マンション査定の方法を知ることがマンションを高く売るポイントにつながる

不動産を売却する時には、不動産会社に査定依頼をします。その査定価格を基に売り出し価格を決めて販売活動をスタートさせるという流れです。しかし、その査定価格は不動産会社によって異なり、その査定価格によって物件の売却がスムーズに行くかどうかが決まると言っても過言ではありません。 今回は、そんな「査定」についてのお話です。

査定価格について

よく勘違いされがちですが、査定価格とは「絶対に売れる金額」というワケではありません。あくまで、相場価格を基に算出した「恐らくこのくらいであれば売れるであろう」という価格になります。そのため、周辺の競合物件や不動産全体市況によっては、査定価格を上回る場合もありますし、下回る場合もあります。

また、「売り出し価格」という言葉もありますが、この売り出し価格と査定価格は異なります。査定価格は、不動産会社が算出した価格ですので、まだ世の中に出ているワケではありません。しかし、売り出し価格はチラシやネットなどの広告に出る価格です。

つまり、その売り出し価格を見て購入検討者が集まってきますので、非常に大事な価格になります。この売り出し価格は査定価格を基に算出するので、査定価格は物件の売却の今後において非常に重要なのです。

査定価格の見極め方

査定価格を算出する時には1社だけではなく、複数の不動産会社に算出してもらうケースが多いです。その査定価格の見極める時には、以下の点に注意しましょう。

高い査定価格を提示した不動産会社が良いワケではない

自分の物件の売却を依頼する不動産会社を選ぶときに「査定価格が高いから」という理由だけで選ぶのは危険です。先ほど言ったように査定価格とは、あくまで「売れるであろう」金額だからです。

つまり、高い査定価格を出しておいて、結局売れずに「価格を下げましょう」と言ってくる不動産会社もいるという事です。特に、他の不動産会社と比較して明らかに高い査定価格を提示してきた不動産会社には注意しましょう。

不動産会社によっては、媒介契約(不動産の売却を依頼する契約)を取りたいという目的のためだけに、査定価格を高く提示する不動産会社もいるからです。大事なことは査定価格の「高さ」ではなく、査定価格の「根拠」と信頼のおける「営業担当」かどうかです

不動産会社にも得手不得手がある

不動産会社にも不動産の種類やエリアによって得手不得手があります。例えば、マンションの売却が得意な不動産会社もあれば、一戸建ての売却が得意な不動産会社もあります。また、ある特定のエリアの顧客を抱えており、そのエリアは群を抜いて得意な不動産会社もあります。

そのため、自分の不動産を売却するのが得意かどうかを見極める必要があります。その点を確認する一番良い方法は、「実績」を聞く事です。過去にどんな種類の不動産を売却した経験があるのか、過去にどのようなエリアで不動産を売却していたのかを聞きましょう。

その経験が豊富であればあるほど、ノウハウが蓄積されており、営業トークや営業資料が豊富にあります。

査定価格に影響の出るポイントとは?(全体編)

査定をする時には、周辺物件を調べてそのデータを基に机上で査定価格を算出(机上査定)します。その後に、実際の家を見に行き精査する(訪問査定)という流れになります。不動産会社はどこの会社も同じようなデータを見て査定価格を算出します。しかし、そのデータだけではなく、以下の要素が絡んでくるので不動産会社ごとに査定価格に違いが生じるのです。

現在の売り出し物件

最も査定価格に影響するのは、周辺で売り出している物件です。これらの物件は自分の物件を売却する時には競合物件になってきます。特に、「最寄り駅」「駅距離」「広さ」「築年数」「向き」「階数」などの条件が似ている物件ほど競合物件になりやすいです。

そのため、同じマンション内で物件が売り出される事が多かったり、近隣で同じような物件が多かったりするエリアは、競合物件が多く査定価格や成約金額がブレやすいです。

・査定価格や成約価格が安くなりがちなケース

査定価格や成約価格が安くなりやすいケースは、競合物件が自分の物件よりも極端に安く売り出されているケースです。中古物件の価格は売主の都合によるところも大きいので、売主が「早く売りたい」と思っていれば相場以下の価格で売り出す可能性もあります。

例えば、相場価格が3,500万円の中、3,100万円で売り出されている物件があったとしたら、その物件に検討者は集中します。それだけではなく、仮に自分は3,600万円と、相場とさほど変わらない金額で売り出しているのに、3,200万円の物件があるので、高く見えてしまいます。

こういう状況の時には、査定価格も成約価格も安くなりやすいです。そのため、早く売らなければいけない事情が無い限りは、3,200万円の物件が売れるのを待つ場合もあります。

・査定価格や成約価格が高くなる可能性のあるケース

査定価格や成約価格が高くなりやすいケースは、上記とは逆のケースです。周辺の物件で相場より高く出している物件がある時には、その物件が比較対象になり、自分の物件が安く見えます。

例えば、前項の例と同じように相場価格が3,500万円の中で、競合物件が4,100万円で売り出してたとします。そうすれば、仮に自分の物件が3,800万円という相場より少し高い金額で売り出されていたとしても、相対的には安く見えるのです。

しかし、それでも相場より高いことには変わりませんので、3,800万円が受け入れられない可能性はあります。競合物件が相場以上の価格で売り出している時は高く売れるチャンスではありますが、だからと言って相場以上で確実に売れるとは限りません。

景気状況

不動産を売却する上で景気状況は大きく影響してきます。不動産と言う商品の特性上、「必ず買う必要があるもの」ではないからです。今の家のままでも住めないことは無いですし、わざわざ買わなくても賃貸という選択肢があります。

そのため、景気が悪化してくると「今のタイミングで買う必要はない」と思う方が増えるのです。不動産の売れ行きを見る上で分かり易い指標として「マンション契約率」という指標があります。

これは新規で売り出したマンションが、初月(売り出す初めての月)にどの程度売れたかをデータ化したものです。下表の通りリーマンショックのあった平成20年前後は好不調の分かれ目である70%を大きく下回ってきています。

首都圏新築マンション契約率

首都圏新築マンション契約率

※出典:国土交通省HP(http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html)

この時期は、日本企業の業績も軒並み悪化しており、人員削減をはじめとしたリストラが頻繁に行われていた時期でした。実際にボーナスカットや給与水準の低下などもありましたが、直接関係ない事も心理的に不動産の購入マインドを悪化させていったのです。

そのため、競合物件の状況だけでなく、現在のマンション市況全体はどうなのか、日本の景気はどうなのかと言う点も、査定価格や成約価格に大きく影響していきます。

近隣の開発計画

開発計画

周辺競合物件に近いですが、近隣の開発計画も査定価格に大きな影響を与えます。例えば、新駅の誕生や駅の全面改修、近くの道路の延伸や新道路の建設など、インフラ関係の利便性向上が一番大きなインパクトを与えます。

また、近くに大型商業施設が出来たり、大きな公園が出来たりする時にも、その周辺の資産価値は上がり不動産価格も上昇する傾向にあります。

一方、これは逆の事も言えます。インフラ関係では無いですが、例えば商業施設の撤退や、温泉施設などのレジャー施設の撤退は少なくありません。公園なども行政が管轄しているので閉鎖などの話はほぼ聞きませんが、商業施設は民間企業が運営していますので、採算が悪化したら撤退をします。

そうなれば資産価値は落ち、不動産価格も落ちてくる傾向にあります。

事件・事故

同じマンションや近隣のマンションで殺人があったり、自殺があったりした場合にも不動産価格は影響を受けます。今では事故物件を調べるサイトもありますので、周辺で起こった事件・事故などは個人で調べる事は可能です。

事件・事故の内容によっては、マンション全体や一戸建てが建つエリア全体の価値が下がる場合もあります。一方で、「『隣人』が自殺した」など物件個別で資産価値が下がってしまう場合もあります。

関連記事:告知や相場は?注意が必要な事故物件の売却方法

査定価格に影響の出るポイントとは?(個別編)

つづいて、市況や開発と言ったような全体的な話ではなく、その家ピンポイントの個別の話についてです。

室内状況

室内状況

多少の傷や汚れであれば、あまりに大きな傷やあまりにひどい汚れでない限り査定価格に大きな影響はありません。しかし、例えば床が明らかに陥没していたり、水周りが極端に汚れていたりする場合などは査定価格が下がる可能性はあります。

勿論、まずは自分で補修なり清掃なりをしますが、それでも難しい場合には補修業者や清掃業者に依頼するのも一つの手段です。その見積もり額を見て、見積もり額を上乗せ出来る金額で売却出来るのであれば業者を利用することも考えましょう。

また、室内の価値を上げる「リフォーム」や「リノベーション」はプラスに働く事もあります。例えば、築30年を過ぎたマンションの建物価値は非常に低いです。多くの不動産会社の査定価格が数百万円程度の低い数字になります。

そのため、仮に築30年のマンションが売りに出ている場合には、購入検討者はリフォームやリノベーション前提で購入を考えます。つまり、売り出し金額にプラスしてリフォーム費用やリノベーション費用を加味して検討するという事です。

しかし、一般の個人の方ではリフォーム費用やリノベーション費用が瞬時に分かるワケではないので、多くの検討者は「築30年」の時点で検討から外してしまいます。

そのため、このように築年数が古い物件については、リフォームやリノベーションを売却前に行う効果は大きいです。リフォーム済み物件であれば、築30年でも興味がある人は増えますし、物件自体に掛かる費用は売り出し価格以上にはないからです。

関連:中古マンションを売りに出す前にリフォームするのは間違い?

日当たり

日当たり

机上査定から、実際に家を見てから査定価格を算出する訪問査定の過程で、査定価格が変わりやすい一番の要素が「日当たり」になります。例えば、南向きだったとしても目の間にビルやマンションが建っていれば日当たりの評価は下がります。

また、北向きだったとしても目の前に何もなく開放感があれば、想定よりも明るい部屋の場合もあります。そういう時は査定価格が上がる可能性があります。

一番気を付けなければいけない点は「建築予定」である場合です。例えば、目の前に空き地があり、そこにマンションの建築計画があったとします。そうなると、その新しいマンションが出来ることによって、どの程度日当たりが阻害されるかを予想しなければいけません。

トラブル防止のために目の前にマンションが出来ることは検討者に言った方が良いですし、その懸念に対するカウンタートークも用意しておく必要があります。

近隣状況

特に、一戸建てを売却する時には近隣状況には気を付けましょう。例えば、隣の家がゴミ屋敷と化していたり、目の前の家の住民が騒々しかったりする場合です。特に、売却しようとしている物件のエリアが閑静であればあるほど注意しましょう。

閑静な場所にある物件の購入希望者は、「住環境」を求めているケースが多いです。そのため、懸念される建物が近隣にある場合などは、検討者にとっては大きなネックになってしまいます。そのため、近隣状況が悪いと査定価格は下がる傾向にあります。

査定価格の出し方は3種類ある

査定価格を算出する方法は、「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」という3つ種類があります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、マンション、一戸建て、土地など全ての不動産の査定価格算出において、基礎となる査定方法です。これは読んで字のごとく、周辺の取引事例(主に成約事例)のデータを集め、そのデータを基に査定価格を算出する方法です。

・取引比較事例法の流れ

  1. REINS※1などで周辺の成約事例を出来る限りピックアップする
  2. ピックアップした物件の中で駅距離や広さ、築年数や向きなど、なるべく条件の近い物件を絞り込む
  3. 絞り込んだ物件を㎡単価の額に換算する

このような流れになります。不動産会社はREINS以外にも自社で実際に取引した事例があれば、より精度の高い査定価格が算出できます。なぜなら、自社で取引を行ったのであれば、成約までのプロセスが分かるからです。

例えば、5,000万円で売り出した物件にも売却過程で色々なプロセスがあります。集客も多く非常にスムーズに売れた場合もあれば、集客は厳しかったけれども、たまたまその物件を探していた顧客がいた場合などです。

前者のパターンだと、この5,000万円の成約事例は参考になります。しかし、後者のパターンだと、同じような顧客がいない限りは5,000万円を参考にしてしまうと厳しい可能性が高いです。

このようにプロセスが分かれば、査定価格の精度が上がります。

※1REINSとは「Real Estate Information Network System」の略称。不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムで、物件の成約事例や売り出し物件が掲載されています。

関連記事:レインズとは何か

原価法とは?

原価法は、主に一戸建ての建物部分の査定価格を算出する時に利用されます。原価法の考え方を簡単に言うと、「今その家を解体して、新しく建てた場合の金額を算出。その金額から経年劣化分を引いて割り戻す」という査定方法です。

・原価法の計算式

「再調達価格×((耐用年数-経過年数)÷耐用年数)」となります。 再調達価格とは、今の家を解体して改めて新築を建てた時の建築費のことを言います。再調達価格は、構造などによって機械的に決まってくる金額(※2)です。耐用年数も再調達価格と同じく、構造によって決まっています(※3)。また、経過年数とは築年数の事を指しています。

再調達価格については「※2」の資料に詳細は書いてありますが、あまりにも計算式が複雑です。そのため、計算式自体は覚える必要はなく、不動産会社が算出した数字で認識しましょう。

※2再調達価格 http://www.mlit.go.jp/common/001033819.pdf

※3耐用年数 https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

・具体例

仮に「木造一戸建て 築15年(耐用年数20年)・延床面積100㎡・再調達単価は14万円/㎡」と言う条件で計算してみましょう。計算式に当てはめると以下のようになります。

「再到達価格(100㎡×14万円)×((20年-15年)÷20年))」となり、350万円が査定価格になります。

このように、マンションと違って一戸建ての建物部分の査定価格は機械的に決まってくるケースが多いです。ただ、一戸建ての建物部分は、使い方や管理の仕方次第で劣化具合は大きく異なります。そのため、原価法で機械的に算出しつつ、実施の家を見た後に補正して、査定価格の精度を高めます。

収益還元法とは?

収益還元法を利用する時は、主に賃貸マンションなどの投資用不動産を査定する時です。そのため、一般的に利用されることは少ないです。収益還元法を簡単に言うと、「その物件が将来生み出すであろう利益を基に物件価格を算出する」という査定方法になります。収益還元法の中にも色々と種類がありますが、今回は最も一般的な「直接還元法」について説明します。

・計算式

「(年間収入-年間諸経費)÷還元利回り(自分自身が物件から得たい利回り)」となります。

年間収入とは賃貸用マンションやビルでしたら、賃借人から貰う「賃料」の事です。また、諸経費については「管理費・修繕費」「入居者入れ替え時の補修費」「固定資産税」など、物件運用に関する全ての費用の事を指します。

・具体例

仮に「年間の賃料収入が250万円・年間諸経費は45万円・還元利回りは7%」という条件で査定価格を算出してみましょう。計算式に当てはめると以下になります。

「(250万円-45万円)÷7%」という計算式になり、約2,928万円が査定価格になります。

関連記事:投資用マンションを売却するためのポイント

よくある査定時の疑問

査定はお金がかかるんですか?

査定をする際には無料です。机上で計算する査定も実際に部屋まで来て出す査定も無料になります。

査定をお願いしたら売らないといけないんですか?

査定を依頼して売らなくても問題ありません。しかし、査定の後「媒介契約」を結ぶと基本的には(途中で中断はできますが)売る前提での話になります。

訪問査定をお願いする際は掃除しておいた方がいいですか?

訪問査定時には特に掃除していなくても問題ありません。不動産会社もプロですので、多少汚れていても掃除した後の状況を想定して査定価格は算出します。ただし、実際に見学者を案内する内覧の時には掃除しておいた方が良いです。

関連記事:マンション売却時に失敗しない内覧準備のポイント

売りに出すときは査定金額で出さなくてはいけないんですか?

売り出し金額は不動産会社と話し合って決めるので、査定価格でなくても構いません。中古不動産を売却する時には、大抵値引き交渉が入りますので査定価格より少し高めに売り出し価格を設定するケースが多いです。

■まとめ

いかがでしたでしょうか。査定とは不動産会社がデータを基に機械的に算出しているような単純なものではありません。その査定価格を算出する時には周辺の競合状況や不動産市況を加味しつつ、自社と自分のノウハウを反映させながら査定価格を算出します。

冒頭で言った通り、査定価格は集客を大きく左右する「売り出し価格」の基になる価格なので、非常に重要な価格になります。そのため、上記のような査定価格をしっかりと理解して、精度の高い査定価格を提示する不動産会社を見極めましょう。

マンションマーケットの査定について

簡易査定

インターネット(PC/スマホ)上で、即座にマンションの査定価格が分かります。この「簡易査定」はマンションマーケット独自の自動査定機能です。今すぐに査定結果を知りたい方や、まずは査定価格を知りたいという方に最適です。

※簡易査定をする場合は対象マンションページから行えます。

机上査定

売主様に入力していただいた情報をもとに、売却コンサルタントが行う査定です。コンピュータが価格を自動算出する簡易査定に比べ、市況や競合物件を考慮した査定となりますので、より正確性が高くなります。

※マンションマーケットの机上査定では、査定依頼から査定結果の報告まで全てネット(PC/スマホ)で完結できます。

訪問査定

売却コンサルタントが売主様のご自宅へお伺いし、室内の維持管理状況などデータ上では分からない細部まで調査を行う査定方法です。各査定方法の中で最も精度の高い査定であり、訪問査定では売却コンサルタントから売却に関するアドバイスのご提供や、売主様からの売却相談も対面で承っていますので、売主様が 売却に対して持つ不安を解消していただけます。

関連情報をあわせてチェック

マンションを売却する準備から依頼するまで

マンションの価格相場を調べる

マンションの売却を相談する

マンションの売却価格をより詳しく知りたい方、具体的に売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。

売却相談

カジュアルに査定額を知りたい方へ

Icon

依頼から報告までネットで完結。より精度の高い価格が確認できます。

売却・査定の無料相談をする
買取相談

築古やお急ぎの場合はオススメ

Icon

買い手の付きにくい築古マンションに最適。提携の買取業者が一括査定。

買取の無料相談をする

マンション売買サポートメニュー