違約金や手付金はどうなる?出来れば避けたい契約解除とは何か

売買契約の解除

不動産の売買契約を締結したものの、事情によって前に進めることができなくなった場合、一定の要件に該当すると、契約の解除が可能となります。

契約解除の種類とその内容について説明していきます。

■ 手付解除

売買契約における手付金には、「証約手付」、「違約手付」、「解約手付」の3つがあり、一般的には「解約手付」と解釈されます。「解約手付」とは、契約締結後に売主・買主の一方が売買契約書に明記された手付解除が可能な期日までであれば、売主は手付金の倍額を買主に返還して、買主は売主に交付した手付金を放棄することにより解約できるという内容です。

不動産売却における注意点としては、解約手付の額が安ければ、契約解除される可能性が高くなりますが、額が高くなると売主側が契約解除したい場合に倍返しとなって負担が大きくなります。契約解除の期限は、一方が履行の着手をするまでとなっています。

■ 引渡し前の滅失等(危険負担)による解除

これは、売買契約を締結してから引渡し前までの間に、天災地変(火災、地震、台風など)等によって目的物件が消滅してしまったり、被害が甚大で修復できなくなってしまった状態を言います。この被害により売主が解約相当と判断した場合に契約は解除となり、売主は受領した手付金を買主に全額返還することになります。

■ 契約違反による解除

当事者の一方に契約違反があった場合、違反者側に対して一定期間内に契約の進行を催告し、応じない場合は契約の解除を通告できます。契約違反により契約が解除されると、違反者側に損害賠償を請求できます。賠償額については、契約書上で一律「売買代金の20%」相当額と定められ、仮に実害が20%以上であっても、以下であっても、売主・買主ともその差額を請求することはできません。

■ 瑕疵担保責任による解除

快適に、安心して住まうことができないほど、対象不動産に重大な瑕疵(欠陥、不具合など)が存在することが判明した場合は、買主は無条件で契約を解除することができます。具体的には、シロアリや雨漏り被害などが挙げられます。解除が可能な期間については、売主・買主の話し合いによりますが、一般的には引渡しから2~6ヶ月までに設定されます。

■ 融資利用の特約による解除(住宅ローン特約)

購入者の多くが住宅ローンを利用するでしょう。事前にローンの仮審査を通していたとしても、本審査が通るかどうかは、契約締結の時点ではわかりません。そこで、万が一希望する融資額が受けられなかった場合に、契約書に明記した期日までであれば、買主は売買契約を白紙解約できるとしています。

■ その他の特約による解除

契約の障害となる要件に該当することになった時に、売主、買主の合意があれば、売買契約を無条件で解除できる特約を採用する場合があります。代表的な特約として、買換えなどの「停止条件付き契約」が挙げられます。これは、買主の所有不動産を売却して当該契約の購入資金に充当する事とするものですが、一定期間内に売却できなければ白紙解約となります。

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