マンション売却のお役立ち情報 〜 最も避けたい売却方法の「競売」を避ける方法 〜

住宅ローンの滞納で自宅が“競売”に・・・何とか回避する方法はないのか?

競売

競売」という言葉をご存知の方も多いかと思います。マイホームを購入するために住宅ローンを借りたものの、返済に行き詰まってしまい、売却しようにもローン債務が多すぎて売却さえ叶わなくなった時に陥る最悪の事態、それが競売です。

みなさんは競売に陥ってしまった人の事を「お金にルーズな人」とか、「身の丈に合わない暮らしをするから」などと考えるかも知れません。でも実は、みなさん自身も競売に陥る可能性があるのです。それは、昨今の経済状況に原因があるとも言えます。

住宅ローンの借りやすさは、“諸刃の剣”

デフレに伴う不動産価格の下落や超低金利政策によって、マイホーム購入のハードルが下がり、頭金ゼロ、住宅ローンを物件価格の100%で借り入れるケースが珍しくない状況になりました。また、物件価格に加え諸費用分まで組み入れる“オーバーローン”も、金融機関によっては融資が可能になっています。

確かに、夢のマイホームが購入しやすくなった訳ですから、低金利がもたらした恩恵と言えなくもありませんが・・・。でも、もしローンが支払えなくなったら、その時は自宅を売却するしかありません。

ところが、オーバーローンを組んでいる不動産の場合、売却代金よりも残りのローンの方が多くなることから、ローンを完済することができない、売却することもできない“八方塞がり”の状況に陥ります。仮にオーバーローンを組んでいなかったとしても、勤務先が倒産したり、失業や病気などで収入が減ってしまい、それまでは問題のなかったローンの返済が滞ってしまうことも十分に考えられるのです。

返済も売却もできなくなったら、その後はどうなってしまうのか?

「住宅ローンは1ヶ月くらいなら滞納しても大丈夫だろう」と思った方、大丈夫ではありません。1ヶ月滞納すると言うことは、翌月の返済は当月分と滞納分の2ヶ月分となり、1ヶ月分もままならない状態で2ヶ月分の返済は非常に厳しいでしょう。そして、滞納が3ヶ月まで膨らんだ時、自宅が競売される手続きが始まるのです。

“競売”とは、自分の財産であるはずの自宅不動産を、裁判所の命令によって強制的に売却処分されてしまう事です。しかも、それでローンが無くなる訳ではなく、売却しても返済し切れなかったオーバーローン分を、その後も返済しなければならないのです。

競売では、相場よりもかなり低い処分金額で売却されるためオーバーローンの額は大きくなってしまい、厳しい状況が続くことになるのです。普通の生活を送っていても、何かのきっかけで厳しい滞納状態に陥ってしまったら、あとは競売処分を待つしか道はないのでしょうか?

住宅ローンを借りた人は“期限の利益”を得たことになる。

ここで、滞納と競売の関係について説明します。みなさんは“期限の利益”という言葉をご存知でしょうか?

簡単に言うと、返済期間が30年の住宅ローンを借りた場合、ローンの債務者は30年間という時間的な猶予(利益)を得ることになります。その後、毎月きっちり返済していれば、30年の期限を待たずに全額返済を請求されることはありません。今持っていない多額の現金を、金利を付けるとは言え、30年間の長期返済で貸してくれる訳ですから、住宅ローンの債務者には時間的な利益があると言えるのです。

一方で“期限の利益の喪失”という言葉も存在します。これは、返済が決定的に困難となった時は、期限の到来前であっても一括返済を請求され、時間的な利益が奪われる(喪失する)ということです。住宅ローンにおいて、“期限の利益の喪失”の条件となるのは、おもに以下のケースです。

  • ○ローンを3ヶ月以上滞納した時。
  • ○借主が破産、民事再生手続きを申し立てた時。
  • ○担保となっている自宅に差押の登記がなされた時。

このような事態になった場合、金融機関から「期限の利益の喪失に関する通知書」が債務者本人に発送され、競売処分への秒読みが始まるのです。

競売を回避する最終手段“任意売却”とは?

競売を回避する有効な手段として、“任意売却”という制度があります。任意売却を簡潔に言うと、「住宅ローンの滞納が解消できなくなった時に、何の策も講じないまま競売処分されるのを待つのではなく、専門家の協力を得て、自分の意思で売却する方法」ということです。ローンを滞納した事実は認めつつも、競売ですべてを失うのではなく、“再建”の道を残すことが可能になります。

任意売却を可能にするためには、競売のスケジュールを知っておく必要がある。

任意売却にはタイムリミットがあります。一定の時期を過ぎてしまうと、任意売却を進めることが困難になってしまうのです。

その時期とは「競売入札開始の通知」です。競売では一連の手続きがあり、そのスケジュールを知ることは任意売却の成功を大きく左右することになります。

そこで、競売の大まかなスケジュールについて、時系列で説明していきます。

①住宅ローンを3ヶ月滞納

この時点で金融機関から督促状が届きますが、もしそれでも返済されなければ、金融機関からの呼び出しにより返済方法について協議します。すでに“期限の利益の喪失”状態となっているため、金融機関は、親族から資金援助を提案するなどして一括返済を要求します。しかし、親族とは言え数千万円の資金を用立てるのは難しく、協議は物別れに終わるケースがほとんどでしょう。

②保証会社による「代位弁済」

住宅ローンの諸費用に「ローン保証料」という名目で数十万円の金額が記載されていると思いますが、これは「保証会社」が手数料を徴収して、債務者の保証人になっていると考えて頂ければわかりやすいと思います。債務者が一括返済できないとなれば、保証会社が肩代わりすることになり、金融機関に一括返済(代位弁済)します。この時点で、ローンの債権者は金融機関から保証会社に移り、保証会社は債務者に対する回収業務を債権回収会社に委託します。なお、債権回収会社は競売による回収をおもな目的としていますので、この時点で競売処分が現実的な段階に入ったということになります。

③裁判所から「競売開始決定通知」が届く

債権者による競売申立てに対し、裁判所がそれを受理したという通知で、さらに時期を同じくして、不動産に「差押」登記が為されます。これは、「債務者は不動産の所有者ではあるが、債権者の了解なくして売却などの処分ができないようにするための措置」なのです。また、この1~2週間後に、裁判所の執行官による不動産の調査を現地(自宅)で行います。ちなみに、任意売却を専門家に依頼するのは、この時期がリミットの目安になります。

④裁判所からの最後通告「競売入札開始の通知」が届く

この通知には、「競売入札を2ヵ月後に行う」旨が記載されています。適切な言葉ではありませんが、「本気で競売しますよ」という意味の通知です。その証拠に自宅不動産の情報が、裁判所はもちろん、新聞、インターネット上に公開されることになるのです。

⑤競売完了手続き(入札・開札)

入札開始日(募集日)から1週間後に開札(入札結果判明)となり、落札者(最高入札額の提出者)が決まります。その後、落札者を新所有者とするための手続き(登記、代金納付)が完了すると、債務者は自宅に対するすべての権利を失い、直ちに自宅を引き払うことになります(競売完了)。

任意売却は、誰に、いつ、どのように進めるのか? ~任意売却のスケジュール~

「誰に」について、任意売却の専門家に依頼することはすでにお話ししましたが、ここで言う専門家とは「任意売却を専門とする不動産会社」です。開札期限までに、不動産の販売と権利関係(債権者)の調整をすべて完了させなければならないため、業務に精通した専門家でなければこなし切れないのです。
「いつ」依頼するかについては、ローンの返済が限界と感じたら、できるだけ早い時期に、任意売却を専門とする会社に依頼すべきで、リミットとしては前項④「競売開始決定の通知」の時期です。これより後になっても可能性が無くはありませんが、日程的には相当厳しく、成功する確率は低くなります。

「どのように」については、全体のスケジュールと併せて以下で詳しく説明します。

①任意売却での媒介契約の締結

これは「自分の意思で、不動産会社に売却を依頼するための書面を交わす」ことです。媒介契約には一般、専任、専属専任の3種類の形態がありますが、任意売却の媒介契約では1つの不動産会社に依頼する、専属専任契約または専任媒介契約で行うことになります。

②債権者に販売の了承を得る

媒介契約を締結したからと言って、直ちに売りに出せる訳ではありません。次に必要な事として、債権者に「売出し価格」と「販売計画」の了承を得なければなりません。それらの資料は不動産会社で作成しますが、必要に応じて債務者本人も同席してお願いする事になります。そして債権者から了承を得られて始めて、販売活動に入ることができます。

③販売スタート

実際の販売手法としては、インターネット、チラシ広告、情報誌などを活用し、あくまで不動産情報で一般に売り出されている物件と同様に販売していきます。また、期日を決めて自宅を公開する「オープンハウス」の開催も、早期の販売を目指すうえで必要になるでしょう。販売を開始したもののなかなか買い手が見つからない場合は、価格を見直さなければなりません。その際は、債権者に了承を得て新価格で再度募集していくことになります。

④購入申込み~売買契約

購入を希望する方が現れたら、購入申込書または買付証明書という書面が提出されますが、そこに値引きなどの条件交渉が無いかを確認します。条件がある場合は、債権者の了承を得る必要があります。また、購入希望者側にも住宅ローン審査等の手続きを経なければなりません。そして、すべての障害が無い事を確認できたら、売買契約を締結します。

⑤引越し準備

契約から引渡しまでの期間は、通常1~2ヶ月程度ですので、不動産会社に転居先を探してもらわなければなりません。その際、小中学校の子供さんの学区も考慮する必要があります。引越し費用や賃貸契約費用については、原則、自己負担ですが、債権者との交渉によって一部を認められる場合もあります。

⑥引渡し

無用なトラブルにならないよう、引渡しまでに自宅の掃除を入念にしておきます。引渡しでは、所有権移転・抵当権解除等の登記、売却代金によるローン債務の返済などの手続きを行いますので、できたら、事前に不動産会社と打合せをしておけば、引渡し当日の不安も軽減できるでしょう。

⑦残債務の返済

売却代金を支払ってもローンの一部は残ることになります。その残債務については、債権者との話し合いで返済方法を決めていくことになります。後述しますが、残債務はかなり減額されており、一括でも返済可能となる場合もあります。もちろん用意できなければ分割で返済することもできます。

あらためて任意売却のメリットとは?

先にも述べましたが、自分の財産であるにもかかわらず、強制的に没収処分されてしまうのが競売です。自宅の情報もインターネットでは写真付きで公開されることになりますので、近所に知られるのも時間の問題でしょう。落札される金額は相場よりかなり低い金額になる分、残債額も多くなりますし、引越し費用も補填されず、その後も返済の悩みが続くことになるのです。

一方、任意売却は「自分の意思で売却する方法」であり、「不動産情報で一般に売り出されている物件と同様に販売」されます。勝手に処分される前に自分で売却を決断するのです。それに、債務者にとって都合の悪い情報は伏せておけますし、相場に近い金額での売却も可能になります。それともうひとつ、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの滞納金、各種諸費用について、競売の場合は別途支払いを求められますが、任意売却ではそれらの費用が売却代金と相殺されることとなり、売却に伴って財布から出ていくお金はほとんどありません。

任意売却で想定されるデメリットとは?

任意売却のデメリットとして最も考えられるのが、「不動産会社の不手際によるリスク」です。依頼した会社が経験不足だったために、開札日までに間に合わず、競売になってしまったり、しなくても良いはずの自己破産をさせられたりする場合があります。

また、売り出した金額よりも購入希望額が低い場合に、債権者の了承が得られなかったり、売りに出したにもかかわらず、残念ながら購入希望者が現れないというケースもあります。

他にも、債権者によっては任意売却に対して強硬な姿勢を取るところもあり、任意売却への同意が得られない場合があります。ただ、それらは不動産会社による事前の調査で把握することができますから、業務に精通した会社へ依頼することによって、それらのデメリットを最小限にすることも可能になります。

任意売却で注意しなければならない事とは?

任意売却を扱う不動産会社の中には、その知識の豊富さを悪用する会社もあります。本来、相場に近い金額で売却できる物件にもかかわらず、競売金額に少額を上乗せした程度の金額で売りさばかれてしまうのです。そのような会社に引っ掛からないよう、依頼する際は、慎重に「自宅の売却査定」のみを伝え、査定金額と会社側の姿勢を吟味して選ぶようにしましょう。

もっと教えて欲しい!~任意売却Q&A

任意売却では費用を負担する必要が無いというのは本当なの?

任意売却では、債務者が費用を負担する必要はありません。前述の通り、売却に伴う諸費用(司法書士に支払う登記費用不動産会社に支払う仲介手数料等)は売却代金と相殺されますので、別途用意する必要はありません。なお、引越し費用については自己負担が前提となりますが、債権者との交渉次第で、費用の一部を認めてもらえる場合もあります。

自己破産したらどうなるの?

「競売開始決定通知」が届いたからと言って、すぐに自己破産を選択すべきではありません。「自己破産せず、競売回避に向けて任意売却を進める」ことを債権者が了承すれば、ほとんどケースで破産の必要性はありません。でも仮に、破産手続きを弁護士に依頼したとすると、数十万円単位の費用を負担しなければなりませんし、自己破産してしまうと、自宅の処分権限が「破産管財人」に一任させられることになり、競売並みの低い金額で処分されてしまう場合があります。

競売で落札が決まってしまった場合、どうなってしまうの?

早急に自宅を明け渡さなければなりません。引越し準備のために数日の猶予はあるものの、期限を過ぎても明け渡しを拒んだ場合は、強制執行により家財道具一式を撤去され、鍵も交換されてしまいます。さらに、家財の移動や引越しに掛かる費用の補填はなく、自己負担となります。

何とか住み続ける方法は無いの?

可能性として2つの方法が考えられます。まず1つ目は、「買戻し」です。これは、親族や知人に自宅不動産の買主となってもらい、債務者本人が賃借するなどして住み続ける方法です。

2つ目は「リースバック」と言って、投資家などに自宅不動産を買ってもらい、そこに家賃を払って住み続ける方法です。どちらも簡単な方法ではありませんが、どうしても住み続けなければならない事情がある場合は、不動産会社に相談してみましょう。

オーバーローンで残った債務はどうなるの?

売却後には担保がない債務が残ることになります。この債務は、債権回収会社が残債額の1~2%で買い取ることになるため、債務者には残債額の5%程度が請求され、可能なら一時金で支払い、もし用意できなくても分割で返済することもできます。

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