マンション購入の際に必要な書類などの準備物をそろえよう

書類、印鑑、お金・・・マイホームの購入では、いろいろなモノを準備しなければなりません。加えて、購入イベント(契約や住宅ローン手続きなど)ごとに必要なモノが異なりますので、しっかり確認したはずなのに不足が生じたり、準備不足でスケジュールが狂ってしまったなどの苦い経験をされる方が案外多いのです。

そんな時、あらかじめ準備するモノがわかっていれば、うっかりミスをすることなく、購入イベントを円滑に進めることができます。今回は、特に中古マンション購入の際に必要な準備物について、 住宅ローンを利用する方を対象に、購入初心者の方にもわかりやすいよう、各イベントごとに説明していきたいと思います。“備えあれば憂いなし”。準備の達人を目指しましょう。

■購入申込み、住宅ローン事前審査

購入条件を整理し、検索、内覧を経て希望のマンションを見つけることができたら、その物件の購入申込みをします。所定の「購入申込書(または買付証明書)」に購入希望金額や諸条件を記入し、署名・押印して売主に提出します。 この時、資金調達が確実である事を裏付けるため、 住宅ローンの事前審査を同時に行います。 本件イベントにおける準備物は以下の通りです。

Ⅰ.購入申込み、住宅ローン事前審査の準備物

印鑑(ゴム素材等の簡易なモノを除く)

Ⅱ.住宅ローン事前審査の準備物

①会社員の方(本人、連帯債務者、連帯保証人も含む)

社員の種別 必要な書類等 入手先
正社員・契約社員共通 過去2年の源泉徴収票(所得証明書でも可) 勤務先または市区町村役場
印鑑(簡易なモノ以外)
運転免許証(またはパスポート
健康保険証の写しなど(勤務先および勤続年数確認のため)
正社員 勤続3年以上 共通書類のみ
勤続3年未満 過去1年分の給与明細書 勤務先
契約社員 勤続3年以上 雇用契約書(または在籍証明書) 勤務先
勤続3年未満 過去1年分の給与明細 勤務先
雇用契約書(または在籍証明書) 勤務先

②経営者、自営業者、親族会社勤務の方(本人、連帯債務者、連帯保証人も含む)

事業および勤務形態 必要な書類等 入手先
共通 印鑑(簡易なモノ以外)
運転免許証(またはパスポート)
健康保険証の写しなど(事業主および事業年数確認のため)
会社または事業の概要がわかる資料(会社案内、事業概要書等)
自営業者 開業3年以上 過去3年分の確定申告書の控え
開業3年未満 事業開始後すべての確定申告書の控え
経営者または親族会社勤務 設立3年以上 過去2年分の所得証明書、納税証明書(源泉徴収票も必要となる場合あり) 市区町村役場・会社
会社謄本 法務局
過去3期分の決算書
設立3年以上 過去2年分の所得証明書、納税証明書(源泉徴収票も必要となる場合あり) 市区町村役場・会社
過去1年分の給与明細書 会社
会社謄本 法務局
過去すべての決算書

上表が事前審査において各金融機関から必ず求められる書類です。 経営者や自営業者、親族会社勤務の方の場合、業種や事業内容、過去の経営状態からローンが返済できるかどうかなどの点について審査されます。その際、年度によって会社の収益にバラつきが無いかといった点も審査の重要なポイントであり、過去に遡って経営状況を見ることになるため、2~3年分の資料を提出する必要があるのです。 なお、上表以外にも、金融機関によっては追加書類を求められるケースがあり、枚数もそれぞれ異なる場合がありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

■売買契約

事前審査をパスし、金額や条件等の交渉がまとまれば、次は売買契約です。売買契約では、おもに3種類の書面の説明がなされ、それぞれに署名・押印します。

  1. 重要事項説明書:当該マンションの法的な制限、取決め等が記載された書面
  2. 売買契約書:売買金額、契約後の日程、売主との約束事および違約・解約等の事項が記載された書面
  3. 一般媒介契約書:当該マンションの売買に関し、不動産会社に売主との取りまとめを委託する内容が記載された書面

上記書面のなかで、売買契約書には規定額の収入印紙を貼付するため、事前に準備するか、不動産会社に準備してもらって現金と交換するようにします。 契約書面の説明が滞りなく終了したら、売主に「手付金」を支払います。手付金の額に制限はありませんが、一般的に、売買金額の1割または100万円単位のキリの良い金額とする事が多いようです。手付金を支払ったら必ず領収証を受け取ります。

また、不動産会社に成約の報酬として支払う「仲介手数料」について、事前に、売買契約時に2分の1、引渡し時に2分の1を支払う旨の取り決めをしている場合は、その金額を支払います(仲介手数料の計算式=〔物件価格の3%+6万円〕+消費税)。

売買契約時の準備物

  1. 実印(契約者本人、共有者全員)
  2. 収入印紙(規定額の印紙を不動産会社に準備してもらい、当日現金で支払うのも可)
  3. 手付金(通常、売買金額の1割または100万円単位のキリの良い金額)
  4. 仲介手数料の2分の1相当額(事前に取り決めをしている場合に必要)
  5. 運転免許証等の身分証明書(本人、共有者の確認資料として必要)

■引渡し前の準備(住宅ローン本審査、役所手続き、住宅ローン契約)

売買契約が無事終了すると、次のイベントは「住宅ローンの本審査」および「ローン契約」です。この2つのイベントでは、手続き・準備物とも多くなりますので、あらかじめしっかり確認しておく必要あります。

Ⅰ.本審査時

事前審査はパスしたものの、クレジットカード等で新たに借り入れをしたり、転職したりすると本審査で否決となる場合がありますので、十分に注意するようにして下さい。

準備物については、原則として事前審査時と同じモノになりますので、前述の表を参照してください。本審査の所要時間は1~2時間程度を要します。なお、事前審査の段階では、金融機関に出向く必要はありませんが、本審査では必要となります。

本審査時の準備物

○原則として、事前審査時と同じ(前述表参照。追加書類の要請があれば準備。)

Ⅱ.ローン契約時

本審査をパスしたら、金融機関とローン契約(ローンを借りる契約)を結びます。ここでも準備する書類がいくつかありますが、重要なポイントとして、新住所に住民票を異動した後の書類が必要になります。また、売買契約時と同様、ローン契約書には規定額の収入印紙を貼付しますので、事前に準備しておきます。 ちなみに、このローン契約の正式名称は「金銭消費貸借抵当権設定契約」と言い、不動産会社や金融機関などは「金消(きんしょう)契約」と省略して話すことがあります。ですので、“キンショウ”という言葉が出てきた時は、「ローン契約のことを言っているんだな」と認識しましょう。

ローン契約時の準備物

準備物 入手先
実印
銀行印
運転免許証(またはパスポート)
収入印紙(金額を確認する) 郵便局など
新住所の住民票 市区町村役場
新住所の印鑑証明書 市区町村役場

なお、新住所の書類は、引渡し時に行う「登記手続き」でも必要になりますので、ローン契約に必要な枚数と、登記に必要な枚数を事前に確認し、合計の枚数を入手しておくようにします。

■代金決済・引渡し時

このイベントでは、売買代金等の大きなお金が動くため、便宜上、金融機関にて行うのが通例です。当日は、いくつかの手続きが連続して行われますので、順を追って説明します。

Ⅰ.登記手続き

まず、司法書士による3種類の「登記手続き」が行われます。それぞれの内容は以下の通りです。

  1. 建物の所有権移転登記:建物の所有権について、旧所有者から新所有者に名義を変更する登記。
  2. 土地の所有権移転登記:土地の所有権について、旧所有者から新所有者に名義を変更する登記(マンションの土地は、各住戸の専有面積で按分した持分となる)。
  3. 抵当権設定登記:住宅ローンを滞納したり返済不能となった場合に、金融機関が、当該マンションを競売等によって優先的に返済の権利を受ける事を証する登記。

これらの登記について、司法書士から関係書類の説明を受け、署名・実印押印します。この時、前項で入手した新住所の書類を提出します。

Ⅱ・ローン資金実行、代金決済

登記内容の説明が終了すると、司法書士は金融機関にその旨を報告し、ローン資金が「実行」されます。この「実行」とは、住宅ローンで借りることが決まっているお金が、本人の口座に入金されることを指します。実行が確認されたら、売主に代金から手付金を除いた金額および「固定資産税や管理費・修繕積立金等の精算金(精算金の説明は後述)」を、通常、振込みにて支払います。そして、売主から領収証とマンションの管理規約および設備の取り扱い説明書を受け取ります。

※固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の不動産所有者に対して請求される税金であり、旧所有者は1月1日から引渡日の前日までの分を負担し、新所有者は引渡日から12月31日までの分を負担することになりますので、その引渡日以降の負担分が精算金となります。

※管理費・修繕積立金・駐車料金・その他の使用コスト

これらは、毎月所有者の口座から引落としにて支払われる費用であり、旧所有者は引渡日の前日までの分を負担し、新所有者は引渡日以降の分を負担します。ただ、引落とし手続きの関係上、引渡しの翌月分も旧所有者が支払う場合は、新所有者は翌月分の精算金も支払うことになります。

Ⅲ.諸費用の支払い

代金・精算金の支払いが完了したら、登記費用を司法書士に、仲介手数料を不動産会社に支払います。 これをもって、マンション売買の手続きは終了となり、売主と司法書士は退席します。 ここで、最後にもうひとつ「火災保険加入」の手続きが残っています。保険会社の担当者による説明を受け、指定の書類に署名・押印し、保険料を支払います。登記費用・仲介手数料・火災保険料をローン資金から支払う場合は、口座から出金して支払います。 これで、購入手続きの一切が完了となります。

代金決済・引渡し時の準備物

手続き 準備物 入手先
登記 運転免許証(またはパスポート) ※本人確認の為
実印
新住所の住民票 市区町村役場
新住所の印鑑証明書 市区町村役場
実行・決済 運転免許証(またはパスポート) ※金融機関窓口にて提示
ローンを借りる金融機関の通帳
銀行印
代金、精算金 ※振込み
諸費用支払い 登記費用 ※ローン資金から支払う際は口座から出金して支払う
仲介手数料
火災保険料

■税の軽減等の手続き

引渡し後に行う手続きとして、「税の軽減・還付の手続き」があります。この手続きが行われなければ、通常掛かる税金の軽減や、所得税の還付(戻ってくる)が受けられなくなるため、必ず行うようにします。

Ⅰ.不動産取得税の軽減手続き

一定の条件に該当する中古マンションの場合、不動産取得税の軽減措置が講じられます。
※参照( 不動産取得税、不動産取得税の軽減措置

不動産取得税軽減手続きの準備物

準備物 入手先
印鑑(簡易なモノ以外)
不動産取得税の納税通知書 ※引渡し後、半年~1年内に郵送で届く
売買契約書
登記事項証明書 法務局
住宅家屋証明書 市区町村役場

Ⅱ.住宅ローン控除の手続き

一定の条件に該当する中古マンションの場合、住宅ローンの年末残高の1%に相当する所得税が、10年間に渡って還付されます。手続きの方法は、購入した年の翌年に、各地方の税務署窓口、インターネット、郵送にて行うことができます。

住宅ローン控除の手続きの準備物

準備物 入手先
源泉徴収票 勤務先
新住所の住民票 市区町村役場
住宅ローン年末残高証明書 ※金融機関から年末に郵送で届く
売買契約書
登記事項証明書(土地・建物) 法務局
住宅借入金等特別控除額の計算明細 税務署窓口、インターネット

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