売却にかかる費用を確認する 〜 抵当権の抹消 〜

抵当権の抹消について

不動産を個人で購入する場合、多くの方が住宅ローンを組んで不動産を購入すると思います。
住宅ローンを組むということはその不動産に対して【抵当権】が設定される事になります。もちろん抵当権設定は銀行が行いますが、では、住宅ローンを完済した後はどうすればよいのでしょうか?
銀行が抵当権抹消を行ってくれるのでしょうか?それとも自分で抵当権を抹消しなければならないのでしょうか?
住宅ローン完済と抵当権抹消についてご説明します。

銀行は抵当権抹消作業を行ってくれない

長期間支払っていた住宅ローンを完済した際、長期間の支払い義務から解放されてホッと一息つきたくなるかと思います。しかし、住宅ローンを完済した後に大事な作業が残っています。

それが【抵当権抹消】の作業です。

住宅ローンを組んだという事はその不動産に対して【抵当権】が設定されているはずです。抵当権設定は抵当権者である銀行が住宅ローン融資時に行っています。
しかし、住宅ローンを完済した際に銀行は抵当権抹消手続きを行ってくれず、抵当権は設定されたままになっています。つまり、ローン完済後そのままにしていると、いつまで経っても抵当権は設定されたままになってしまいます。

とは言え、住宅ローン自体は完済しているのですから、その抵当権をもって対象不動産が売却されるような危険はありません。しかし、謄本上にはいつまで経っても抵当権が設定されたままになっており、見栄えや気持ち的にもあまりよくありませんね。
また、その不動産を将来売却する場合は、どちらにしても抵当権を抹消する必要があります。

仮に早い段階で抵当権抹消を行っていなければ、相続によって不動産の所有者が変わったり、ローン完済時に銀行から発行される抵当権抹消書類を紛失してしまったり、銀行の吸収合併によって抵当権者の名称等に変更が出たりと、色々と面倒な事になってしまう可能性があります。
ですから、住宅ローンを完済し終えたら早めに抵当権抹消を行うのが良いでしょう。

抵当権抹消はどうやって行うのか

では、抵当権を抹消するにはどうすれば良いのでしょうか?
抵当権抹消のためにの主な方法は以下の2通りです。(売却の場合は司法書士にお願いします)

①自分で抵当権抹消手続きを行う
②司法書士にお願いする

自分で抵当権抹消手続きを行う

抵当権抹消手続きは所有者自身でも行う事ができます。必要なものは以下の通りです。

  • ● 住宅ローン完済時に銀行から発行される抵当権抹消書類
  • ● 登記済証(権利証)もしくは登記識別情報
  • ● 抵当権抹消登記申請書(自身で作成)
  • ● 抹消登記にかかる登録免許税(不動産1つにつき1000円)

上記の書類を揃え、内容を記入し法務局へ申請します。
メリットとしては、書類の不備等がなければ1000円で抵当権抹消が可能という点でしょう。また、自身の手で抵当権を抹消する事により、長きに渡る住宅ローン返済が終わったんだという実感を得る心理的な作用もあるかもしれませんね。
デメリットとしては、書類の作成・記入にやや手間がかかる事でしょう。
また、法務局へ行く時間等も必要となりますので、面倒だと思う方は司法書士にお願いするのが確実です。

抵当権抹消手続きを司法書士にお願いする

抵当権抹消手続きを司法書士にお願いするケースも多いです。
抵当権抹消を司法書士にお願いする場合は登録免許税の他に司法書士へ別途費用が必要となります。
金額は司法書士によって異なり、例えば登記簿上の所有者の住所が現住所と異なっている、登記済証(権利証)を紛失している、といった場合でも費用が異なる事がありますが、通常は数万円程度が相場です。
なお、司法書士に抵当権抹消をお願いする場合にも、住宅ローン完済時に銀行から発行される抵当権抹消書類と登記済証(権利証)もしくは登記識別情報が必要となります。

ちなみに、自分で手続きを行う場合も司法書士にお願いする場合にも必要となる抵当権抹消書類の中には、有効期限が3ヶ月の書類(登記事項証明書もしくは代表者事項証明書)もありますので、銀行から書類を受け取って3ヶ月以上が経過した場合は600円(平成26年現在)を支払って法務局から登記事項証明書もしくは代表者事項証明書を取得する必要があります。そういった面も踏まえて、住宅ローンの返済が終了したら早めに抵当権抹消手続きを行うのが良いでしょう。

登記済証(権利証)や抵当権抹消書類を紛失してしまったら?

自分で抵当権抹消手続きを行う場合も、司法書士に抹消手続きをお願いする場合も、どちらの場合にも必要となる書類が住宅ローン完済時に銀行から発行される抵当権抹消書類と登記済証(権利証)もしくは登記識別情報です。
仮にこれらの書類を紛失してしまった場合は下記のような対応をとる必要があります。

抵当権抹消書類を紛失してしまった場合

ローン完済時に銀行から発行される抵当権抹消書類を紛失した場合、本人から銀行に連絡をとり抵当権抹消書類を再発行してもらう必要があります。この際、抵当権抹消書類の【登記事項証明書もしくは代表者事項証明書】については、法務局にて取得をお願いされるケースが多いです。書類の再発効まで数日~2週間程度の時間がかかります。

登記済証(権利証)を紛失してしまった場合

次に登記済証(権利証)を紛失した場合、【本人確認の作成】と【事前通知】という2通りの方法によって登記済証(権利証)が無くても抵当権を抹消できるようになっています。【本人確認の作成】は、売却により買主がいる場合に主に用いる方法で、時間と別途費用を要します。
【事前通知】は、不動産を売却するケースではなく住宅ローン完済によって抵当権を抹消するのみの場合に用いる方法で、時間はかかりますが費用は別途費用がかかりません。

各書類を紛失した場合、再発行や代理方法の実行に時間が必要となりますので注意しましょう。

まとめ

  • ● 住宅ローンを完済しても銀行は抵当権抹消作業を行わない
  • ● 抵当権抹消は自分で申請するか司法書士にお願いしよう
  • ● 抵当権抹消書類や登記済証(権利証)を紛失している場合、抹消手続きに時間がかかるので注意しよう

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