不動産会社に売却を依頼する時に結ぶ「媒介契約」の種類や違いに注意しよう

不動産を売却する時には、不動産会社に売却を依頼する事がほとんどです。その、仲介してくれる不動産会社とは「媒介契約」を結びます。媒介契約を結んで、はじめて自分の不動産の売却を依頼したという事になるのです。 媒介契約にも3種類あり、それぞれの特徴や、どの媒介契約を結べば良いかという点は人によって異なります。

そもそも媒介契約とは何か?

媒介契約とは、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)に基づき、仲介業者である不動産業者・宅地建物取引業者と結ぶ契約の事です。簡単に言うと、「私の不動産の売却をあなたの会社に依頼します」という内容の契約になります。媒介契約書に記載されている内容は、主に以下のような内容です。

  • 媒介契約期間
  • 違約金の発生条件
  • 仲介手数料額
  • 仲介手数料の支払い時期
  • 売却を依頼する物件情報
  • このように、不動産販売に関する詳細を取り決めた正式な契約書になっています。この媒介契約を結んだ後に、不動産会社は本格的な販売活動をスタートさせます。また、冒頭で話した通り、媒介契約には3種類の契約がありますので次項以降で説明します。

    3種類の媒介契約について

    3種類ある媒介契約の違いは以下の通りです。

    一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
    依頼出来る不動産会社 複数社可能 1社のみ 1社のみ
    売主への報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
    レインズへの登録義務 任意 媒介契約締結後7日以内に登録義務あり 媒介契約締結後5日以内に登録義務あり
    自己発見取引 できる できる できない
    契約の有効期限 制限なし 3か月以内 3か月以内

    依頼できる不動産会社

    依頼できる不動産会社は、一般媒介は複数社可能で、専任媒介と専属専任媒介は1社のみです。つまり、専任媒介と専属専任媒介は、媒介契約を結んだ1社にしか自分の不動産の売却は依頼出来ないという事です。一方、一般媒介は複数社に売却を依頼できます。

    売主への報告義務

    売主への報告義務は一般媒介には特になく、専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の義務があります。売却報告とは、例えば「広告展開の状況」「問い合わせなどの反響数」「見学者の検討状況」など、不動産の売却に関する事全てです。

    報告内容については明確に決まっているわけではありません。報告の仕方も、宅建業法上では口頭(電話など)でもメールでも可能となっています。

    レインズへの登録義務

    レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称です。このネットワークシステムは不動産会社のみ閲覧可能で、売り出し物件の情報や成約物件の情報などを閲覧する事ができます。

    レインズに登録するという事は、他の不動産会社から「売り出し物件」と認識されますので、物件に購入検討者を集客しやすくなるというメリットがあります。

    自己発見取引

    自己発見取引とは、自ら買主を見つけてきて自ら契約するという取引の事です。一般媒介と専任媒介は自己発見取引をすることは可能ですが、専属専任媒介はできません。

    つまり、専属専任媒介の場合は、自分で買主を見つけてきても専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介をお願いしなければいけないのです。また、専任媒介や一般媒介の場合での自己発見取引でも、それまでに掛かっている広告費などの経費は不動産会社から請求される事があります。これは契約書に明記されている点です。

    契約の有効期限

    媒介契約の有効期限は、一般媒介は特に制限がなく、専任媒介と専属専任媒介は3ヵ月という決まりがあります。しかし、一般媒介も「3ヵ月以内」という標準約款がありますので、いずれの媒介契約の場合でも3ヵ月以内で結ばれる事が多いです。

    3種類の媒介契約はどれを選べば良いか?

    結論から言うと、一般媒介契約と専任媒介契約の2つの媒介契約から選んだ方が良いです。専属専任媒介契約をお勧めしない理由は、専任媒介契約と比較して大きなメリットがないからです。

    専任媒介契約と比較して専属専任媒介契約を結ぶメリットは、売却活動報告の頻度くらいです。しかし、売却活動報告が2週間に1回以上か1週間に1回以上かで、不動産の売却に大きな違いがあるワケではありません。逆に、専属専任媒介契約では「自己発見取引が出来ない」というデメリットの方が大きくなってしまいます。そのため、専属専任媒介契約を選ぶのであれば専任媒介契約の方が良いという事です。

    また、無理やり専属専任媒介契約を結ばせようとする不動産会社には注意しましょう。専属専任媒介契約を結ぶという事は、不動産会社からしてみれば物件が「売れない」という事態にならない限り、売主から仲介手数料は確実に貰えます。

    そのため、専属専任媒介契約にこだわりすぎる不動産会社がいた場合には、その不動産会社は利益にこだわりすぎている不動産会社である可能性があります。そうなると、「売主のため」というよりは、「自社で利益を上げるため」という点が目的になり、売主にとって不利な事も行う不動産会社である可能性があるのです。

    一般媒介契約に向いている人、向いていない人

    それでは、一般媒介契約と専任媒介契約のどちらを結べば良いかという時に、まずは一般媒介契約に向いている人と向いていない人をご紹介します。

    一般媒介契約が向いていない人

    ・忙しい人

    複数の会社の媒介契約を締結するという事は、その分多くの営業担当者とやりとりをしなければなりません。例えば、A社、B社、C社の3社とそれぞれ一般媒介契約を結んでいるとします。

    そうなると、「週末の見学者の日時調整」や「今後の売却活動」「検討者との交渉状況」などが3社全てからそれぞれ連絡が入ります。その都度、電話なりメールでの対応に追われますので、それらの連絡が大変な忙しい人は一般媒介契約に向いていません。それに、そもそも媒介契約を3社と締結する事自体も時間が掛かります。

    不動産会社には、自分の物件だけに集中して欲しい人

    不動産会社からすると一般媒介契約は確実に仲介手数料が貰えるか分かりません。そのため、いくら広告費や人員を投下しても、他社で決まってしまえば、投下した費用が無駄になってしまいます。

    そのため、一般媒介で契約している物件と専任媒介で契約している物件とでは、不動産会社は仲介手数料を得られやすい専任媒介契約の物件を優先させます。

    向いている人

    ・色々な営業マンの話を聞きたい人

    一般媒介は複数の不動産会社から話が聞けるので、色々な営業マンの話を聞きながら売却活動をしたい方にはお勧めです。裏を返すと1社のみに頼り切るのは不安な人と言う事です。

    また、囲い込みを防ぎたいという方にもお勧めです。囲い込みとは、不動産会社が仲介手数料を多く受け取るために、他の不動産会社からの紹介を受け付けない事を言います。一般媒介契約では、その囲い込みのリスクが減るので、その辺のリスクを気にする方も一般媒介契約が良いでしょう。

    専任媒介契約に向いている人、向いていない人

    つづいて、専任媒介契約に向いている人、向いていない人についてです。

    専任媒介契約が向いていない人

    ・疑い深い人

    一般媒介契約とは逆で、疑い深く1社との取引では信用できないようであれば、専任媒介契約は向いていません。専任媒介契約は、原則期間満了まで媒介契約を結んでいる一社にしか売却を依頼できません。(後述しますが)媒介契約を途中で解約することも可能ではありますが、書面上は期間が決まっているため、途中解約をした場合にはペナルティがあってもおかしくありません。

    そのため、宅建業法違反でもない限りは、3か月程度ずっと同じ不動産会社が売却し続けることが多いです。そのため、1社のみの依頼に信頼がおけない疑り深い方は、専任媒介契約は向いていません。

    専任媒介契約が向いている人

    ・忙しい人

    こちらも一般媒介契約とは逆で、忙しい人は専任媒介契約に向いています。専任媒介契約は窓口が一か所なので、先ほど言った「週末の見学者の日時調整」や「今後の売却活動」「検討者との交渉状況」などのやり取りは基本一人の営業マンのみと行います。

    そうなると、やり取り自体も楽ですし、営業マンとの関係性も深くなるので、今後の戦略なども本音を話しやすいです。営業マンとの相性にもよりますが、営業マンと深い関係になれば、より連絡もスムーズにストレスなく出来ます。

    ・不動産会社には自分の物件に集中して欲しい人

    先ほどの一般媒介契約とは逆で専任媒介契約は不動産会社が売却に集中してくれます。自分が物件を売らないと、いつまで経っても物件が売れないという責任感と良い意味でのプレッシャーがあるからです。

    専任媒介契約は、期間内に物件を売却することが出来れば、確実に仲介手数料が貰えます。そのため、その期間で必ず売却できるように広告や人員を投下します。一般媒介契約の方が、複数の不動産会社が売却を依頼するので成約しやすいと思われがちですが、1社が物件の売却活動に懸けるボリュームは専任媒介契約の方が多いです。

    媒介契約Q&A

    Q途中で解約したいです。どうすればいいですか?

    途中で媒介契約を解約する事は可能です。電話などでも解約することは可能ですが、後々のトラブル防止を考えると、メールや書面などの文章が残るもので解約した方が良いです。

    途中で媒介契約を解約したら、「今までの広告費などの費用を請求された」という話も聞きますが、これは極稀なケースではあります。通常は特に何も請求されずに解約できます。

    ただし、不動産会社も仲介手数料をそのまま「売上」及び「利益」にしているので、契約したものを簡単にOKというワケにはいきません。(中には簡単に解約できる不動産会社もありますが)

    また、キチンと媒介「契約」を結んでいる以上は、解約理由を明確に申し入れましょう。媒介契約書上は不動産会社が「義務の履行を行わない」時や、「宅建業法違反をした時」などしか媒介契約の解除はできません。そのため、媒介契約の解除は簡単にできると思って、不動産会社をあまり取捨選択せずに決めるのは避けましょう。

    Q不動産会社を切り替えたいです。どうすればいいですか?

    前項の質問のように、媒介契約は解約することが出来ますので不動産会社を切り替えることも可能です。但し、契約の種類ごとで若干流れは変わってきます。

    まず、一般媒介契約ですが、そもそも一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結んでも良いです。そのため、今の不動産会社の媒介契約を解約する前に、新しい不動産会社と媒介契約を結んでも問題ありません。

    しかし、専任媒介と専属専任媒介契約は一社としか媒介契約を結んではいけません。そのため、媒介契約を結んでいる不動産会社と双方合意の上で解約してから新たな媒介契約を結ぶ必要があります。

    専任媒介と専属専任媒介の契約書面には、媒介契約書の約款に「複数社と媒介契約を結んでいる場合は違約になる」という旨の文言が入っています。そのため、媒介契約を解約する前に新たな不動産会社と媒介契約を結ぶと違約になりますので注意しましょう。

    Q一般から専任に切り替えたいです。どうすればいいですか?※同じ業者相手に

    一般媒介契約から専任媒介契約に切り替える事は、不動産会社からしたら嬉しい事です。複数の不動産会社に売却を依頼している状態から、自分の会社だけに絞ってくれたという事だからです。そのため、特に問題なく手続きは行ってくれます。

    やり方は2通りあり、1つ目は媒介契約自体を「専任媒介契約」の書面で締結し直す方法です。基本的にはこのパターンが一番多いです。不動産会社の中には、「変更契約」という形で媒介契約の種類を変更する不動産会社もあります。

    ただし、一般媒介と専任媒介ではそもそもの契約内容が異なりますので、前者の媒介契約を締結し直す方法が正式なやり方です。

    Q媒介契約を結んだら絶対に売らないといけないんですか?

    媒介契約を結んだからと言って必ず売らないといけないワケではありません。事情があって売らなくなったり、売る事を断念したりした場合には、不動産会社には遅滞なくその旨を申し入れましょう。不動産会社も広告などの投下を考えていると思うので、なるべく早く伝えてあげましょう。

    Q仲介と媒介は違うんですか?

    特に不動産の売買においては媒介と仲介はほぼ同じです。概念的な違いで言うと、媒介は売主であるオーナーから「売却」を委任されてますが、仲介は直接オーナーから委任されているワケではないです。例えば、「オーナーから売却の依頼を受けたA社からの依頼」などの時もあります。

    まとめ

    いかがでしたでしょうか。媒介契約と一言で言っても3種類の契約があり、それぞれの契約で特徴があります。また、売主のタイプによって、どの媒介契約がベストかは変わってくるのです。不動産会社と媒介契約を結ぶ前の下準備として、媒介契約の理解は深めておきましょう。

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