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不動産の早期売却を希望するのであれば、レインズへの物件登録は欠かせません。
このレインズに物件情報が登録されることで、日本全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになり、売却のチャンスが大きく広がるからです。
特にマンションは自宅としてだけでなく、不動産投資物件としても人気が高いので、全国の不動産投資家の目に止まることで早期売却へと繋がります。
今回は自宅やマンションを売却したい人に向け、レインズの詳細や活用法について説明します。
レインズとは
（※レインズは4地域に分けられており、その地域の情報を共有している）
レインズとは国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産情報システムのことを言います。
簡単にいうと、日本全国の不動産会社が利用している「業者専用の物件情報サイト」だと思ってください。
ですので、残念ながら一般の人がレインズの物件情報を閲覧することはできません。
このレインズに物件登録することで、瞬時に日本全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになるので、日本全国からあなたの物件に興味がある購入希望者を探すことができるようになります。
レインズに物件を登録してもらう方法
レインズに物件情報を登録してもらうには、仲介業者と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類があり、売主がどの媒介契約を結ぶか選ぶことができます。
この３つの媒介契約の中で「専任媒介」と「専属専任媒介」の２つは、必ずレインズへ物件登録をする決まりになっています。
したがって、もし専任媒介や専属専任媒介で契約を結んでいるのに、レインズへ登録されていない場合は仲介業者側の違犯ということになります。
一般媒介契約のみ、レインズへの登録が任意となっているので、仲介業者の判断に委ねられるという形になります。
専任媒介や専属専任媒介でレインズに登録しない業者だとわかった場合は、すぐに契約を解除して、別の仲介業者へ依頼する方がよいでしょう。
後半で詳しく解説しますが、登録しない業者は、売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとしており、自分達の利益しか考えていません。
仮にレインズに登録していれば、他の不動産業者からのアプローチがあり、早期に売却できた可能性も。
その点、SRE不動産はエージェント制を採用し、売主の事を第一に考えて動いてくれるという他の業者と違う特徴があります。そのため、安心して不動産の売却を任せる事ができます。
その他、業者を変更する方法としては、「SUUMO」などのポータルサイトを使って、信頼性の高い業者を探すというやり方もおすすめです。
それぞれの媒介契約の詳細については、「専任媒介と一般媒介ではどちらが得か？不動産を売るときの違いとメリットデメリット」のページで詳しく解説しているので、興味がある人は参考にしてください。
レインズへ登録するメリット
- 日本全国から購入希望者を募ることができる
- 物件情報の拡散が早いので早期売却につながる
- 囲い込みなど、売主にとって不利益な売買を防止できる
１つの情報サイトに登録するだけで日本中の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになるのですから、他のどの不動産サイトよりも大きな宣伝効果が期待できます。
また、仲介業者が自社の利益を優先したいがため、他社の紹介を意図的に断ってしまう「物件の囲い込み」の予防にもなります。
仲介業者がレインズに掲載しないのは違法か？
レインズへの登録は、物件を売却するための販売戦略としては欠かせません。
本来、仲介業者は物件が売れないと利益（仲介手数料）を得ることができないので、少しでも早く買主を見つけたいというのが本心です。
それなのにレインズへ登録（掲載）しないといのは、何かしらの裏があるからとしか思えません。
ここでは業者がレインズへ登録しない理由について説明していきます。
専任媒介契約の場合は違法になる
３つの媒介契約のうちレインズへの登録が義務化されているのは以下の２つです。
| 媒介契約の種類 | レインズへの登録義務 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | なし ※任意で登録は可 |
| 専任媒介契約 | あり ※7日以内 |
| 専属専任媒介契約 | あり ※5日以内 |
このように一般媒介契約以外では、レインズへの登録が宅建業法によって義務づけられています。
さらに専任媒介では媒介契約から7日以内にレインズへ登録しなければなりません。
ですので、専任媒介契約と専属専任媒介契約を締結した場合は、レインズへの登録義務だけでなく、登録までの日数についても仲介業者は守らなければなりません。
もしこれが守られていないようなら、すぐに仲介業者側に確認を入れないと、損をしてしまう可能性があります。
なぜ業者がレインズに物件を載せないのか？
レインズへの登録が義務になっているにも関わらず、レインズへなかなか登録しようとしない仲介業者も珍しくありません。
中にはレインズへの登録を済ませたと嘘をつき、売主を騙そうとする仲介業者までいるほどです。
なぜ一部の業者はレインズに物件情報を登録したがらないのでしょうか？
理由として考えられるのは、「自社で仲介手数料を独占したいと思っているから（＝両手仲介を狙っているから）」です。
賃貸と違い売買では、売主と買主の双方がそれぞれ仲介手数料を支払うことになります。
このとき他の仲介業者が買主をみつけた場合、仲介手数料は折半しなければなりません。
例えば売主から50万円、買主から50万円の計100万円もらえるはずだった仲介手数料が、半分の50万円に減ってしまうことになります。
上記の図のように、仲介手数料の半分を他の業者に取られたくないので、仲介業者は物件情報を隠し、その間に自社で買主を探そうとしているのが、レインズへ登録したくない理由だと思われます。
売主からするとひどい話ですが、残念ながら日本の不動産業界ではこのような行為が日常的に行われています。
そもそも海外では両手仲介自体が禁止されているのですが、日本では法的には禁止されていないため、業者側が自社の利益を優先して情報を隠してしまうためです。
今のところこのような情報隠しを完全に避ける方法はないのですが、業界内で唯一「両手仲介をしない」と宣言している業者があります。
「SRE不動産」というソニーグループに属する会社で、昔はソニー不動産という名前でした。
対応地域が東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県と大きな都市だけなのがネックですが、この地域に住んでいる人は、SRE不動産に相談してみるのがおすすめです。
レインズに掲載されているかを売り主が確認する方法
レインズは業者しか利用できない情報サイトなのですが、売主に限り自分の物件のみは閲覧することができるようになっています。
レインズに登録されると売主用のIDとパスワードが発行されますので、それを入力して登録されている物件内容を確認することができます。
確認できる内容は以下の通りです。
- 現在のレインズ登録内容（主要項目）
- 登録されている図面（図面が登録されている場合のみ）
- 現在の取引状況と取引状況の補足
- 取引状況の履歴
もし登録内容に不備があったり、そもそも登録自体がされてない場合は、すぐさま仲介業者に連絡して登録するよう注意をしましょう。
あるいは、そのような悪質業者とは契約を解除して、まともな仲介業者をもう一度探す方が、売却はスムーズに進むかもしれません。
レインズ登録に関するよくある質問
レインズに関して、今回紹介しきれなかった部分や、ネットなどでよく質問されている内容などをまとめてみました。
一般媒介契約の場合はレインズに載せなくてもいいの？
一般媒介契約の場合、仲介業者側にはレインズへの登録義務はありません。
よって載せなくても問題なしということになります。
しかし登録できない訳ではなく、登録するかは仲介業者の任意とされているので、売主と仲介業者で協議して登録するか決めることができます。
ただし、登録証明書の発行や売主閲覧用のIDとパスワードが発行されるのは専任媒介と専属専任媒介だけですので、一般媒介の場合はそれらのサービスは受けられません。
仲介業者がレインズへ登録してくれない場合はどうすればいい？
専任媒介や専属専任媒介契約をしているにもかかわらず、仲介業者がレインズへ登録してくれないのであれば、すぐさま業者側へクレームをあげましょう。
それでも解決しないなら、その業者との契約は打ち切って、別の仲介業者を探し直した方がよいです。
仲介業者との契約は3ヶ月単位なので、更新をせずに別の業者を探すか、あるいは相手側の違犯なら即時契約解除を求めてもよいと思います。
情報隠しをするような業者と契約していては、売主が大損してしまう可能性もあるので、早急に動いた方がよいでしょう。
このような悪質な業者にあわないようにするためには、業界内でも大手の会社に依頼するか、「SUUMO」などのポータルサイト経由で仲介業者を探すのが、予防策の一つです。（※ポータルサイトに登録するには審査があるため、悪質な業者が入り込みにくいためです）
レインズを個人が閲覧することはできる？
レインズを個人が閲覧することはできませんが、不動産売却を依頼している売主に限り確認用のIDとパスワードが発行されるので該当物件に限り閲覧可能になります。
レインズは地域によって運営会社が違うの？
レインズは4つの地域に分けられて運営されています。
- 東日本レインズ
- 中部レインズ
- 近畿レインズ
- 西日本レインズ
各地のレインズが所轄する地域は以下の通りです。
賃貸物件でもレインズに登録できる？
賃貸物件もレインズへ登録することはできます。
ただし、賃貸に関しては売買ほど積極的に登録してない仲介業者が多いのも事実です。
賃貸は売買ほど大きな仲介手数料を望めないので、できることなら自社で客付けしたいと考える仲介業者が多いからだと思います。
またエイブルやミニミニなど賃貸専門の大手業者はレインズへ加盟してないケースも多く、当然それらの業者はレインズへ物件情報を登録することもありません。
まとめ
今回はレインズについて詳しく解説しました。
レインズは不動産業者目線で見れば非常に便利なサイトですが、一般の方は利用できないため、業者用のサイトということになります。
不動産を売却する場合には必須といえますので、契約している仲介業者がきちんと登録しているかは確認しておきましょう。（ただし「一般媒介契約」の際は業者側に登録義務無し）
万が一レインズに載せるのを嫌がるような業者の場合は、囲い込みを狙っている可能性が高いので注意が必要です。
もしそんな業者だとわかった場合は、すぐに契約を解除して、別の仲介業者へ依頼する方がよいでしょう。
不安がある場合は、SRE不動産のように100％囲い込みをしないと宣言している業者を利用するか、SUUMOなどのポータルサイトを使って、信頼性の高い業者を探すことをおすすめします。
