中古マンション購入時にかかる諸費用の内訳や計算方法から支払時期とは

分譲マンションを購入する時、購入代金とは別に「諸費用」が必要になります。諸費用という言葉から「まぁ手数料程度の金額だろう」などと連想するかも知れませんが、新築物件で物件価格の3~7%、中古物件では6~10%が必要になり、金額にすると100万円以上、場合によっては200万円以上掛かることもあります。実際に、希望の物件が見つかって資金計画を組んでみたら、諸費用分が足りずに予算オーバーしてしまったという話も耳にします。また、諸費用は、購入する物件が新築か中古かによって金額や内訳が異なります。今回は、特に中古分譲マンションの諸費用に焦点をあて、何のために、いつ、どれくらい必要になるのかについてお話して行きたいと思いますので、ぜひ参考にしてください。

■不動産の税金はイベントごとに納める方法が異なる。

不動産の諸費用は、ある時点で一括支払いするものではありません。購入におけるさまざまなイベント(購入契約、ローン手続き、引渡し、入居後)のタイミングごとに必要となり、さらに支払先もそれぞれ異なります。まず、諸費用の中でも、支払うタイミングと支払先がバラバラな「 税金」について説明します。

Ⅰ.購入契約時

購入契約を結ぶ際、「印紙税」が掛かります。これは、売買契約書に規定の額の収入印紙を貼付する方法をもって納税となります。

Ⅱ.住宅ローン契約時

住宅ローンを組む方の場合、金融機関の窓口で「金銭消費貸借抵当権設定契約(購入するマンションを担保にして住宅ローンを借りる契約)」を結ぶことになりますが、このローン契約書にも「印紙税」が掛かり、購入契約と同様に収入印紙を貼付します。

Ⅲ.残代金決済、引渡し

①登録免許税

「残代金決済」とは、購入代金のうち契約時に支払った手付金を除いた残りの金額を支払うことで、物件の「引渡し」と同時に行われます。代金全額を支払って物件が引渡されるということは、その時点で付帯手続きも含めたすべての取引が完了する事であり、不動産における最も重要な付帯手続き場合は「登記」です。中古マンション購入の場合、「所有権移転登記(建物)」、「所有権移転登記(土地)」、「抵当権設定登記」という3種類の登記が必要となりますが、そのすべての登記に対して「登録免許税」という税金が課されます。あらかじめ登記手続きを行う「司法書士」が事前に登記費用の見積りを提示し、その費用の中から収入印紙を貼付する方法によって登録免許税を納税します。

②消費税

「消費税」は、モノやサービスに対して課される税金で、中古マンションの購入においては、不動産会社に支払う仲介手数料に消費税が掛かります(仲介手数料の内容については後述します)。また、ケースとしては少ないですが、マンションの売主が法人等の場合、建物代金部分は消費税の課税対象となります。

Ⅳ.入居後

残代金決済と引渡しが終わっても、税金の支払いはまだ残っています。不動産を購入すると、「不動産取得税」という税金が課せられます。納税方法については、引渡しを受けてから半年~1年後に各都道府県から「納税通知書」が郵送され、納付書に従い金融機関窓口で納税します。なお、一定の要件を満たした物件には、不動産取得税の軽減措置があります。

■住宅ローンを利用する場合に掛かる諸費用。

ここでは、住宅ローンを借りる際に必要となる諸費用について説明します。

Ⅰ.ローン事務手数料

金融機関や保証会社に対して支払う費用で、金額は金融機関によって異なります。そのため、借入先として複数の金融機関を比較する場合は、事務手数料の違いも資金計画に盛り込むようにしましょう。

Ⅱ.ローン保証料

住宅ローンを借りる方のほとんどが、保証会社を利用します。保証会社とは、仮に住宅ローンを借りた人が返済できなくなった時に、借主に代わってローン債務を肩代わりする機関であり、利用に当たっては「保証料」を支払うことになります。金額は借入額や返済期間だけでなく保証会社によっても異なりますが、40~100万円程度が一般的です。また、一定の基準を満たす物件であれば、保証料不要の住宅ローン「フラット35」が利用可能ですので、併せて覚えておくと良いでしょう。

Ⅲ.団体信用生命保険料

住宅ローンを借りた方が病気や事故で亡くなったり、後遺障害者となった場合に、残った住宅ローンを全額返済してくれるのが「 団体信用生命保険」です。ほとんどの金融機関ではこの保険に加入することが融資の条件となっており、過去の病歴や健康状態に問題を抱えているために保険に加入できない場合は、住宅ローンを借りられなくなるケースもあります。保険料については、一般の銀行などでは、ローン金利に含まれているケースがほとんどですが、一部の銀行やフラット35では別途用意する必要があります。

■万が一の時に備える損害保険料。

購入したマンションで火災などが発生した場合に備え、火災保険に加入しておく必要があります。特に住宅ローンを組んだ場合、その返済期間中は火災保険への加入が必須条件となっています。また、近年は地震保険の加入率が高くなっており、その費用も購入予算に計上しておく必要があります。ここでは、建物に掛かる保険について説明します。

Ⅰ.住宅総合保険料(火災保険料)

私たちが一般的に「 火災保険」と呼んでいる保険は、正式には「住宅総合保険」と言います。その名の通り、火災だけでなくすまいに起きた損害を総合的に補償する保険なのです。具体的には、大雨や浸水などの水害補償、台風や竜巻などの風害、大雪や低温による雪害・凍害などの損害が補償されます。また、総合保険と言ってもすべての損害を補償してもらう必要は無く、物件の種類や立地条件によって補償の選別をすることにより、保険料を安く抑えられる場合があります。例えばマンションの場合、階数によっては水害は考えにくいでしょうから、不要となる水害の補償を外して保険料を抑えることができます。

Ⅱ.地震保険料

東日本大震災による甚大な被害を経験し、近い将来発生すると言われている東海・東南海・南海地震に備えるべく、地震保険の必要性が高まっています。統計によると、東日本大震災前の2010年度中に、新規で地震保険に加入した率は48.1%でしたが、2014年度中の加入率は59.3%と上昇傾向にあります。

地震保険に加入する際の注意点としては、まず、被害額のすべてが補償されるとは限らないことです。地震保険は、単独で加入することができない保険で、火災保険の付帯契約として加入する形態になります。ほとんどの保険会社では、地震保険の補償額を火災保険で契約した保険金額の30~50%までしか掛けられないことになっています(一部で100%まで加入できる保険会社もあります)。

また、地震に起因する火災が発生した場合に、火災保険は適用されず、地震保険が適用されることになるため、地震保険に加入していなければ補償されないことも注意が必要です。

さらに、地震保険は火災保険と比べて保険料が高くなることや、地域によって保険料率が異なる点も覚えておくと良いでしょう。

Ⅲ.家財保険料

火災保険とセットで加入されるケースが多い家財保険は、火災や地震などの災害によって破損や焼失してしまった電化製品や家具などの家財道具に対して掛ける保険で、衣類や食器類なども保険の対象となります。家財保険の補償金額を考える時、電化製品などは明らかに高額とわかりますが、衣類などは質量が少なくなるため軽視されがちになります。しかし、1着数万円の洋服から1枚数百円の下着類までの衣類すべてを揃えるとなればかなりの金額になります。家財保険は、建物対象の火災・地震保険と比べると保険料が割安になるため、諸費用に組み込まれる方が多いようです。

■あらためて「登記費用」について。

「登記費用」については、前述の登録免許税の中で少し触れましたが、そもそも登記費用とは何のための費用なのかについて説明しておかなければなりません。

Ⅰ.登記とは?

まず、前述で挙げた3種類の登記について簡単に説明します。

①所有権移転登記(土地と建物)

売買や相続などによって不動産の所有者が変わる場合、法務局へ司法書士などの有資格者を通じて、旧所有者(売主等)と新所有者(買主等)の連名で所有権を移転する登記を行います。建物が建っている場合は、土地と建物の両方について登記することになります。ちなみにマンションの土地については、持分が床面積の割合によって決まりますので、その持分の所有権を移転することになります。

②抵当権設定登記

住宅ローンとは、自宅を担保に金融機関からお金を借りることです。お金を貸した金融機関は、不動産に抵当権の設定を登記して担保の権利者であることを証明します。この抵当権設定登記があることによって、優先的に担保を受けることができるよう第三者(例えば他の金融機関など)に対抗できるのです。

Ⅱ.登記費用とは“登記に関わる費用一式”の金額

前述の登録免許税以外では、司法書士に対する報酬、登記簿謄本や住民票などの取得費用、手続きに掛かった交通費等が計上され、その合計額が「登記費用」になります。購入契約前の資金計画の段階では、不動産会社の経験値からやや多めの概算金額が提示され、契約後に司法書士から登記費用見積書が提示されます。ローン金額など大きな変更点が無い限り、見積書の通りの金額となります。

■その他(仲介手数料、日割精算金)

Ⅰ.仲介手数料

不動産仲介会社を通してマンションを購入した場合、規定の仲介手数料が掛かります。その金額については、下記の通り法令で定められた計算式があります。

仲介手数料=〔物件価格(消費税を抜いた金額)×3%+6万円〕+消費税(8%)

なお、この金額は仲介手数料としての上限金額となるため、仲介手数料の値引きを求める方もいらっしゃいます。確かに、できるだけ費用は抑えたいところですが、仲介手数料の値引きには限度があると思われます。不動産仲介会社にとって仲介手数料は収益源ですから、無理な値引きを強要すると、会社によっては法定内の業務しかしてもらえず、司法書士や住宅ローンを自分で手配しなければならないなど、サービスレベルが低くなる可能性があります。そのため、仲介手数料の金額については、値引きを強要するのではなく、交渉を申し出るスタンスが望ましいと思われます。

Ⅱ.日割精算金

マンションの購入では、管理費、修繕積立金、駐車料金など、毎月支払っていく費用について、引渡日以降の日割り分を売主に支払うことになります。これらの料金は、所有者の口座から毎月引き落とされるため、手続き上、引渡日以降でも売主の口座から引き落とされる場合があり、その分については、引渡日に精算することになります。また、固定資産税・都市計画税についても、年末までの日割り分を同様に精算します。

■新築と中古では諸費用が異なる!?

同じ分譲マンションでも、中古ではなく新築を購入する場合、新たに発生する費用もあれば、逆に不要になる費用もあります。ここでは、新築と中古の諸費用の違いについて説明します。

Ⅰ.修繕積立基金(修繕積立一時金)

修繕積立基金とは、前述した「修繕積立金」の補填費用として、購入時に支払う一時金です。従来の分譲マンションの中には、大規模修繕時に修繕積立金が不足したり、地震による突発的な費用負担が生じるなど、長期修繕計画が整っていないケースが多くありました。このような事態に備えるため、1戸あたり数十万円単位の「修繕積立基金」を購入時に徴収する物件が増えているのです。

Ⅱ.仲介手数料

「仲介手数料」については前述でも触れましたが、そもそも仲介手数料を支払うのはどんな時かがわかりにくいかも知れません。これは、「物件の売主から不動産会社が売却の依頼( 媒介契約)を受け、その会社または別の不動産会社が買主を見つけて契約・引渡した時に、売主・買主それぞれが不動産会社に対して支払う報酬」です。

新築マンションの場合は、通常、不動産仲介会社が入らず、売主(または売主の代理となる会社)が直接販売します。このような、売主や売主の代理が販売する物件では仲介手数料は不要となります。また、最近では「中古リノベーションマンション」の売主が直接販売する形態も多く見られますが、このケースも仲介手数料は掛かりません。仲介手数料が掛かるかどうかを見極めるには、不動産広告内に記載されている「取引態様」が、仲介または媒介となっている場合は、仲介手数料がかかるのだと覚えておきましょう。

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