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不動産売却の疑問 〜 住み替えの悩み 〜
【住み替えの悩み】購入が先？売却が先か？
『子供も生まれたし・・そろそろ、もう一部屋あるお部屋に住替えようか？』
『子供も独立したし、小さなお部屋へ住替えようか？』
住み替えの理由は人それぞれだと思います。実際に住み替えを検討している方でも悩んでいる方も少なくないのではないでしょうか。
「売り先行」と「買い先行」
では、実際に住み替えを行う際、購入と売却のどちらを先に行えば良いのでしょうか？もちろん、売却活動と購入活動を同時に進める方が多いとは思いますが、実際は多少のタイムラグが出る事が多くあります。
そんな時に、購入と売却どちらを先に済ませるか決めておき、それに向けて準備を行っておくといざというときに困らずに済みます。
不動産業界では、先に売却を行う場合を「売り先行」、際に購入を行う場合を「買い先行」などと表現します。本日は住み替えにおける売り先行と買い先行について、メリットとデメリットを記載してみました。
売り先行型のメリットとデメリット
まずは売り先行からご説明します。売り先行は、先に今住んでいる物件を売却した後に住み替え先物件を購入するという方法です。
■ 売り先行のメリット
- ① 売却金額が確定するため、住み替え先の購入等に関する資金計画が立てやすい
- ② じっくりと売却活動ができる（売り急ぎがない）
■ 売り先行のデメリット
- ① 賃貸などの仮住まいが必要となる場合があり、2度の引越し費用・手間がかかる
売り先行型の場合、売却による物件金額が確定するため次に購入する物件の予算や手付金支払い等の資金計画が立てやすく、また、所有物件を売ってから住み替え先の購入手続きに入るため売り急がなくても良いというメリットがあります。一方で、先に売却をしてしまうので、タイミング次第では一時的に賃貸等の仮住まいに住む必要があり、引越しを2度行う必要がある可能性があります。
買い先行型のメリットとデメリット
次は買い先行です。買い先行は売り先行とは逆に、先に住み替え先物件の契約を済ませてから所有物件を売却するという方法です。
■ 買い先行のメリット
- ① 気に入った物件を先に購入できるため、心理的満足度が高い
- ② 空き家にしてから売り出せるため、即入居希望の購入者にも対応できる
■ 買い先行のデメリット
- ① 一時的にダブルローンになる可能性があり、金銭的負担が大きい
- ② 手付金等の購入資金を先に用意する必要がある
- ③ 売却価格や売却金額が確定していないため、資金計画が狂う可能性もある
買い先行は、気に入った物件があればすぐに購入できるため、心理的満足度がより高くなる可能性が高いと言えます。また、空き家にしてから売り出せるため、即入居希望の購入者にも対応が可能です。一方でデメリットとして、手付金等の購入資金を所有物件の売却金額から充てることができず、潤沢な住み替え資金が必要となります。合わせて所有している物件の売却価格や売却金額が確定していないため、資金計画にやや不透明な部分があります。
結局、売りと買い、どっちを先に行うのが良いの？？
売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、自身の資金計画やケースによって異なります。
色々な方の話を聞く限りでは、多くの方が『まずは先に購入する物件を決めてから売却したい』と思うようです。しかしながら、実際には多くのケースで売り先行を採用します。その理由の多くは、所有している物件の住宅ローンが残っているため、その状態で新たにローンを組むことができる方は限られてしまう、また、仮にダブルローンを組めたとしても月々の負担額が非常に大きくなってしまい金銭的リスクが大きいからです。さらに、住み替え先物件の手付金を所有物件の売却資金から充当したいと思う方が多いため、買い替え資金が潤沢である場合を除いて、売り先行を採用するケースが多くあります。
とはいえ、売り先行の場合には一時的な仮住まいが必要となってしまう可能性がありますので、仮に所有物件の住宅ローンを既に完済しており、手元に住み替え先物件の手付金等を支払えるだけの資金がある場合には、買い先行を採用するほうが良いケースもあります。
住み替えには住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要となりますので、不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進める事が大切だと言えるでしょう。