中古マンション購入時にかかる税金の種類と計算方法

分譲マンションなどマイホームを購入する時には、さまざまな税金が掛かります。そして、税金の数だけ納付先や納税方法が異なります。せっかく夢のマイホームを探そうと思っても、面倒な税金の事を考えると憂鬱になってしまう方もいらしゃるでしょう。ただ、マイホームに関する税金の場合、基本的な事さえ押さえておけばさほど面倒ではありません。今回は、住宅の中でも契約件数が多い「中古分譲マンションを購入する際の税金」について説明していきたいと思います。

■印紙税

不動産を購入する際に掛かる「印紙税」は、契約書に収入印紙を貼付する方法によって納税となります。

中古分譲マンションの購入にあたっては、おもに2種類の契約書を交わすことになります。

Ⅰ.不動産売買契約書

1つ目は、売主と買主との間で交わす「売買契約書」で、売買契約書に記載された売買金額によって貼付する印紙税額が変わります。

契約書記載の売買代金 通常の印紙税額 軽減措置適用による印紙税額
100万円超500万円以下 2000円 1000円
500万円超1000万円以下 1万円 5000円
1000万円超5000万円以下 2万円 1万円
5000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

上表に記載の通り、住宅などの不動産購入時の売買契約書に課される印紙税について、2014年4月1日~2018年3月31日までの間に締結したものについては、軽減措置の適用により印紙税額が減額されます。

Ⅱ.金銭消費貸借抵当権設定契約書(住宅ローン契約書)

住宅ローンの利用にあたっては、金融機関との間でローン契約を結び、その契約書に対して印紙税が課されます。ローン契約書については軽減措置の適用が無く、上表中の“通常の印紙税額”が適用されます。

Ⅲ.なぜ印紙税が掛かるのか?

お金を受取るなら印紙税が掛かるのはわかりますが、不動産の契約書に対しても印紙税が掛かるのはなぜなのか疑問に感じる方もいらっしゃるかも知れません。

印紙税とは、「財産や権利などを取得したり、移転した場合に課される“流通税”」に該当します。不動産の場合は、まさに財産と権利が移転(流通)することになるため、印紙税が課されるのです。

また、不動産の場合は売買契約書が取得・移転の証明書になるため、その契約書自体に印紙税が課せられることになり、契約書の原本に印紙を貼付することになります。

■登録免許税

不動産を購入する際、所有権などの登記を行いますが、その登記に課される税金が「登録免許税」です。登記手続きを行う司法書士などの有資格者が、登記申請の際に収入印紙をもって納税します。この登録免許税も、印紙税と同様、財産・権利の取得に掛かる“流通税”に該当する税金です。

中古マンションの購入時には、「所有権移転登記(建物)」、「所有権移転登記(土地)」、「抵当権設定登記」という3種類の登記が必要となり、そのすべての登記に「登録免許税」が課されます。3種類の登記について下記で詳しく説明します。

Ⅰ.所有権移転登記(土地、建物)

分譲マンション(特に中古物件)を購入するということは、一般的には、個人の売主(旧所有者)から個人の買主(新所有者)に所有権が移ることになり、その所有権を証明するのが「登記」です。登記するためには、通常、司法書士などの有資格者を通じて法務局に申請しますが、その申請書には売主(権利譲渡人)と買主(権利譲受人)の双方の署名と実印押印を行います。マンションや戸建のように既存の建物がある場合は、土地と建物の両方の所有権移転登記が必要となります。また、分譲マンションの土地部分については、各部屋の床面積で按分された持分の所有権を移転します。

ところで、「なぜ登記しなければならないのか」と言う疑問が浮かぶでしょう。登記自体は新所有者側の任意になりますが、仮に「このマンションは自分のモノだ!」と主張する第三者が現れた場合、所有権の登記があれば、自分の権利をその第三者に対抗できることになります。また、住宅ローンを組む場合に、所有権の登記がされていなければ、住宅ローン資金の実行(ローン資金を借主の通帳に入金すること)ができず、ローンが借りられなくなり、契約違反になってしまう場合があります。

Ⅱ.抵当権設定登記

抵当権設定登記とは、債務者(買主)が住宅ローンを返済できなくなった場合に、不動産を競売等によって現金化し、ローン返済に充当してもらうための金融機関側が設定する権利の登記です。この抵当権設定登記が為されていれば、他の債権者(金融機関など)に対して優先的に返済を受けられるため、住宅ローンなどの不動産に対する融資では必ず行われる登記になります。

Ⅲ.軽減税率(中古分譲マンションの場合)

購入するマンションが一定の要件に該当する場合は、登録免許税率の軽減が適用されます。

登記の種類 通常の税率 軽減税率
所有権移転登記(建物) 固定資産税評価額×2.0% 0.15%
所有権移転登記(土地) 固定資産税評価額×2.0% 1.5%
抵当権設定登記 固定資産税評価額×0.4% 0.1%

※軽減税率の適用要件(中古分譲マンション)

・個人が取得する建物であること。
・床面積が50㎡以上の居住用建物であること。
・昭和59年4月1日以降に建築された建物、または法令上の耐震基準に適合する建物であること。

また、「長期優良住宅の特例」や「認定低炭素住宅の特例」の基準を満たした物件の場合は、建物の所有権移転登記に係る登録免許税の税率が、上表の軽減税率から0.1%へとさらに軽減されます

※「長期優良住宅の特例」「認定低炭素住宅の特例」(国税庁HP)

■消費税

新築マンションや会社等が売主となる中古マンションの場合は、建物部分の代金に対して消費税が課税されますが、売主が個人である中古マンションの場合は、物件価格に消費税は掛かりません。

一方、不動産仲介会社へ報酬として支払う仲介手数料には、消費税が掛かります。仮に、物件価格が3,000万円の中古マンション(個人の売主)を購入した場合、1,036,800円の仲介手数料が掛かります(仲介手数料の額は上限)。

※計算式:〔3,000万円×3%+6万円〕+消費税(8%)=1,036,800円

また、2017年4月1日以降については、現状8%の消費税率が10%に引き上げられることになっています。この税率引き上げのポイントは、2017年3月31日までに引渡しを受ければ、8%の税率が適用されるということです。通常、引渡しは金融機関で行われます。ちょっと先の話ですが、2017年3月31日は金曜日にあたっています。金融機関にとっては年度末と月末と週末が重なり、たいへんな混雑となることが予想されます。トラブルを回避するためにも、引渡日をできるだけ前倒しできるよう、段取りしておくことが望ましいでしょう。

■不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した人が、その物件の所在する都道府県に対して、取得した時の一度だけ支払う税金で、物件の引渡し後、半年~1年経過した頃に「納税通知書」が各都道府県から郵送され、銀行や郵便局などの窓口で納税します。この不動産取得税も、印紙税、登録免許税同様“流通税”に該当する税金です。ここでは、中古マンションを購入する際に掛かる不動産取得税について説明します。

Ⅰ.土地・住宅の取得に関する税率軽減の特例

不動産取得の税率は、2018年3月31日まで特例によって税率が軽減されています。

【不動産の種類】 土地・建物
【通常の税率】 固定資産税評価額×4.0%
【軽減特例の税率】 3.0%

Ⅱ.一定の土地・住宅の取得に関する課税標準の特例

①土地の課税標準に関する特例

この特例の説明に入る前に、「課税標準」について簡単に説明します。

※課税標準とは?

不動産の価格を算出する際、国や市町村による不動産評価(路線価、固定資産税評価額)を規準にします。ただ、個々の不動産は、土地であれば形状や面積、建物であれば築年数や間取りなど、ひとつとして同じものはありません。そういった立地条件や建物の状況を加味して算出した数値が「課税標準」となります。課税標準は、不動産に関する税金の算出に欠かせない数値であり、実務においては便宜上、「評価額」と呼ばれたりしています。

この課税標準については、2018年3月31日までに取得した土地の課税標準が、特例で2分の1になります。つまり、特例によって土地の評価を半分して、不動産取得税が計算されるということです。

②住宅の課税標準に関する特例

一定要件を満たす住宅については、「固定資産税評価額」から「控除額」を引いた額が課税標準となります。つまり、特例によって減額された課税標準を基に、建物の不動産取得税が計算される訳です。「控除額」については、築年数によって100万円から最高1200万円となり、新築もしくは築年数の浅い建物の場合は、不動産取得税がほとんど掛からないケースもあります。

※特例の適用となる住宅の要件(マンションの場合)

・床面積が50㎡以上240㎡以下の居住用建物であること。
・個人が所有して居住すること。
・昭和57年4月1日以降に建築された建物、または法令上の耐震基準に適合する事を証明された建物であること。

ちなみに、建物の評価について誤解されるケースがありますので補足します。上記で1200万円の控除によって不動産取得税がほとんど掛からないという事は、建物の金額が1200万円以下だから掛からないと言うことではなく、あくまで「評価」が1200万円以下という意味です。市場で売買される「実勢価格」と行政が算出する評価は必ずしもイコールではありませんので、知識として覚えて頂ければと思います。

■購入後の固定資産税・都市計画税

これまでのお話は、購入時に一度だけ掛かる税金についての説明でした。一方、マンション等の住宅を購入すると、所有している期間に継続して掛かってくる税金があります。それが「固定資産税」と「都市計画税」です。どちらも1月1日現在の不動産所有者が、年4回に分けて(一括でも可)市町村に納める税金です。

Ⅰ.固定資産税

固定資産税の税率は、ものさしとなる標準税率が1.4%とされていますが、市町村ごとの財政上等の必要に応じて税率を定めることができ、地域によっては独自に1.4%以外の税率となっている場合もあります。

〔原則〕固定資産税の税額=課税標準×1.4%(標準税率)

①住宅用地の課税標準の特例

分譲マンションの敷地など、土地が住宅用の敷地になっている場合は、課税標準の軽減特例が適用されます。この特例が適用になるのは、住宅の床面積の10倍までの面積が限度となります。課税標準が軽減される割合については下記の通りです。

住宅用地の区分 土地の適用要件 課税標準の軽減割合
小規模宅地 1つの住宅につき200㎡までの部分 課税標準が6分の1
一般住宅用宅地 1つの住宅につき200㎡を超える部分(床面積の10倍が上限) 課税標準が3分の1

②負担調整の特例

固定資産税を算定する際の基準となる固定資産税評価額は、3年ごとに評価替えが行われますが、その評価替えによって固定資産税の負担が急激に増える地域については、一定内に増加を抑える措置が講じられることがあります。

※固定資産税の税額は、100円未満の部分を切り捨てた金額が納付書に記載されます。
※新築分譲マンションについては、建物部分にも税額軽減の特例がありますが、中古に関しては特例措置の適用はありません。

Ⅱ.都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内の土地と建物に掛かる税金で、都市計画税を導入している地域では、固定資産税とセットの形態で扱われます。ただ、中には市町村の判断によって市街化区域内でも課税されない地域があり、都市計画税が掛からないケースがあります。 都市計画税の税率は、課税標準に上限0.3%を乗じた額になりますが、前述の通り、課税に関しては市町村の判断によるため、地域によって税率が異なる場合があります。

〔原則〕都市計画税の税額=課税標準×0.3%(上限)

①住宅用地の課税標準の特例

固定資産税と同様、住宅用の敷地になっている土地については、課税標準の軽減特例が適用されます。該当する土地の要件については固定資産税と同じですが、軽減される課税標準の割合が異なります。

住宅用地の区分 土地の適用要件 課税標準の軽減割合
小規模宅地 1つの住宅につき200㎡までの部分 課税標準が6分の1
一般住宅用宅地 1つの住宅につき200㎡を超える部分(床面積の10倍が上限) 課税標準が3分の1

②負担調整の特例

固定資産税と同様、急激な負担増となる地域については、増加を抑制する措置が講じられることがあります。

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