マンションを引き渡す 〜 決済 〜

残金決済・引き渡しに向けて

引渡しでは、「大きなお金」と「権利」が動きます。期日、金額、書類に間違いがあってはならないため、各分野の専門家と連携し、引渡し当日までにしっかりとした準備を進めて行く必要があります。

決済前に準備すること

■ 司法書士との連携

司法書士は登記手続きを行う専門家で、通常、不動産会社が手配して売主が紹介を受けます。司法書士は売主と連携して「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の準備を進めて行きます。

1.所有権移転登記の準備

所有権移転登記とは、不動産の名義を売主から買主へ移転させる法的手続きです。まず、登記識別情報(または権利証)などの必要書類の所在を確認し、事前に済ませる手続きがある場合は早めに手配しておく事が重要です。例えば、共有者と離婚・死別していたり、登記上の住所と現住所が違っていたりなどという場合は、手続きに時間が掛かることも予想されますので、司法書士の指示に従って早めに動くようにします。

2.抵当権抹消登記の準備

売却物件に住宅ローンの残債があり、抵当権が設定されたままだと事実上売却はできません。そのため、不動産会社に協力を仰ぎ、抵当権抹消に掛る金融機関のスケジュールの確認と抵当権抹消書類の発行を依頼します。司法書士とも連絡を密にし、情報を共有しておく必要があります。

3.各種必要書類の入手

印鑑証明書等いくつかの必要な書類があります。

■ 退去・引越し引渡し

当日までに、売主が引越しを済ませることはもちろん、家財道具、未登記の工作物、付帯設備など、売買の対象となっている以外のものは搬出・撤去しなければなりません。また、売却物件が賃貸中で賃借人の退去を条件としている場合は、不動産会社の協力を得て、確実に退去・引渡しが実行できるようにしなければなりません。

■ 各種精算金

公共料金(電気・ガス・水道等)の精算も関係各所に連絡し、引渡し日で切り替えとなるよう手続きしておきます。加えて、町内会費などは意外に忘れがちな部分ですので、事前に町内会に申し出るようにします。また、マンションでは管理会社に管理費・修繕積立金の精算をしなければなりません。さらに、固定資産税・都市計画税の日割り金の算出も必要です。これらは、不動産会社に協力を仰ぎ、しっかりと連携して手続きを行うようにしましょう。

場合によって行うこと

■ 当事者による現地立会い

確認引渡しまでに、当事者三者(売主・買主・不動産会社)が売却物件の現地において、立会い確認を行います。立会いの目的は、前述の境界の明示、建物に付帯する設備の不具合の有無、破損箇所などを確認することで、契約書上で売主が引渡しまでに修復する旨を約束した箇所が修復されているか、もし未修復ならあらためて約束の確認がなされることもあります。契約の際に口頭で約束した事などは、証明するものが無いことからトラブルになりやすいため、注意が必要です。些細な事でもできるだけ契約書に明記してもらうことをお勧めします。

参考補足

■ 土地家屋調査士との連携(マンション売却の際には発生しません)

土地家屋調査士は測量に関する有資格者です。通常、土地には隣地との境界を示す境界標が記されていますが、測量技術の向上や経年変動、境界標の紛失などによって土地面積の相違が懸念される場合、土地家屋調査士に「当該土地の実地測量(実測)」および「隣地所有者との境界確認」を依頼します。さらに測量の結果、登記簿上の面積と1㎡以上相違していたり越境物があったりする場合は、行政などの道路権利者にも立会い確認を必要とする「確定測量」を行うケースもあり、数ヵ月の日数を要する可能性もありますので注意が必要です。実地測量や確定測量で得られた図面は、引渡しの際に買主へ引渡すことになります。

引き渡しの際に行われること

1.司法書士による登記書類の確認

引渡しでは大きなお金が動くため、金融機関の接客スペースなどで行うのが一般的です。では、まず司法書士が買主に登記書類を説明し、署名・押印してもらい、印鑑証明書などの必要書類を受け取ります。その際、本人確認のために買主の運転免許証を確認します。買主が住宅ローンを利用する場合は、金融機関から抵当権設定書類を受取り、同様に買主の署名・押印となります。ここまでで問題が無ければ、住宅ローン資金が実行(買主の口座に入金)されます。

2.残代金と固定資産税・都市計画税の精算

残代金の受取りは、通常、買主の口座に入金されている住宅ローン資金と自己資金を、売主の口座へ振込む方法で行われます。受取る金銭は、残代金と固定資産税・都市計画税に加え、マンションなどの場合では管理費・修繕積立金も対象になります。振込みを確認したら、買主に対し、それぞれの項目ごとの領収証を受け渡し、物件の鍵、図面、各種保証書および説明書などの必要書類も引渡します。

3.仲介手数料・登記費用の支払い

売主・買主間の手続きが完了したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、売却依頼時に交わした媒介契約書の内容に基づいて支払う、不動産会社への報酬です。なお、売却と同時に住宅ローンの残債を完済する場合は、司法書士に抵当権抹消登記の費用を支払います。

注意点

1.準備物の不備

残代金の決済や登記手続きで必要な、実印・銀行印・通帳を忘れないようにします。うっかり定期預金の通帳や、家族名義の通帳を持ってきてしまったなどという事例もありますので、事前にしっかり確認しましょう。

2.ライフラインなど停止・切替えの手続き

電気・ガス・水道の使用停止手続きは、遅くとも引渡しの1週間前までに連絡しておきます。停止の期日は引渡しの前日が良いでしょう。また、自宅に掛けていた火災保険や地震保険を、新居に切り替えておきましょう。1つの建物に二重に掛けても問題はありませんが、その分の費用がもったないです。

3.「時間」に関する注意点

買主が住宅ローンを利用する場合、ローン資金が買主の口座に振り込まれる「時間」に注意が必要です。これは、融資実行手続きに掛かる時間なのですが、金融機関によっては1時間近く掛かるケースもありますので、引渡し後に予定を入れている場合には注意が必要です。また、引渡しを午後からの開始にした場合、上記1のような忘れ物をしてしまうと、当日中の引渡しが不可能となり、後の手続きが面倒になってしまいます。そのため、引渡しはなるべく午前中の開始をお勧めします。

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