数料などがあり、物件、金融機関、住宅ローンの組み方、借入額などによって金額が異なります。

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4.物件を探す

住宅ローンを借りられることがほぼ確実となれば、実際に物件探しへと移ります。物件探しにあたっては、住宅ローンの事前審査が不動産会社経由か、ネット専用ローン等自分で手配しているかによってプロセスが若干異なりますので、それぞれ説明していきます。

1不動産会社を経由して事前審査を申込んでいる場合

この場合は、すでに不動産会社に具体的な希望条件を提示しているはずですので、条件に合う物件が紹介されることになります。紹介される物件には、その会社が売主から直接売却を依頼されている物件と、他社が売却依頼を受けた物件があります。不動産会社からすれば、売主との信頼関係によって売却の依頼を受けた物件の方が、早く決まって欲しいと思うのは当然と言えるでしょうから、そちらを優先的に紹介することになるかも知れません。もし、その物件が条件に近いものであれば検討しても良いでしょうし、そうでないなら検討外である旨を伝え、あらためて他社扱いも含めて紹介してもらうようにします。

2自分で事前審査を申込んでいる場合

一方、金融機関の窓口に直接出向いたり、ネット専用住宅ローンの事前審査を自分で申込んだ方の場合、まずは不動産情報サイトや各不動産会社のホームページなどを検索して探すことになるでしょう。その場合、先に説明した「希望条件」や「価格帯」に該当する中古マンションをピックアップし、より具体的な説明を聞いてみたいとなれば、メールや電話にて問い合わせをします。検索の際の注意点として、希望の物件が複数の会社で掲載されている場合があります。どの会社でも良いと思いますが、迷った時は、情報がより詳細に明記されている会社であれば丁寧な社風が窺えますし、他にも多くの物件が掲載されている会社なら、他社扱いも含めてより多くの物件紹介が期待できます。あとは、実際に不動産会社に出向いて、詳しい説明を受けることになりますが、上記Iを心掛けながら、物件紹介と説明を受けることになります。また、この段階で「返済」や「住宅ローン」の話題になったら、「住宅ローンの事前審査はクリアしている」旨を伝えるようにします。その方が、不動産会社から見て「本気度が高いお客様」だと考え、商談内容もより突っ込んだものが期待できると思います。

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5.物件を内覧する

興味を持った物件を見つけたら、次は現地を内覧することになります。中古マンションの内覧においては、あらかじめ認識しておく事があります。それは、物件によってすでに「空室状態」である場合と、まだ「居住中」である場合があるという事です。一見、空室の方が内覧しやすいと考えられますが、それぞれメリットとデメリットがありますので、説明したいと思います。

1空室物件の場合

売主(現所有者)に気兼ねなく内覧できる事が大きなメリットでしょう。また、通常、ハウスクリーニングされており、清潔な状態で見ることができます。ただ、内覧時に感じた室内に何もない感覚と、実際に家具を配置して生活するのとでは、だいぶ感覚が変わります。一応、家具の配置イメージは想像していても、実際に置いてみると思ったより狭かったり、納まりが悪かったりというデメリットがあります。

2居住中物件の場合

居住中の物件では、不動産会社が内覧を段取りする際、売主に対して掃除・片付けを促し、内覧に支障の無い状態を心掛けます。ですから、家具等が置いてあるものの室内は小ぎれいという物件が多く、また、家具があることで、実生活の広さを感じることができるというメリットもあります。片やデメリットとしては、“雰囲気”があります。確かに、売主が同席していれば、近隣環境について聞くことができたり、不具合箇所の有無などを質問できるメリットはあります。ただ、売主が同席していると、物件の欠点を指摘したり、金銭面の相談はしづらくなり、たとえ良い物件でもネガティブなイメージを持ってしまうこともあります。そのため、居住中物件の内覧では、売主の在宅が伴わないよう不動産会社に促してもらうと良いかも知れません。

3あまり見過ぎるとかえってマイナスに作用することも

大きな買い物ですから、できるだけたくさんの物件を見たうえで比較検討したいと考えるでしょう。でも、あまり見過ぎてしまうと、当初希望していた条件が揺らいで家族の意見がぶつかったり、妙に目が肥えてきて、欠点に目が行きがちになったりします。できるだけ効率的に内覧するには、これまでお話した「希望条件の整理」「予算立て」「検索」をしっかり行ってから不動産会社に出向き、ターゲットを絞って内覧する方が、結果的に希望の物件に早くたどり着くと思います。

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6.購入を申し込む

希望条件に見合う中古マンションが見つかったら、購入の申込みをします。
以下、申込み手続きについて列記します。

1購入申込書の発行

「購入申込書」または「買付証明書」という書面に、購入希望金額、住宅ローン利用の有無、契約見込日、売買契約を結ぶうえでの諸条件などを記入し、署名・押印します。

2住宅ローン事前審査の申込み

上記1で記載した住宅ローンを確定させる必要があります。前述の通り、すでに事前審査はパスしていますが、それは実際の購入物件での申込みではないため、あらためて購入物件による事前審査を申し込む必要があります。

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3諸条件の調整

売買契約が済んでしまった後で、契約内容を変えることはできません。そのため、物件に関する事、契約書の内容、契約以降の日程などについての諸条件を購入申込書に記載します。不動産会社はその諸条件をクリアすべく、売主・買主と調整を行います。

事前審査をパスし、諸条件がクリアされれば、いよいよ次のイベント「売買契約」へと進みます。

7.契約を結ぶ

売買契約では、忘れ物などが無いよう事前の準備をしっかり整えたうえでのぞまなければなりません。ここでは、契約準備から契約締結までについて説明していきます。

1準備するもの

契約は、原則として契約者本人が出席しますので、当日は予定を入れないよう調整しておきます。ただ、仕事等でどうしても調整がつかない場合は、「代理人」による契約も可能です。この場合、通常、配偶者か親族が本人の代理人となって契約を結ぶことになり、 委任者(本人)の実印押印した委任状と 印鑑証明が必要となります。また、例えば、夫婦共有名義でご主人が出席できないという場合は、奥様がご主人の代理人になることができます。
他に、契約書に貼付する 収入印紙、本人確認に必要な 身分証明書(運転免許証やパスポート)、手付金、実印が必要になります。なお、不動産会社によっては、契約時に仲介手数料の半額相当の支払いを請求されるケースがありますので、間違いの無いよう、あらかじめ不動産会社と打ち合わせておくと良いでしょう。そして、できれば事前に売買契約書面の説明を受け、内容を把握しておくと、当日はスムーズに進められると思います。

2売買契約を結ぶ

契約当日は、買主本人(または代理人)、売主本人(または代理人)、不動産仲介会社が同席します。契約では、不動産の売買契約における最も重要な書類にあたる、「重要事項説明書」と「売買契約書」の読み合わせを行い、補足の物件資料、覚書等が説明・交付されます。

1.重要事項説明書の説明

重要事項説明書(以下、重説と表記)とは、おもに売買目的物件に関する法令上の制限や取決めなどが記載された書面で、不動産売買契約では、まず買主に対して重説を読み上げ、その内容を理解した事を確認したうえで契約に入ることが義務付けられています(重説理解→売買契約書)。内容としては、専門用語や数字が列記されていて、少々難しく感じるかも知れません。そのために、契約前の内容説明を受けておくと良いのです。

2.売買契約書の説明

重説は“法令上の制限・取決め”とお話ししましたが、売買契約書(以下、売契と表記) は“売主と買主の約束事”が記載された書面と位置付けられ、契約の解除、引渡し時期、代金支払い、諸条件の合意内容などが記載・説明されます。表記としては、民法を踏襲していますので、重説よりもわかりやすく感じられると思います。なお、多くの不動産会社が「付帯設備確認書」「現況確認書」という補足資料を発行します。これは、マンションの売主による買主への「設備機器等の不具合の有無」、「入居に際しての申し送り事項」の告知書であり、引渡し後にこの書面に記載されていない不具合等が発生した場合、症状によっては売主が補修責任を負うケースもあります。

3.重説と売契に署名・押印

重説・売契の説明が終わったら、それぞれの書面に署名・押印します。押印は実印で行うのが通例となっていますが、住宅ローンを利用せず、現金で購入する場合は、認め印や銀行印など実印以外でも構いません。

4.手付金の授受

売主に手付金を支払います。中古マンション(仲介物件)の手付金の額は、売買代金の10~20%が相場ラインですが、キリの良い100万円とするケースが多いようです。これも、不動産会社に確認してきましょう。この手付金は、売買代金の一部に充当されますので、引渡し・決済時には、売買代金から手付金を引いた金額を売主に支払うことになります。

5.一般媒介契約書に署名・押印

一般媒介契約(書)とは、買主が不動産会社に、売主との売買の取りまとめを委託することで、委託内容を記載した契約書面を買主と不動産会社とで結びます。不動産会社によっては、購入申込時に結ぶケースもあります。一般媒介契約書の中で、仲介手数料の半額相当を売買契約時に支払う取決めをしている場合には、当該仲介手数料が必要となります。

契約以降は、書類の数が増えていくことから、通常、不動産会社から“契約書類ファイル”が渡されますので、煩雑にならないようしっかりと整理するようにしましょう。

8.引き渡し前の準備

無事に売買契約が完了すると、次のイベント「代金決済・引渡し」に向けての準備に入ります。その準備ですが、大きく「役所手続き」「資金面の準備」「入居の準備」に分けられます。それぞれ説明します。

1役所手続き

住宅ローンや登記手続きを行う準備として、新住所への「住民票異動」が必要になります。引渡し当日(または住宅ローン契約日)までに現在の住所から新住所へ住民票を異動し、本人(共有者・連帯債務者・連帯保証人も含む)の住民票と印鑑証明書を入手します。金融機関によって必要な枚数が異なりますので、あらかじめ確認しておきます。

2資金面の準備

役所手続きが済んだら、次は 住宅ローンの手続きです。不動産会社に金融機関との日程を調整してもらい、金融機関に出向きます。なお、自己資金の出金にあたり、財形貯蓄など一定の手続きが必要な預金の場合は、引渡日に間に合うよう前もって手続きをしておく必要があります。

3入居の準備

引渡しの数日前に、売主と不動産会社同席のもとで「現地立会い」を行います。これは、設備等の不具合箇所の有無や、売主からの申し送り事項などを確認するためのイベントです。そして、できればそのタイミングで、近隣への挨拶回りをしておくと効率的です。

引越し行動計画表
ダウンロードする

代金決済・引渡し当日は、大きなお金が動き、登記により自分がマンションの名義人となる重要な日ですので、できれば契約終了と同時に、以降のスケジュールについて、打合せをしておく事をお勧めします。

9.代金決済・引渡し

まず、代金決済・引渡しの開始時刻は、不測の事態に備えて午前中とする方が良いでしょう。当日の所要時間は、金融機関の処理速度によって異なりますが、1~1時間半程度を要しますので、十分に時間を確保しておきます。では、代金決済・引渡しの手順について、順を追って説明します。

1当日持参するもの

まず、当日持参するものを確認します。

  • 役所手続きで入手した書類
  • 印鑑(実印、銀行印、認め印)
  • 住宅ローンを借りる金融機関の通帳
  • 運転免許証などの身分証明書
  • 契約書類ファイル
  • その他、不動産会社から指定のあったもの

2司法書士による登記関係の手続き

中古マンションを購入する際の登記には、「土地所有権移転登記」「建物所有権移転登記」「(住宅ローンの)抵当権設定登記」という3つの登記が行われます。司法書士から3つの登記に必要な書面の説明を受け、署名・実印押印し、役所手続きで入手した書類を提出します。

3住宅ローン資金の実行

この「実行」とは住宅ローンのお金が自分の口座に入金されることです。上記Iが完了すると、司法書士が金融機関の担当者にその旨を報告するのを合図に、ローン資金が実行されます。ローン資金には、売買代金をはじめ登記費用、仲介手数料、火災保険料などの諸費用も含まれる場合がありますので、資金計画書等で合計額と内訳を確認します。通常、実行には数十分の時間を要すため、その間に売主への代金支払い手続きを行います。支払いは、通常、振込みで行われることが多いため、登記費用や仲介手数料と併せて金融機関の伝票を記載しておきます。その後、実行が確認できたら、窓口で記載済みの伝票と通帳を提出しますが、この時、高額出金による本人確認が行われますので応じるようにします。

4引渡し

  • 売主への売買代金
  • 精算金等および司法書士や不動産会社への報酬を支払ったら、それぞれ領収証を受取ります。
  • 売主からマンションの鍵(玄関、オートロック、物置等)を受け取ります。
  • 不動産会社によって、「引渡し確認書」などの書面が発行される場合がありますので、内容を確認して署名・押印します。

5火災保険手続き

住宅ローンを借りるにあたり、金融機関は 火災保険への加入を条件とするのがほとんどです。そのため、引渡しの当日までに、火災保険契約を結んでおく必要があります。通常、代金決済・引渡しの直後に行われる事が多く、保険会社の担当者が所定の手続きを行い、保険料を支払います。ちなみに、ネット契約の火災保険を利用される場合は、事前に保険会社へ代金決済・引渡しスケジュールを連絡しておく必要があり、併せて不動産会社にもネット保険利用の旨を連絡しておきます。以上をもって、当日の手続きの一切が完了となります。

10.引越し

まず、「引渡し」と「引越し」を混同される方が多いので簡単に説明しておきましょう。「引渡し」は、「売買契約に基づき、売主から物件の引渡しを受ける」イベントであり、売主との間で行われる法律行為になります。一方、「引越し」は、新所有者がその方法や日時を任意で決められるイベントであり、法律や契約とは関係がありません。ですから、会話の中の「引渡し」と「引越し」は区別して認識しましょう。

1引越し業者の予約

引越し業者は、できれば1ヶ月前までに予約しておきましょう。期日が迫ってからでは、希望する日時に確保できない可能性があります。特に3~4月の異動時期は予約を取ること自体が困難でしょうし、また連休期間中や月末などは、交通渋滞等で引越しがスムーズに進まないケースもあります。さらに、賃貸物件から引っ越す場合は退去日の1ヶ月前までに通知しなければならず、無駄な家賃を発生させないためにも、引越しスケジュールを立てる際は留意しておく必要があります。
引越し業者の予約にあたっては、必ず複数の業者から見積もりを取るようにします。そこで、個々の業者に連絡して比較・交渉に手間を掛けるよりも、インターネットの「一括見積もりサイト」を利用することで、料金の比較が簡単にできますし、移動距離や荷物量を詳細に伝えることで、料金を安く抑えることもできますので、ぜひ活用すべきです。

2入居後に気付いた事があった場合

1.瑕疵担保責任

引越しが終われば、晴れて新居での生活が始まり、徐々にマイホームの自覚が出てきます。そんな中で、内覧の時には気付かなかった不具合を発見することがあります。その不具合には、症状や箇所によって、元の売主に補修を請求できる場合があります。もし、引渡しを受ける前から当該不具合が存在していた場合は、売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うことになります。補修してもらえるとはいえ、入居した後で補修作業に入られるというのも面倒でしょう。そのために、契約時に発行された「付帯設備確認書」「現況確認書」および「引渡し前の現地立会い」が重要になってくるのです。ただ、十分に確認したにも関わらず、それでも入居後に不具合が発生してしまった場合には、不動産会社に連絡して確認してもらうようにしましょう。

2.マンションに多い「給湯器」の故障

マンションの不具合で多く見られるのが、「給湯器」の故障です。給湯器の寿命は、ガスで7年~13年程度、エコキュートで5年~10年程度とされています。もちろん、それ以上の年数が経過していても支障の無い機器もありますが、寿命を過ぎた給湯器は、使用しない期間が1週間~1ヶ月程度になると点火装置が作動しなくなってしまい、交換が必要になることがあります。旧所有者が退去してから新所有者が入居するまでの期間は、給湯器が使用されず、故障の可能性が高くなります。そのため、契約書の特約条項に「付帯設備の故障に関する条文」を加えてもらうよう要求し、不具合に対する措置を講じておくと良いでしょう。

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