住宅ローンを借り換えた場合に住宅ローン控除はどうなるのか?

住宅ローンを組んだ時に、節税ができる制度としてあるのが住宅ローン控除です。 一方でローン関係で今いまよりも安い金利の契約に乗り換える行為を「借り換え」と呼びます。 この2つは両方とも返済のために重要な要素なのですが、併用することは可能なのでしょうか?

そもそも住宅ローン控除とは

まず住宅ローン控除とは「住宅に関係する(新築や増改築)行為のために金融機関からの借り入れを利用した時、10年から15年間の間は税金の控除を受けることができる」という制度です。

具体的には毎年行う確定申告によって決まる税への優遇措置となっているので、受けるためには確定申告が必要です。サラリーマンの方の場合、基本的には会社が行ってくれるのですが、初年度は確定申告を行う必要があり二年目からは年末調整という形になります。 この控除は経費や保険など所得税の支払額が少なくなる所得控除ではなく税額控除と呼ばれるもので、収めた所得税から一定額の税金が帰ってくるという仕組みになっています。ですから収める所得税が減るというわけではありませんし、自分が収めた所得税以上の還付金が帰ってくるということもありません。

しかしかなりの高額になる住宅ローンを返済する際には重要なポイントであり、受けるための条件などが年々改正される住宅ローン控除を利用するための条件に合わせていかにして住宅ローンを組むかというのも重要な要素です。ちなみに住宅ローンを受ける条件というのはいろいろあるのですが、現在の概ねの目安として「年収3000万円の方が金利1%以上で10年以上かけて返済する100万円以上の住宅ローン」となっています。

住宅ローンの借り換えとは

次に借り換えについてですが、これは簡単に言うと「借金返済のために借金をする」行為です。 例えば金利5%で10年かけて返済する住宅ローンを利用5年ほど返済を続けていたとします。 そこで金利3%で5年の返済のローンを見つけて、2つを比べると支払総額としてはそちらに乗り換えるほうがお得となります。そこで金利3%のローンでお金を借りて5%のローンを一括返済します。

そうすると次からは新たに3%のローン返済を続けるわけで、これを借り換えと呼ぶのです。 もちろんこれは一例であり、ボーナスの低下により契約通りの支払いができないという場合は多少金利が高くなっても返済が伸びるプランを選んで月々の支払い額を減らすこともありますし、銀行などが利用者に対して行っている自社住宅ローン利用者に対する優遇措置を受けるためにほとんど同じ条件でも借り換えを行って他社に映るということもあります。 このような例外もありますが、基本的には利用者にとってとくになるための行為であり、各社が提供する住宅ローンも住宅に関係すること以外に「住宅ローンの借り換えのための利用」を認めている会社が多いです。

住宅ローンの借り換えを行った場合どうなる

それでは本題の「住宅ローンの借り換えを行ったら住宅ローン控除はどうなるのか」ということですが、端的に表すと「基本的には控除を受けることが出来ない。しかし条件付きで受ける併用は可能」という答えになります。 上にも書いたように、住宅ローン控除というのは基本的に「住宅のために利用した借り入れを利用している人間に対する控除」です。そして借り換え行為は「借金(この場合は住宅ローン)を消滅させるための借金」として扱われるので住宅ローン控除の対象から外れてしまいます。

しかし特例として一定の条件を満たす住宅ローンの借り換えは引き続き住宅ローン控除を受けることが可能です。 その条件というのは2つあり「1新しい住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためのものであると明らかな事」「2新しい住宅ローンが住宅ローンを受ける条件を満たしている事」の2つです。

要は住宅ローンのための借り換えとしっかりと証明できて、新しい住宅ローンが住宅ローン控除の対象になるのであれば受けられるというもので、条件としてそこまで厳しい物があるわけではなく、借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けることは簡単です。 ただし注意点として、借り換えのために新たに住宅ローンを借り入れたとしても住宅ローン控除を受ける期間が伸びるわけではありません。また何らかの理由(借り換えと同時に増改築を行ったなど)で古い住宅ローン控除よりも多く借り入れを行ったとしても控除額が増えるわけではなく、一定の計算式に基づき古い借り入れ総額で計算されます。

その他に受けられなくなる理由について

借り換え行為以外で住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があるものとして繰上返済が挙げられます。 繰上返済とはその名前の通り月々の返済額以上の返済を行うことで完済日を早めたり月々の支払額を減らすことができるというものです。 これを利用することで支払い期間を短くして利息の支払総額を減らすことも可能なのですが、住宅ローン控除の条件として10年以上の返済期間があるローンというものがあるので繰上返済によって支払い期間が短くなると住宅ローン控除の対象にならなくなるのです。 そのため「繰上返済をすべきか住宅ローン控除を優先するべきか」というのも長年議論の対象となっています。

借り換えるメリットはある?繰上返済は

「借り換えの際に返済期間を短くする」ということもありえるので、借り換えを利用する人にとっても繰上返済は関係ないとは言えません。 それでは借り換えるメリットはあるのでしょうか。 まず引き続き控除の対象になる借り換えであれば、確実に借り換えを行ったほうが得です。 借り換えの契約内容によって話は変わりますが、基本的には利用者の得になるための借り入れですから利用するだけ得ですし、住宅ローン控除も受けられるということであればむしろ借り換えを行わない理由は無いです。 借り換え後の契約が控除の対象にならない場合は、それぞれの事情によって様々で控除額と支払利息を比べて特をする方を利用すべきという答になります。

しかし住宅ローンの支払いは長期間に渡るので金利が減るというのは最後まで確実に恩恵を得ることができる一方で住宅ローン控除は一定の期間内だけの制度です。また住宅ローン控除は年末の残高から計算して出されるので、返済が進めば進むほど控除額は少なくなっていきます。

なので住宅ローン控除を期待するよりも借り入れを行ったほうが得ということのほうが多いです。 ちなみに借り換えを行わずに繰上返済のみを行う場合ですが、こちらも同様に利息や支払総額などを考えると住宅ローン控除に期待するよりも繰上返済を行うべきという答になることが多いです。

まとめ

住宅ローン控除は「住宅の増改築などのために借り入れたローンに対する優遇措置」なので「ローンを消滅させるための借り入れ」として扱われる借り換えは原則的に対象にはなりません。 ただし、住宅ローンの借り換え目的と証明できて新たに借り入れを行う住宅ローンが住宅ローン控除を受ける条件を満たしているのであれば、住宅ローン控除を引き続き受けることが出来ます。

なので、住宅ローン控除を受けられるのであれば借り換えを行ったほうが得といえます。 もし借り換えの結果住宅ローン控除を受けられないのであれば控除と利息を比べて得する方を使うべきということになりますが、大概の場合低い金利の住宅ローン控除に乗り換えた方が支払総額が少なくてすみます。

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