マンションを手放す方法には、一般的な仲介経由で売却するほかに「業者買取」という選択肢があります。
業者買取は、築年数が古い物件やいわゆる「訳あり物件」などでも売りやすいのがメリットです。
さらに、仲介での売却より短期間で買取してもらえるので、現金化が圧倒的に早いのも特徴のひとつ。
「住み替え前になるべく早く売りたい」「相続した物件をすぐに現金化したい」という人には、魅力的な方法だといえるでしょう。
けれども業者買取は、売却価格が相場より安くなってしまうデメリットもあります。
今回は業者買取について詳しく解説しますので、仲介での売却とどちらが自分（物件）にあっているのか冷静に判断しましょう。
マンション買取と通常の売却はどう違う？
マンションを手放す方法は、次の2パターンが考えられます。
- 不動産業者に仲介してもらい個人に売却する（通常の売却）
- 不動産業者に買い取ってもらう
ひとつめの「不動産業者に仲介してもらい個人に売却する」は、業者と媒介契約をして仲介を依頼し、個人の買い手を見つける方法。
売却が成立した際には、物件価格の約3%の仲介手数料を業者に支払います。
仲介経由で売却すると、高く売れる可能性があるのがメリットです。
なぜなら、物件価格によって仲介手数料が決まるので、少しでも高く売ったほうが業者としても儲かる（仲介手数料が多くもらえる）からです。
仲介での売却では、売主と業者は同じゴール（高く売る）を目指す「仲間」のような関係だといえるでしょう。
デメリットは、業者買取と比べて売却成立までに時間がかかることです。
ふたつめの「不動産業者に買い取ってもらう」は、売主が直接業者に売却する方法。
売主と買主（買取業者）の間に仲介業者はいませんので、仲介手数料を支払う必要はありません。
ただし、ひとつめの通常の売却とはまったく逆で、買主である業者はできるだけ安く買い取るほうが儲かります。
つまり、売主と業者は正反対のゴールを目指す「ライバル」といえるでしょう。
業者買取でマンションを手放す場合は、業者に負けず少しでも高く売れるよう、うまく立ち回らなければなりません。
（後章の「高額で買取してもらうコツは？」をぜひ参考にしてください）
なかなか売れないマンションでも買取可
業者買取のメリットは、通常の売却ではなかなか売れない物件でも、買い取ってもらえること。
たとえば、
• 築年数が古い物件
• 相続物件
• 部屋の中の状態が悪い物件
• 事故物件
などの物件は、通常の売却で売ろうとしても買い手が見つからず、無駄な時間だけが過ぎてしまうケースが少なくありません。
一方業者買取なら、敬遠されがちな物件でも買い取ってくれる可能性が高いです。
通常の売却では売れ残ってしまうようなマンションは、業者買取が向いているといえるでしょう。
ただし売値は相場の7割程度
業者買取の最大のデメリットは、通常の売却より物件価格が安くなってしまうこと。
買取の場合、相場の7割ほどの売却価格になるといわれています。
交渉次第では多少増減するものの、仲介での売却と同じくらいの価格で手放すのは難しいでしょう。
一般的に需要がありそうなマンションで、「急いで売りたい」などの理由もなければ、仲介経由で売却したほうが賢明です。
もしも通常の売却が思うように進まなければ、業者買取も視野に入れるとよいでしょう。
専門業者に買い取ってもらうメリット
次に、業者に買い取ってもらうメリットを説明します。
業者買取は、売却にかかる「時間」と「労力」が少なく済むのが特徴で、売主にとっては「楽な手放し方」ともいえるでしょう。
売却価格が下がってしまうのは大きなデメリットですが、買取のメリットをしっかり理解して、最適な売却方法を選びましょう。
現金化が圧倒的に早い
買取は現金化が圧倒的に早いのがメリットで、最短で3〜7日ほどで売買契約が成立するといわれています。
地道に買い手を見つけなければならない通常の売却とは違って、買取査定から売買契約までがとにかくスピーディ。
買取業者と価格の折り合いさえつけば、すぐに売却が成立します。
マンションを手放すときには、さまざまな事情を抱えているケースが多いもの。
「転勤に間にあうように今月中に売却したい」「税金のためにすぐに現金が必要」など、売主の都合に合わせて手放したい場合には、買取が向いています。
周りに売却することを知られずに済む
業者買取のメリットは、周りに知られずにマンションを手放せること。
通常マンションを売却する際には、業者のホームページや広告・雑誌などに物件情報を載せて、宣伝活動を行います。
そうなれば、知り合いや近所の人に売却することを知られる可能性が高まります。
一方業者買取の場合は、宣伝活動は必要なく、買取業者が1回内覧するだけで済むのです。
周りの人に知られずにマンションを売却したい人は、業者買取が適しているでしょう。
内覧対応などの時間拘束やストレスがない
通常の売却と比べて無駄な時間やストレスがかからないのが、業者買取の魅力。
仲介経由で個人の買い手を探す場合、購入希望者の内覧に対応する必要があります。
1度の内覧で売買契約が成立すればよいのですが、多くの場合このような対応を何度もくり返さなければなりません。
そのたびに家を片づけたり、見ず知らずの人に気をつかって説明したりするのは、売主にとって精神的負担になるでしょう。
一方、業者に買い取ってもらう場合は1回の内覧で済みますし、個人のお客さまに家を見せるより気をつかう必要もありません。
時間の拘束や無駄なストレスがないのが、業者買取のメリットといえるでしょう。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）がない
業者買取の場合、「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」がないのが大きな特徴です。
通常、個人の買主に不動産を売却すると、売主には契約不適合責任が課せられます。
契約不適合責任とは、売却後に設備に不具合が発覚した場合、「一定期間は売主に修繕の義務がある」とするものです。
たとえば、古い物件によくある「雨漏り」。
売買契約書に「この物件は雨漏りします」と書かれていて、それに対して買主も同意したうえで売買契約が成立した場合は、契約不適合責任には問われません。
けれども、契約書に雨漏りすると書かれていなければ、買主は売主に修繕費用を請求できるのです。
たとえ「目に見えない設備の不具合」であっても、契約書に書かれていなければ「契約不適合」の物件として責任が問われます。
契約不適合責任は、不動産を売却する際の大きなリスクといえるでしょう。
ところが、業者買取を依頼した場合、売主は契約不適合責任が「免除」されるのが大きな特徴。
「売却した後に、数百万円の修繕費を請求された」などの事態を心配しなくてよいのは、業者買取を選ぶメリットといえます。
マンション買取でおすすめの業者ベスト5
ここでは、マンションの買取でおすすめの業者を紹介します。
過去の再販戸数などのデータをもとにまとめたので、ぜひ参考にしてみてください。
ただし、人気の業者=買取価格が高い業者ではありません。
物件の状態や地域、売却する時期によっても買取価格は変わるので、実際に比較サイトなどを活用して調べましょう。
※以下のデータを参考にランキングを作成
リフォーム産業新聞（2019/7/29発行）「買取再販年間販売戸数ランキング2019」
リフォーム産業新聞（2021/7/26発行）「買取再販年間販売戸数ランキング2021」
SER不動産
「SER不動産」は、マンション売却の優秀な仲介業者として注目されていますが、買取事業も積極的に行っています。
SER不動産の魅力は、一貫して「売主の味方」であること。
仲介での売却だけでなく、買取でも売主に寄り添ってできる限り高く買い取ることをスローガンに掲げています。
ただし、サービスエリアが限られているのが弱点。
（サービスエリア（2022年4月現在）：東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県・大阪府・兵庫県・京都府・奈良県）
対象地域内でマンションを売却したい人は、仲介でも早く売れる可能性も高いので、まずは相談してみましょう。
ベストランド
「ベストランド」は、中古不動産の買取再販をメインに行う業者です。
リフォーム産業新聞（2019/7/29発行）の 「買取再販年間販売戸数ランキング2019」によると、再販戸数は2,084 戸で2 位にランクイン。
投資目的の収益用マンションから、ファミリー層向けの居住用マンションまで、幅広い物件に対応しています。
独自の中古マンションブランド「マイランド」を展開することで、買取→リフォーム→再販のサイクルを効率的に循環しています。
大京穴吹不動産
最新の買取再販年間販売戸数ランキング2021で、4位（1,481戸）にランクインした「大京穴吹不動産」。
根強い人気の「ライオンズマンション」や「サーパスマンション」を持っているとても有名な不動産業者です。
また大京穴吹不動産は、再販売上高が高いことでも知られています。
再販売上高が高い（1戸あたりの販売価格が高い）ということは、高値での買取にも期待できるということ。
自社ブランドの物件はもちろん、近年は他社の中古マンション買取にも注力しています。
長谷工リアルエステート
「長谷工リアルエステート」は、マンション建設事業を行う不動産業者です。
建設・仲介・買取など総合的に事業を展開していることから、担当者の知識も深く、対応力にも定評があります。
顧客満足度は、なんと97%超え（※2021年4月〜9月実施の自社アンケート結果に基づく）。
特にマンションの買取を得意としているので、安心できる担当者のもとでスピーディーな買取に期待できるでしょう。
フジ住宅
大阪に本社を構える「フジ住宅」は、関西でトップクラスの買取業者。
買取再販年間販売戸数ランキング2021では、1,459戸を販売し全国5位にランクインしました。
地域密着の事業展開による強力なネットワークを武器に、マンションの高価買取を目標に掲げています。
特に、堺・南大阪・南河内・和歌山市エリアに力を入れているので、対象エリアの人は第一候補として相談してみる価値があるでしょう。
戸建ての買取でおすすめの業者ベスト5
次は、戸建ての買取でおすすめの業者を紹介します。
戸建ての場合も、人気の業者=買取価格が高い業者ではありませんので注意しましょう。
買取業者を選ぶ際には、比較サイトなどを活用してたくさんの業者に査定してもらうのが鉄則です。
SER不動産
戸建て買取でも、人気を集めている「SER不動産」。
SER不動産は、不動産業界の悪しき風習である「両手仲介」をしない数少ない業者。
（両手仲介とは、仲介での売却において、売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取ること。
業者は2倍の利益を得るために、売主にとってデメリットになる「囲い込み」などの悪質な行為を行うケースがあります。）
買取の場合でも「売主ファースト」は健在で、どこまでも売主の立場になって対応してくれます。
サービスエリアが限られているのが弱点ですが、エリア内の戸建て物件ならぜひ一度相談してみてください。
カチタス
戸建ての買取に圧倒的な実績をもつ「カチタス」。
買取再販年間販売戸数ランキング2021では、4,525戸でダントツの1位を獲得しました。（2位の再販戸数は1,630戸）
積極的な買取と魅力ある中古住宅の再販を目指しているカチタスは、戸建て住宅に限れば8年連続1位を更新中。
全国に100店舗以上の支店があるので、どのエリアの物件でも相談してみる価値ありです。
フジ住宅
関西トップクラスの買取業者である「フジ住宅」。
買取再販年間販売戸数ランキング2021では、地域密着の事業展開でありながらも全国ランキングの5位に輝きました。
フジ住宅は独自のノウハウを武器に、戸建ての高価買取を目指しています。
特に力を入れているエリアは「堺・南大阪・南河内・和歌山市」。
知識豊富な担当者がそろっていて顧客満足度も高い業者なので、エリア内で戸建ての買取を検討している人は、ぜひ1度相談してみましょう。
大京穴吹不動産
とても有名なデベロッパーである「大京穴吹不動産」。
「ライオンズマンション」や「サーパスマンション」をもつ不動産業者なので、マンションのイメージが強いかもしれませんが、近年は戸建ての買取にも力を入れています。
買取再販年間販売戸数ランキング2021では、4位（1,481戸）にランクイン。
再販売上高が高い業者なので、高値での買取にも期待できます。
次章で紹介する比較サイト「いえカツLIFE」にも参加している企業なので、気軽に査定してもらえるでしょう。
東急リバブル
全国に数多く支店がある「東急リバブル」は、仲介だけでなく買取にも力を入れている業者です。
創業50年の歴史の中で育った、豊富な実績に基づくノウハウは、戸建ての買取にも生かされています。
また売主からの問い合わせに、迅速に対応してくれると定評がある東急リバブル。
なるべく早く売りたい人にとっては、安心して任せられる業者になるでしょう。
高額で買取してもらうコツは？
業者買取は通常の売却よりも物件価格が安くなるとはいえ、できる限り高く売りたいところ。
ここでは高額で買い取ってもらうコツを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
できるだけたくさんの業者に査定してもらう
高額で買い取ってもらう最大のコツは、できるだけたくさんの業者に査定してもらうこと。
買取は、業者と価格の折り合いがつけば、すぐに売却が成立します。
そのため、前もって複数の業者に査定してもらい、1番高い査定額を出してくれた業者に依頼すべきです。
早く売却したい人にとっては大変かもしれませんが、複数の業者に査定してもらった結果、売却価格が100〜300万円変わるケースも。
このあと紹介する比較サイトは、まとめてたくさんの業者に査定してもらえるので、急いでいる人もぜひ1度活用してみましょう。
相見積もりしていることは伝えてOK
ちなみに、相見積もりしていることは業者に伝えても問題ありません。
むしろ伝えた方が、値上げ交渉がうまくいく可能性があります。
買取業者は不動産業界の「プロ」であり、売主よりもうわ手です。
一般の人が値上げ交渉をしたところで、うまく交わされて応じてもらえないケースが多いでしょう。
ところが相見積もりしていると伝えると、業者側も「ライバル会社も査定しているなら、高値をつけないと買い取れないかも…」という心理が働きます。
売主が売却を有利に進めるためにも、相見積もりを使わない手はないでしょう。
実際の査定比較はどうやってやればいい？
「たくさんの業者に査定してもらうほうが得なのはわかったけど、具体的にどうやればよいの？」という人に、査定比較のやり方を紹介します。
複数の業者に買取査定をしてもらうには、1件1件業者に問い合わせるよりも、比較サイトを活用するのがおすすめです。
中でも「いえカツLIFE」は、最大6社から査定金額をまとめて取り寄せることが可能。
売主の手間を省きつつ、じっくりと比較できるのでとても便利です。
いえカツLIFEの特徴は、
• 仲介での売却
• 業者買取
• リースバック（売却した後もそのまま住み続けられる方法）
の、3つの売却方法に対応していること。
「早く現金化したい人」「仲介での売却か買取かで悩んでいる人」など、さまざまな考えの売主に対応できるサイトです。
査定金額はもちろん、それぞれの業者に任せた場合の「売却にかかる目安期間」がひと目でわかるのも、他の比較サイトにはない魅力。
「大京穴吹不動産」「センチュリー21」「京急不動産」などの大手不動産業者も参加しているので、安心して利用できます。
また、通常の売却では売りにくい離婚や相続・金銭問題を抱える、いわゆる「訳あり物件」でも相談に乗ってくれるので心強いでしょう。
売却よりも買取が適しているケース
売却よりも業者買取が適しているのは、「通常の売却では売りづらい物件」です。
これから紹介するような売りづらい物件は、業者買取のメリットを生かして賢く手放しましょう。
築40年を超える物件
不動産の売却は、築年数が古いほど難しくなってきます。
特に築40年を超える物件はなかなか買い手がつかず、無駄な時間だけが過ぎていくケースが少なくありません。
築年数が古いと物件の見た目だけでなく、目に見えない設備が老朽化していることも多いです。
そのままの状態で売れる可能性は低いため、通常の売却であればリフォームする必要があるでしょう。
仮にそのまま売れたとしても、引き渡し後に「契約不適合責任」が生じて、修繕費を支払わなければならないことも想定しなければなりません。
最悪のリスクを避けるためにも、築40年以上の古い物件は業者買取が適しているといえるでしょう。
相続問題などを抱えている物件
相続や離婚・金銭的な問題を抱えている物件も、通常の売却では売りづらい物件のひとつ。
事情があって急いで現金化したい場合、売却スケジュールには余裕がありません。
いつ売れるのか読めない通常の売却よりも、業者買取の方がスピーディーに対応してくれます。
前章で紹介した「いえカツLIFE」は、こういった問題を抱える物件に強い比較サイトなので活用するとよいでしょう。
部屋の中がかなり傷んでしまった物件
そのままの状態では住めないほど部屋の中が傷んでいる物件は、業者買取が適しています。
このような物件を通常の売却で手放そうとすると、リフォームが必要です。
しかし、仮に500万円かけてリフォームをしたとしても、売却価格に500万円上乗せするのは難しいでしょう。（相場より大幅に高くなってしまうため）
ましてやリフォームしたからといって、必ず売れる保証もないのです。
一方業者に買い取ってもらう場合は、リフォームする必要はありません。
業者は売主から買取後、リフォームをしてから再販することを想定して査定価格を出すためです。
部屋の中がかなり傷んでしまった物件は、売主の負担が少ない業者買取が向いているでしょう。
事故物件になってしまった物件
過去に火災や事故死・自殺などがあった「事故物件」も、仲介では売りづらい物件です。
初めから相場よりも安い価格に設定する必要があるうえ、なかなか買い手がつかずに時間だけが過ぎてしまうケースも少なくありません。
業者買取も相場より低価格になってしまう点では同じですが、売却期間が短くて済むことが多いので、売主の精神的負担は軽くなるでしょう。
マンション買取に関するよくある質問
マンション買取について、よくある質問をまとめました。
住宅ローン返済中のマンションでも買い取ってもらえる？
住宅ローンが残っているマンションでも、買い取ってもらえます。
ただし、住宅ローンが残っている物件の売却は「売却と同時に住宅ローンを完済する」のが条件となっています。
買取金額が住宅ローンを上回れば問題ないのですが、もし下回ったとしたら預金などの自己資金や、ほかのローンを借り入れるなどして返済しなければなりません。
業者買取ではこうした資金相談に乗ってくれたり、金融機関と交渉してくれたりするケースもあるので、まずは相談してみましょう。
買取業者に支払う手数料などはある？
業者買取では、売主と買主（買取業者）が直接取引をするので、手数料はかかりません。
一方仲介での売却は、売主と買主の間に仲介業者を挟むことになります。
そのため、物件価格の約3%（物件価格が400万円以上の場合）の金額を「仲介手数料」として業者に支払う必要があります。
通常の売却より業者買取のほうが、売却にかかる費用は少ないといえるでしょう。
売却活動中でも買取査定は取れる？
仲介業者に依頼して通常の売却を行っていても、買取査定自体は取れます。
しかし、仲介業者との媒介契約の種類によっては、買取業者に買い取ってもらえない場合があるのです。
まず媒介契約には、以下の3種類があります。
• 一般媒介
• 専任媒介
• 専属専任媒介
一般媒介と専任媒介は、売主が自分で買主（個人や買取業者）を見つけてくることができます。
しかし専属専任媒介は、売主が自分で買主を見つけることが禁止されている契約です。
つまり、専属専任媒介を結んでいる仲介業者経由でしか、物件を売れないということ。
専属専任媒介ではなかなか売れずに買取を利用したい場合には、媒介契約期間（原則3ヶ月）が終わるのを待ってから、買取業者に依頼しましょう。
業者買取と買取保証サービスは別もの？
買取保証サービスとは、業者に買取の査定額を出してもらった後、一定期間は仲介での売却を目指すもの。
そして、もしも買い手がつかなかった場合には、最初の見積もりどおり業者に買い取ってもらうシステムです。
仲介で買い手が見つかれば高値で売却できるうえ、見つからなかったとしても買取が決まっているので、売主としては安心できる方法でしょう。
いわば仲介での売却と業者買取の「いいとこ取り」ともいえます。
ただし、買取保証サービスを行っている業者はまだまだ少ないのが現状です。
まとめ
今回は、マンションを業者買取で手放す方法を解説しました。
業者買取は仲介での売却と比べて、売却金額が低価格（相場の7割ほど）になってしまうのがデメリットです。
しかし築年数が古い物件や訳あり物件など、通常の流れでは売れ残ってしまうような物件が、売りやすくなるメリットもあります。
メリットとデメリットをしっかり理解したうえで、自分や物件の状況にあった売却方法を選びましょう。
そして業者買取を選んだ際には、できるだけ多くの業者に査定してもらうのが高く売る鉄則です。
「いえカツLIFE」などの比較サイトを活用して、賢く・手間なく売却活動を進めることをおすすめします。
※参照サイト
・リフォーム産業新聞
