マンション売却のあとに確定申告が必要になる場合【必要書類や方法を知ろう】

不動産売却による利益も確定申告が必要

不動産売却をしたなら確定申告が必要になる

日本で会社勤めをしていると、確定申告が必要になる機会はあまりありません。お勤め先の会社で所得が計算され、生命保険料控除などの控除は年末調整時に会社に提出し、そうした資料を元に給与から所得税や住民税が源泉徴収されているからです。

それでも、マンションや一戸建てを自己居住用で購入したことのある方なら、住宅ローン控除を受けるために確定申告をする必要がありますし、医療費控除やふるさと納税の寄付金控除など確定申告をすることで税金の還付を受けることができるので、利用したことがある方もいるかもしれません。

不動産の売却をすると事業所得や給与所得とは別に譲渡所得が発生することになるため確定申告をする必要があります。確定申告の時期は、不動産を売却して所得の発生した翌年の2月16日~3月15日の間です。

尚、不動産を売却した結果、取得時の価格と比べて売却価格が大幅に減少してしまった場合など、利益とならず損失となる場合もあります。その際にも確定申告をすることにより他の給与所得や事業所得から税金の還付を受けられる損益通算ができる特例もあります

利益が出た時も、損失が出た時も、不動産の売却をした翌年には確定申告をすると考えておくと良いでしょう。

確定申告の必要書類

確定申告の期間中(2月16日~3月15日)に税務署に行くと、税務署のスタッフが記入方法を教えてくれます。確定申告書などの書類は当日入手して記入することも可能ですが、事前に税務署で取得して確認しておくのがベターでしょう。

  • ・確定申告書B様式
  • ・申告書第三表(分離課税用の確定申告書)
  • ・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • ・損失の場合には、居住用財産の譲渡損失の金額の明細書

また以下の書類を確定申告時に添付して提出する必要があります。

  • ・売却した不動産の売買契約書の写し
  • ・売却した不動産を購入した時の売買契約書の写し
  • ・仲介手数料や登記費用など取得時にかかった費用の領収書の写し
  • ・仲介手数料や登記費用など売却時にかかった費用の領収書の写し

譲渡所得の計算方法

不動産売却で得た所得は、売却価格から、売却した不動産を取得した時に要した費用と、売却した時に支払った仲介手数料や登記費用を差し引いた金額を計算します。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費+売却費用)

取得費の計算

譲渡所得を計算する際の取得費の計算は、

  • ① 概算法:売却価格×5%
  • ② 実額法:購入代金+購入時の費用-減価償却費

の2つの方法から選択することができます。

売却する不動産の購入時の契約書など書類が揃っている場合には実額法を検討すると良いでしょう。相続や贈与で取得した不動産の場合には、元の所有者の購入費用を適用することができます。

実額法の計算方法

取得費の計算において、実額法を選択した場合には、

  • ・不動産の購入費用
  • ・不動産を購入した際の仲介手数料
  • ・不動産を購入した際の登記費用
  • ・不動産を購入した際の測量費用等

を取得費として計上することができます。

また、不動産が建物の場合には、減価償却が必要です。減価償却費は以下の計算式で求められます。

購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

償却率を求める際には、以下の耐用年数表を利用します。

耐用年数表
耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.035
鉄筋コンクリート造 70年 0.015

例えば、建物の購入代金が1,000万円、購入時の費用が50万円、木造で築年数が20年だった場合の取得費は

1,000万円 + 50万円 – (1,000万円×0.9×0.031×20) = 492万円

となります。

売却費用の算出

譲渡所得の計算においては、仲介手数料や登記費用などの売却に要した費用を差し引くことができます。売却費用は、以下のようなものが含まれます。

  • ・不動産を売却するのに要した仲介手数料
  • ・不動産を売却するのに要した登記費用や測量費用
  • ・印紙税や固定資産税

課税譲渡所得の計算

売却費用と取得費用を算出して、譲渡所得を求められたら、譲渡所得から特別控除の額を差し引いて課税譲渡所得を求めます。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除

マイホームを売却する場合の3,000万円特別控除

売却する不動産がマイホームであった場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を差し引くことのできる特別控除を受けることができます。

3,000万円特別控除の適用要件

マイホームを売却する場合の3,000万円特別控除の適用要件には以下のようなものがあります。

  • ① 現在マイホームとして利用している不動産を売却する場合
  • ② マイホームとして利用しなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する場合
  • ③ 家屋を取壊した場合は、②の範囲内で、取壊した日から1年以内にその敷地の売却に関する契約を締結しているとき。
  • ④ 単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却した時

この他の条件として、以下のようなものがあります。

  • ・住宅ローン控除との重複適用は不可
  • ・譲渡する相手が、直系血族や生計を一にする親族、同族会社である場合は不可
  • ・3年に一度しか適用できません。
  • ・前年と前々年において3,000万円特別控除、特定居住用財産の買換え特例、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除を利用していないこと。

特定居住用財産の買換え特例

また、所有期間10年超のマイホームを売却して、新たなマイホームを購入する際に適用される特例もあります。この特例を適用することにより、新たに購入したマイホームの買替え代金分の譲渡所得を繰り延べることができます。(売却時点では課税されず、買換えた不動産を将来売却する時に、取得費として計上します。)

特定居住用財産の買換え特例の適用要件

基本的な適用要件は、3,000万円特別控除と同じです。

加えて、特定居住用財産の買換え特例の適用を受けるには、譲渡する日の属する年の1月1日時点において所有期間が10年超である必要があります。

特定居住用財産の買換え特例を適用例

3000万円で購入した不動産を10年以上後に、5000万円で売却し、同年に6000万円で買い換え、その後7000万円で売却する場合。

  • ① 不動産を3,000万円で購入
  • ② 10年超所有した後、5,000万円で売却。同年に6,000万円に不動産を購入することで、特定居住用財産の買替え特例を適用。
    (購入費用>売却費用なので、この段階では課税はされず、譲渡益部分(2,000万円部分)は繰り延べられる。
  • ③ 特定居住用財産の買換え特例を適用して取得した不動産を売却する。
    (繰り延べられた2,000万円の譲渡益との差額が4,000万円なので、4,000万円を取得費として計上。差額の3,000万円に対して税金が課される。この譲渡益に対しては、年数が経っていれば、3,000万円特別控除の適用もできます。)
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譲渡所得の納税額を求める

課税譲渡所得に税率を掛けた額を譲渡所得として納税します。

納税額 = 課税譲渡所得 × 税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が変わる

譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得、5年以下のものを短期譲渡所得として税率に違いがあります。また、平成25年から平成49年までは復興特別所得税2.1%が加算されます。

  • ・長期譲渡所得(所有期間5年超え)=課税譲渡所得×15%(平成25年から平成49年までは15.315%)
  • ・短期譲渡所得(所有期間5年以下)=課税譲渡所得×30%(平成25年から平成49年までは30.63%)

上記に加えて、住民税もかかります。

  • ・長期譲渡所得(所有期間5年超え)=課税譲渡所得×5%
  • ・短期譲渡所得(所有期間5年以下)=課税譲渡所得×9%

合計すると、

  • ・長期譲渡所得(所有期間5年超え)=課税譲渡所得×20.315%
  • ・短期譲渡所得(所有期間5年以下)=課税譲渡所得×39.63%

となります。

居住用財産の軽減税率の特例

マイホームを売却した場合には、所有期間が10年を超えるなど一定の要件を満たすことで居住用財産の軽減税率の特例を受けることができます。この特例は3,000万円の特別控除との重複適用が可能です。特定居住用財産の買換え特例とは重複適用できません。

居住用財産の軽減税率の特例

居住用財産の軽減税率の特例の適用要件は、3,000万円特別控除の適用要件と同じです。

軽減税率の特例には、所有期間の要件が加わります。

  • ・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えること

居住用財産の軽減税率の特例を受けることで、以下の軽減税率を適用することができます。

  • ・課税譲渡所得が6,000万円以下の場合 10%(平成25年から平成49年までは10.21%)
  • ・課税譲渡所得が6,000万円を超える場合 15%(平成25年から平成49年までは15.315%)

上記に加えて、以下の住民税がかかります。

  • ・課税譲渡所得が6,000万円以下の場合 4%
  • ・課税譲渡所得が6,000万円を超える場合 5%

不動産売却で損失が出てしまった場合

不動産売却で利益ではなく、損失となってしまった場合でも、居住用財産であるなど、一定の要件を満たすことで、給与所得など他の所得にかかる税金の還付を受けられる場合があります。また、損益通算をしてもまだ損失額が残っている場合には、3年間まで繰り越して申告することができます。

マイホーム売却による損失に対しての特例

マイホームを売却して損失が出てしまった場合に、給与所得など他の所得から税金の還付を受ける方法としては、2つの方法があります。

  • ・居住用財産の買換え等の場合の損益通算および損失の繰り越し控除の特例
  • ・特定居住用財産の譲渡損失の場合の損益通算および損失の繰り越し控除の特例

簡単に言うと、前者がマイホームを売却して新しく新居を購入する(買い換える)際に適用できる特例、後者が新しく新居を購入しなくても(買い換えなくても)適用できる特例です。

居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

居住用財産の買い換え等の譲渡損失の損益通算および繰り返し控除の特例の適用要件は以下のものがあります。

  • ① 譲渡した年の1月1日において所有期間5年超であること。
  • ② 特例を適用する年の年末に借入期間10年以上の住宅ローンがあること。
  • ③ 譲渡損失があること
  • ④ 床面積50㎡以上の買い換え資産を取得する見込みがあること
  • ⑤ 繰越控除を適用する年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • ⑥ この譲渡について他の居住用財産の特例を受けていないこと

特定居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例

特定居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰り越し控除の特例の適用要件は以下です。

  • ① 譲渡した年の1月1日において所有期間5年超であること
  • ② 譲渡契約日の前日において借入期間10年以上の住宅ローンがあること
  • ③ 譲渡損失があること
  • ④ 繰越控除を適用する年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • ⑤ この譲渡について他の居住用財産の特例を受けていないこと

損益通算と繰り越し控除

動産売却によって譲渡損失が生じた場合、給与所得や事業所得など他の所得から損失分を差し引くことを損益通算といいます。上記の特例を利用することにより、損益通算をしても損失額が残る場合にはさらに3年間まで繰り越して控除することができるようになります。譲渡損失を繰り越し続けることができれば譲渡した年とその後3年間の計4回利用することができます。

損益通算と繰越控除の利用例

損益通算 1年目 2年目 3年目
繰越控除額 2,000万円 1,550万円 1,100万円 650万円
給与所得 450万円 450万円 450万円 450万円
繰越分 1,550万円 1,100万円 650万円 200万円

※最後に残った200万円は利用することができません。

まとめ

不動産を売却した際には、確定申告をする必要がありますが、売却した不動産がマイホームであった場合にはいくつかの特例の中から選択することができます。マイホームでない場合でも、取得費の計算においては書類を揃えることができれば、大きく節税することが可能です。当たり前に納税すると、長期の所有でも20.315%と大きな金額となります。少しでも抑えられるように利用できるものは利用するようにしましょう。

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