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マンション売却のお役立ち情報 〜 任意売却で再建を目指す 〜
住宅ローンの返済が限界と感じたとき、“任意売却”で再建を目指す！
住宅ローンを組んでマイホームを購入したものの、失業や転職、勤務先の倒産、離婚などの理由からローン滞納に陥ってしまうケースがあります。
滞納と言っても1回くらいだったら問題ないだろうと思われるかも知れませんが、仮に1ヶ月分滞納したとすると、翌月は当月分と滞納分の2ヶ月分を返済しなければならず、 1か月分の返済さえ苦しい家計にさらに重くのしかかって来ることになります。
もし、その 滞納状態を改善することなく何の対応もしないでいると、最悪の場合、“競売”によって強制的に売却処分される ことになってしまうのです。
■任意売却とは？
さて、競売を回避する有効な方法はないものでしょうか？今回のテーマである “任意売却”とは、簡単に言うと、「住宅ローンの返済が困難な状況になってしまった場合に、何の対応もせず競売で処分されるのを待つのではなく、専門の会社に協力を得て、自分の意思で売却する方法」 ということです。
自分の財産であるはずのマイホームを、強制的に没収処分されてしまうのではなく、自ら売却を選択するという点が大きな違いです。
任意売却の知るうえでの予備知識‐競売のスケジュール
競売を回避し任意売却へと進めて行くためには、競売のスケジュールについて知っておく必要があります。 そこで、競売の大まかなスケジュールについて順を追って説明します。
①滞納は3ヶ月が分岐点
住宅ローンの滞納が3ヶ月以上になると、金融機関から督促状が送られ、その後も滞納分の返済が為されなければ、金融機関から呼び出されて返済方法についての話し合いを行います。 ここで金融機関としては、親族からの資金協力を促すなどして、ローンの一括返済を要求してきます。
でも、それができないために滞納に陥ったのですから、そうなると金融機関との交渉は、事実上決裂することになります。
②債権者が変わる「代位弁済」
ほとんどの住宅ローンでは、債務者を「保証会社」が保証しています。借金の保証人になっていると言えばわかり易いでしょう。 保証会社は、ローンを肩代わりするかたちで、貸し出した金融機関に対して一括返済（代位弁済）し、それに伴って、今度は保証会社が債権者となり、滞納債務者に対して債務額（ローン債務）を回収する権利を持つことになります。
また、保証会社は債権回収業務を債権回収会社（サービサー）という専門会社に委託しますが、通常、債権回収会社はおもな債権回収の手段として、競売を目指すケースが多くなります。
③任意売却期限の目安となる「競売開始決定通知」
債権者が競売を申立て、裁判所がそれを受理したという通知です。また、ほぼ同時期に不動産に「差押」の登記が為され、債務者が勝手に不動産を処分することができないようになります。 そしてこの1～2週間後には、裁判所の執行官が自宅にやってきて不動産の現況調査を行います。
④「競売入札開始の通知」～事実上の最後通告
「入札を2ヵ月後に実施する」旨を記した通知が自宅に送られて来ます。これは事実上の最後通告であり、自宅不動産の情報が、裁判所や新聞、インターネット上で公開されることになります。
⑤競売入札・開札
入札開始日から1週間後に開札（入札結果の開封）が行われ、落札者（最高入札額の記載者）が新所有者となるための手続きを経ます。 登記や金銭上の手続きが完了すれば、債務者は自宅に居る権利を失い、この日までに自宅を明け渡す（引越す）ことになります。これをもって競売の完了となります。
任意売却を進めるにあたって、最初にやらなければならない事とは？
任意売却を語るうえで重要となってくるのが、「債権者」と「開札日」です。
ローンの返済が困難となり、やむなく自宅を売却することになったとしても、売却代金でローンの完済が見込めなければ債権者は抵当権の抹消に応じてくれません。 応じてくれないとなると、自宅の売却は事実上できなくなってしまいます。では、何も手を講じる事ができないのかと言うと、ここで、最終的な手段となる“任意売却”がある訳です。
債務超過の状態にある不動産を売却する場合は、事前に金融機関等の債権者と協議を行い、売却予定金額を提示して了解を得なければなりません。
これは非常に専門的な業務になります。なぜなら、「開札期限まで」に、「不動産の販売」と「債権者の調整」のすべてを完了させなければならないからです。
そして、そのすべてを確実に迅速に進めて行くためには、業務に精通した「任意売却を専門とする不動産会社」に依頼する必要があるのです。 住宅ローン返済の目途が立たなくなった時、専門家への相談が最優先である理由がご理解頂けるでしょう。
専門の不動産会社に依頼するのはいつ頃か良いのか？
専門家に依頼する場合は、その時期が重要です。せっかく頼んだものの、遅すぎて間に合わなかったなどとならないように、依頼するタイミングを知っておく必要があります。
では、どの時期に依頼すべきか、結論から言うと「早ければ早いほど良い」ということになります。 入札開始の通知が届いた後の依頼となると、開札期限までに完了させるにはタイトなスケジュールを余儀なくされます。 ですので、返済が限界だと感じた時は、できるだけ早い時期に相談・依頼する方が良いのです。
ただ、わかっていても期限が来ないと動かないのが人間というものです。そこで、期限の目安となる時期を覚えておきます。 それは、前述の競売スケジュール内の「④競売開始決定通知」の時期です。 この時点で、滞納初期から5～9ヶ月程度の期間がすでに経過しており、先々のスケジュールを考えると、ここがリミットと言えるでしょう。 これより後でも可能性は無くはありませんが、相当にタイトな日程となり、成功の確率が減少していくことになります。
任意売却のスケジュール～自宅を売りに出す
専門の不動産会社に依頼したら、自宅を売りに出すための事前準備に入ります。以下、任意売却のスケジュールについて順を追って説明して行きます。
①不動産会社に売却依頼を行う
まず、債務者本人が、「自分の意思で売却すべく、不動産会社に売却を依頼する」ための書面（媒介契約書）を交わします。 媒介契約には3種類の形態がありますが、任意売却では、通常1つの不動産会社に依頼する「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を採用します。
関連記事:不動産会社に売却を依頼する時に結ぶ「媒介契約」の種類や違いに注意しよう
②販売活動に向けて計画を立てる
次に、不動産会社が債権者と協議し、売り出し価格と販売計画書を提示し、債権者の了承が得られれば販売活動に入ることになります。
③販売活動を行う
販売手法としては、チラシやインターネットなど一般に売り出されている物件と同様の手法を用いて販売します。 加えて、できるだけ早期に売れるようにするため、オープンハウスを積極的に採用することになります。 また、思うように決まらないようであれば、売り出し価格を下げることも考えなければなりませんが、その場合は債権者の了解を得る必要があります。
④買主を見つけて売買契約を行う
購入希望者（買主）が現れたら、買付証明書または購入申込者という書面が提出されます。もし、その書面に値引き等の条件がある場合は、債権者に了承を得なければなりません。
また、債権者の抵当権解除や債権回収会社に競売を取り下げてもらうお願いも必要になります。 一方、買主側にも住宅ローン審査など購入するための手続きがあり、それらすべての障害がクリアされたのちに売買契約の締結となります。
⑤転居先を探す
契約が済んだら、通常1～2ヶ月程度で引渡しとなりますので、不動産会社にお願いして次の転居先を決めなければなりませんが、もし、小中学生の子供さんがいる場合は、学区も十分考慮して決めなければなりません。 ちなみに、引越し費用については、自分で捻出するのが原則です。ただ、場合によっては費用の一部を認められるケースもあります。
⑥物件の引き渡しを行う
引渡しの準備としては、掃除と片付けをしっかりすることです。引渡した後でトラブルにならないよう、入念に行うようにします。 引渡し当日は、所有者の変更、売却代金によるローン債務の支払いなどさまざまな手続きが行われます。 専門用語が行き交い、不安になるかも知れません。そのため、前もって不動産会社と打合せをしておくと良いでしょう。
⑥債権者と話し合いを行い残債の返済計画を決める
引渡しが終わっても、売却代金よりもローン債務の方が大きければ、多少なりとも債務は残ります。 とは言え、売却前と比べればかなり減少しているはずです。残った債務については、債権者と話し合って返済額を決めて行くことになります。 引渡しが終わったときからが、債務者本人にとって本当の意味での“再建”になって行きます。
■任意売却の本当のメリットとは
自分の知らないところで、売却処分がされてしまう競売と違い、任意売却は状況を逐一把握できることがおわかり頂けたでしょう。 さらに、自分の意思で売却するというのは、「一般に売り出されている物件とまったく同じように不動産情報に掲載して売り出す方法」です。
競売ならば自宅の情報が公開され、近隣に知れ渡ってしまう事になりますが、任意売却であれば、ローン滞納など都合の悪い情報は知られずに済みます。 売却代金の面でも、相場よりかなり低い処分金額となる競売と違い、任意売却なら相場に近い金額で売却することが可能です。 さらに、ローンの滞納金や司法書士への登記費用、不動産会社への仲介手数料などの諸費用についても売却代金と相殺されるため、別途負担する必要もありません。
裁判所の手続きに則って行われる競売と比べると、任意売却は手間が掛かることは確かです。でも、業務に精通した専門の会社に依頼すれば、その手間を軽減することができるでしょう。
■任意売却にもデメリットはある！？
債権者の事情によって、任意売却に同意してもらえないケースがあります。これは、公団など国の機関が債権者の場合に、任意売却には強硬な姿勢を取るケースがあるからです。 また、売却金額と購入希望額との開きが大きい場合は、債権者の了承が得られないケースもあります。さらに、売りに出したものの買い手が付かないケースも、残念ながらあり得ることでしょう。
ただ、いずれも不動産会社の調査によって事前に把握できる事が多く、業務に精通している会社に依頼することで、任意売却のデメリットを最小限に抑えることができます。
■任意売却を進めるうえでの注意点とは？
何度も申し上げますが、任意売却では業務に精通した任意売却を専門とする不動産会社に依頼することが大前提です。経験の浅い会社に依頼してしまうと、売り出して買主を見つけたとしても、債権者が抵当権の抹消に同意してくれないなどの問題が起きたりします。これは、前述した「債権者」の重要性を理解していないことに起因する問題であることが多いのです。
お金を貸している側の立場を理解し、尊重していないと、債権者側の担当者も人間ですから、機嫌を損なわれてしまう恐れがあります。 任意売却における“精通”には“経験”のウェイトが大きいということです。
一方、精通している会社ならすべて良いかと言うと、そうとも限りません。不動産会社の中には不動産を買い取って、再販売する「買取業者」という存在があります。 多くの買取会社は適正な金額で買い取りますが、なかには限界まで安く買い叩く会社もあり、業務への“精通”を悪用されてしまうケースもありますので注意が必要です。 相談する場合は、複数の会社に対して事情を伏せた状態で金額査定してもらい、接客態度などを注視して選ぶようにしましょう。
関連記事：マンション買取について
■もっと詳しく知りたい！～任意売却Q&A〜
任意売却の費用はどのくらい掛かるの？
任意売却手続きおいて、債務者本人が捻出する費用はありません。 正確に言うと、登記費用、仲介手数料等の費用は、債権者に支払う売却代金の中から相殺されることになります。 また、引越し費用については自己負担が原則ですが、債権者との交渉によって費用の一部を認められる場合があります。
競売で落札されてしまったら、その後はどうなるの？
荷造りのために数日間の猶予はありますが、期限が来れば、法的な手段（強制執行）によって裁判所から委託された運送会社が、物件内のすべての家財道具を持ち出し、鍵も交換されてしまいます。 加えて、退去・引越し費用もすべて自己負担になります。
自分で選んだ不動産会社と、債権者（金融機関）に紹介された不動産会社で違いはあるの？
最大の違いは“依頼主”との関係です。依頼を受けた会社は、依頼主の意向を優先することになります。 自分で選んだ会社であれば、依頼者は自分ですから少しでもこちらに有利になるよう、引越し費用や残債務などについて交渉を行ってくれるのです。 一方、債権者から依頼された会社の中には、任意売却に精通していないところもあり、「開札期限」、「販売」、「債権者の調整」を取りまとめる事ができない場合もあったりします。
売却後も残ったローン債務はどうなるの？
任意売却後に残った債務については無担保債権となり、債権回収会社が債権者の地位を譲り受けます。 債権回収会社は、通常、無担保債権を債務額の1～2％で買い取るため、債務者本人は残債務の5％程度の一時金を支払うことにより、残債務が処理される場合があります。 もし、一時金を用意できなければ分割による返済も可能になります。
