中古マンションを売りに出す前にリフォームするのは間違い?

リフォーム

所有マンションを売却しようと考えた時に「リフォームすべきかどうか」という部分について悩むという人も多いのではないでしょうか。そのままの状態で売るのと、綺麗にリフォームして売るのとでは売りやすさや価格に違いが出てくるのか・・・と疑問に思ってしまうものですよね。

そこで、中古マンション売却の時にリフォームして売却することのメリットやデメリットなどについて考えてみましょう。

◆リフォームしてから売却する場合のメリットとは?

何らかの事情があって不動産を売却する訳ですから、できるだけ早期に購入希望者が表れて欲しいものですよね。住宅ローンを抱えたままの売却ならなおさらでしょう。長い間売れなければ、その期間の分だけローンの支払いは続いてしまいます。

中古マンションとは言っても比較的新しく人気の立地の場合は早期に買主が見つかることが多いでしょうが、築年数が古いマンションは経年による汚れが目立つこと関係して、なかなか買い手が見つからないということもあります。

また、中古マンション購入希望者は立地や周辺環境なども購入理由として総合的に考えますが、いくら立地が気に入っても「汚い印象しかない」ような物件は購入候補から早い段階で外してしまうこともあります。

しかし、リフォームをして手を加えて綺麗に見せることで早めに購入希望者が見つかるというメリットもあります。

◆リフォームした方が高く売却可能?

例えば「中古マンションを購入したい」と考えた時に、同じような立地条件で同じような価格の物件があったとしましょう。

一方は「築年数に応じた経年劣化が見られた少しくたびれた部屋」、もう一方は「リフォームをした明るい綺麗な部屋」。

あなたが購入希望者ならどちらを買うでしょうか?同じような条件なら、もちろん綺麗な状態の物件を買いたいと思うのではないでしょうか。後者の方が早く売れるというのは当然のことですよね。だとすれば「リフォームした方が売りやすい」とイメージができます。

しかし、リフォームするには費用がかかります。リフォームの内容にもよりますが、自分が希望している売却価格にプラスしてリフォーム費用を上乗せした金額で、売りに出すことになってしまいます。

早期売却のために費用をかけてリフォームしても、当然費用がかかるので売却価格は高めにすることが一般的です。売却金額が高めになってしまうことで、購入者的にはそれがネックとなってしまうこともあります。

価格設定が高ければ長い間購入希望者が表れないことにつながります。そのため、売却が長期にわたってしまうと段階的に値下げをすることになり、その結果売却ができたとしても最終的にはリフォームにかけた費用が回収できないという可能性もあるわけです。

ではいったい売却するために必要なリフォーム費用はどのくらいかかるのでしょうか?

◆リフォームにはいくらくらいの費用がかかるもの?

リフォームには使用する設備のメーカーや材料、工賃などの価格設定がさまざまなので一概には言えませんが相場的なものについてお話ししたいと思います。

キッチン交換なら50~100万円、浴室のリフォームなら50~100万円、トイレリフォームは10~30万円、リビングの壁紙交換なら10~15万円など。部分的なリフォームではなく、総合的にリフォームするとなると数百万円もかかってしまうことになります。

高額な費用をかけてしまった物件は、売却価格に上乗せしてしまうため「綺麗な物件」というよりも「高い物件」というイメージが強くなってしまい、結果的に購入希望者を遠ざけてしまう結果になってしまうものかもしれません。

◆リノベーションを前提に中古マンションを購入する人もいる

近年、中古マンションを「リノベーション前提」で購入したいという人が増えてきています。「リノベーション」という言葉も世間での認知度が高まってきたのではないでしょうか。

リフォームとリノベーションについての違いについて

これら二つの言葉については「どう違うのだろう」と思っている方も多いでしょう。決定的な違いについては明確にはなっておらず線引きが不透明な状態であるとも言えます。

・リフォーム

壊れた、汚れた、古くなったという部分を元の状態に戻すような意味合いで用いられています。キッチンの入れ替え、浴室の改装、便器の交換などの設備の入れ替えや、クロスやフローリングの貼り替えなどもリフォームと言われています。小規模な工事から総合的なものもリフォームに分類されることがあります。

・リノベーション

一方、リノベーションは古い建物の良さをそのままに新築の時以上の価値を建物に見出すことを目的にした工事のことを指します。リノベーションの場合は、一般的に骨組みだけを残して、間取を変更したり、水回りの位置を移動させたりクロスを張替えたりなど大がかりな工事を行います。そのため「まるで新築?」とまで見違えるような快適な空間を手に入れることができます。

リノベーション前提で購入したい人には「リフォーム」は響かない

リノベーションでは骨組みを残して、すべてオリジナルな空間を作りあげることができます。つまり、こういった「リノベーション目的」で中古マンションを購入したいと考えている人には、リフォーム済という言葉は響かないのです。「どうせ壊してしまう」と考えているので、綺麗でなくても「売却価格」や「立地」などの条件が希望と合致すれば、ある程度汚れていても築年数が古くても「格安」で購入したいと思ってしまうことが多いです。

◆リフォームをしないまでも売却のためにしたいこと

リフォームをすることで「綺麗な物件」ということで、購入希望者が増えるというメリットはあるかもしれません。しかし「リフォームをした分価格が高い物件」よりも「リフォームをしていないけれど安い物件」が売りやすいこともあります。

そこでリフォームをしないまでも、売却のために行っておきたいポイントとはなんでしょうか。

・売却に向けての小まめな掃除

購入希望者はまずは内覧に来ます。その時に、部屋の雰囲気は細かくチェックしていくものです。特に玄関や水回りはかなり目につく部分ですから、内覧者がいつ来てもいいように普段から掃除を心がけておきましょう。
【参考】 内覧準備のコツ

・汚れが目立つ部分のみリフォームする

全体的にリフォームするにはお金もかかるので、明らかに汚れが気になる部分だけをリフォームするというのもお勧めです。例えば、壁紙が剥がれおちていた、カビが目立っていたなど。この程度のリフォームならば、あまり費用がかかるものではありません。極端に汚れていて内覧者へのイメージを悪くするよりは、リフォームをしてプラスのイメージにもっていくこともお勧めです。

・ハウスクリーニングを行う

前述のように特に目立った汚れなどがない場合には、ハウスクリーニングだけでもしておくといいでしょう。「ハウスクリーニング済ですよ」というのも十分なアピールポイントになります。いくらリノベーション前提とはいえ、全体的に汚すぎる印象だと内覧者に不快感を与えてしまうこともあります。ハウスクリーニングで清潔感をアピールすると良い印象になります。

◆結局リフォームをするべきかどうか

費用的な問題もありますし、購入者自身が好みにリノベーションすることを考えるとリフォームすべきかどうかは、その物件の状況に応じて異なってくるものです。また住みながらの売却の場合は、リフォームしてから売るとなるのも難しいものがありますよね。

中古マンションをリフォームして売却するかどうかは、物件の状況に応じて「ベストな方法」というものは変わってきます。リフォームについてどうしたらいいか迷っている場合には、不動産売買の専門家である不動産業者に相談するというのも一つの手段です。

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