賃貸マンションを探したことがある人は、「分譲賃貸」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。分譲賃貸は「仕様・設備が高い」などのメリットがあるので、賃貸マンションの中でも人気があります。賃貸マンションを探している人の中には、「分譲賃貸を探している」という人もいるくらいです。
そこで今回は、分譲賃貸のメリット・デメリット、そして分譲賃貸の見分け方などを詳しく解説します。
目次
1.分譲マンションとは？
☞1-1分譲マンションを供給する流れ
☞1-2賃貸マンションとの違い
・法人がオーナーでそのまま賃貸に出す
・法人がオーナーで1部屋ずつ個人投資家に売却
・個人がオーナーでそのまま賃貸に出す
2.分譲マンションと賃貸マンションは何が違うか？
☞2-1防音性
☞2-2断熱性
☞2-3管理体制
☞2-4長期修繕計画
☞2-5細部の建築
・エントランスが豪華
・外部廊下などもタイル貼り
・共用部分がしっかり造られている
☞2-6管理組合
3.分譲賃貸のメリット・デメリット
☞3-1分譲賃貸に出されるケースとは？
・遠方への転勤
・相続を受けた
・たまたま安かったから投資用で購入
☞3-2分譲賃貸のメリット
・仕様設備が良い
・建物の劣化が少ない
・居住者とのコミュニケーション
・管理がしっかりしている
☞3-3分譲賃貸のデメリット
・賃料が高め
・定期借家物件がある
4.分譲賃貸の探し方と見分け方
☞4-1エントランスや看板の掲示板
☞4-2建物の造り
☞4-3共用部のルール
5.まとめ
1.分譲マンションとは？
分譲マンションとは、ディベロッパー（不動産会社）が売主となり、1部屋ずつ販売するマンションになります。大手でいうと、「三菱地所」や「三井不動産レジデンシャル」「住友不動産」などが分譲するマンションのことです。もちろん、マンションを供給するディベロッパーはたくさんあるので、このような「大手」以外の不動産会社が売主であることもあります。
1-1分譲マンションを供給する流れ
不動産会社が分譲マンションを供給する流れは以下の通りです。
1.マンションに適した土地を購入
2.その土地にマンションを建築
3.建築途中、もしくはマンション完成後にマンションを販売
モデルルームなどでマンションを販売しているときは、まさに上記「3」の分譲マンションの販売をしているときです。分譲マンションは、自社で土地を購入して建築する必要があるので、ある程度資金力がある不動産会社しか供給できません。
1-2賃貸マンションとの違い
賃貸マンションは、1部屋ずつを「売却」するのではなく、1部屋ずつ「賃貸」するためのマンションです。賃貸マンションのオーナーは、個人も法人もどちらもいますが、「マンション1棟のオーナー」となると法人である場合が多いです。
なぜなら、前項のようにマンションを1棟建てるためには資金力が必要なので、個人でマンション1棟を建築するのは中々難しいからです。
賃貸マンションの「オーナー」と「賃付け」については、以下のパターンに分かれます。
1.法人がオーナーでそのまま賃貸に出す
2.法人がオーナーで1部屋ずつ個人投資家に売却
3.個人がオーナーでそのまま賃貸に出す
法人がオーナーでそのまま賃貸に出す
法人が土地を取得してマンションを建築します。ここまでは分譲マンションと同じですが、そのマンションを1部屋ずつ「売る」のではなく、「賃貸」に出す点が違います。賃付けを自社でするか、賃付けだけは別の仲介会社に任せるかは、オーナーである法人次第です。
法人がオーナーで1部屋ずつ個人投資家に売却
また、前項と同じように法人が土地を取得してマンションを建て、さらにそれを個人投資家に売却するパターンもあります。一見、分譲マンションと同じパターンですが、「居住用」ではなく「賃貸用（投資用）」である点が違います。個人が投資用で購入したあとは、個人が仲介会社を選択して、賃付けを行うことが多いです。
個人がオーナーでそのまま賃貸に出す
個人がオーナーの場合には、マンション1棟ではなく、マンションの1室のオーナーである場合が多いです。ただ、個人が土地を購入してマンションを建て、そのままオーナーとなる場合も少ないですが存在します。
この場合は、「マンション経営」と言われており、賃付けは仲介会社にお願いすることがほとんどです。またアパート程度の規模であれば、個人がオーナとなり「アパート経営」しているケースは多いです。
2.分譲マンションと賃貸マンションは何が違うか？
分譲マンションと賃貸マンションの違いは、前項のように「居住用」か「賃貸用（投資用）」かという点です。そのため、分譲マンションと賃貸マンションは、マンション自体に以下のような違いがあります。
1.防音性
2.断熱性
3.管理体制
4.長期修繕計画
5.細部の建築
6.管理組合
結論から言うと、分譲マンションの方が「仕様・設備」が良いです。なぜなら、「居住用」のマンションであるので、永住志向の人がターゲットになるからです。永住志向の人がターゲットになるということは、仕様・設備を高くしないと売りにくいというワケです。
また、仕様・設備を上げることでマンション価格も上がりますが、マンション価格が上がったとしても、永住志向の人は「設備・仕様の高さ」を優先させることが多いです。
2-1防音性
「防音」に関する仕様でいうと、最近の分譲マンションの多くは「二重床二重天井」になっています。二重床二重天井とは、読んで字のごとく床と天井が二重になっている仕様のことです。
また、多くの場合には、二重になっている「空洞」部分にグラスウールのような吸音材が施されています。つまり、床と天井を二重にした上に、吸音材で音を吸収しているというワケです。
一方、賃貸マンションで床と天井が二重になっているケースは少ないです。そのため、分譲マンションの方が防音性に優れています。
2-2断熱性
また、「断熱性」に関しても、分譲マンションの方が高いケースが多いです。最近の分譲マンションは、壁や天井などに「断熱材」を施しています。断熱材は、夏は暑い外気をカットして内側の冷気を逃がさないようにする効果があります。一方、寒い冬は外部の寒い冷気をカットして、温かい室内の空気を逃がさないようにする効果があります。
賃貸マンションでも断熱材を施している場合もありますが、分譲マンション方が断熱材の「範囲」や「厚さ」に優れているケースが多いです。そのため、分譲マンションの方が断熱性能は高いケースが多いのです。
2-3管理体制
また、管理体制も分譲マンションの方が良いケースが多いです。なぜなら、繰り返しますが分譲マンションは「永住志向」の人が多く、自分の部屋を「自己資産」と考えているからです。自己資産と考えている人が多いので、室内の不具合や日々の生活の不備について、居住者が管理組合に指摘することが多いのです。
そのため、分譲マンションは以下のような点で、賃貸マンションよりも管理体制に優れています。
・管理人が常駐または管理人の滞在時間が長い
・清掃回数が多く清掃範囲が広い
・24時間のコールセンターがある
・警備会社と提携している
2-4長期修繕計画
さらに、前項でも言いましたが、分譲マンションの居住者は自分の部屋を「資産」と捉えています。
一方、賃貸マンションの居住者は単なる賃借人なので、自分の部屋は資産ではありません。そのため、オーナーもマンションの修繕に分譲マンションほど費用をかけないのです。
分譲マンションついては、25年～30年周期で、細部まで「長期修繕計画」が策定されています。これを策定しておかないと、「永住」目的の入居者が集まらないからです。
一方、賃貸マンションでも修繕計画を策定しているオーナーもいますが、分譲マンションほどしっかりは策定していないことが多いです。そのため、同じ築年数のマンションを比べると、分譲マンションの方が賃貸マンションよりもキレイであることが多いです。
2-5細部の建築
また、分譲マンションと賃貸マンションは細部の建築も異なります。たとえば、以下のような点です。
1.分譲マンションの方がエントランスは豪華に造りこむ
2.分譲マンションは外部廊下なども造りこむ
3.分譲マンションの方が共用部分がしっかり造られている
エントランスが豪華
まず、分譲マンションの方がエントランスは豪華に造られていることが多いです。
分譲マンションのパンフレットやホームページを見てもらえれば分かりますが、大抵の場合にはエントランスのパース（CG）があります。それだけエントランスは、「マンションの顔」として重宝される部分であるということです。
また、エントランスに植栽があるなどの細かい配慮も、分譲マンションは賃貸マンションより優れています。
外部廊下などもタイル貼り
分譲マンションと賃貸マンションで「見た目」が最も異なる部分は、外部廊下などのマンションの「裏」部分です。賃貸マンションは、エントランスや外から良く見える「表」の部分は、タイル貼りにしてキレイに見えることが多いです。
しかし、外部廊下などの「裏」の部分はコンクリートの打ちっぱなしであることが多いです。
しかし、分譲マンションは居住者への配慮から、マンションの裏部分もタイル張りや吹き付けなど、細部まで造りこんでいる場合が多いのです。
共用部分がしっかり造られている
共用部分とは、「ゴミ置き場」や「駐車場」「駐輪場」などのことです。分譲マンションは入居者が使いやすいように共用部分もしっかり造られています。たとえば、ゴミ置き場には脱臭機能を付けて居たり、駐輪場に出し入れがしやすいラックなどが設置されたりします。
一方、賃貸マンションでは、分譲マンションほど造りこまれていない場合が多いです。
2-6管理組合
さいごに紹介する、「分譲マンションと賃貸マンションの違い」は、管理組合の有無です。管理組合とは、入居者がつくる組合のことです。管理組合は主に以下の役割を担います。
1.修繕計画の変更
2.管理費や修繕積立金の変更
3.共用部のルール変更（ゴミ出しルールなど）
上記のほかにも、基本的にマンションに関する全てのことを管理組合で決めます。つまり、入居者全員がマンションのオーナーであるということです。
一方、賃貸マンションは、上記のような「マンション全体に関わること」は、基本的にオーナーが全て決めます。そのため、マンションの今後については、賃借人は全く口を出すことができないのです。
3.分譲賃貸のメリット・デメリット
前項までで、分譲マンションと賃貸マンションの違いが分かったと思います。上述したように、分譲マンションは基本的に「居住用」ですが、ワケがあって賃貸に出されることもあります。それを「分譲賃貸」と呼びます。
3-1分譲賃貸に出されるケースとは？
分譲賃貸に出されるケースは、「居住したかったけれども事情があり一時的に離れる」というケースが多いです。事実、売却せずに賃貸するということは、「手放したくない」という思いの表れです。
ここで言う「事情」とは、たとえば以下のようなことが挙げられます。
1.遠方への転勤
2.相続を受けた
また、このような事情とは異なり、「たまたま安かったから投資用で購入した」というケースも少ないながら存在します。
遠方への転勤
分譲賃貸の理由としては、恐らく「転勤」が最も多い理由でしょう。分譲マンションを購入したということは、「永住」しないまでも長い期間は居住しようと考えるのがほとんどです。
しかし、予期せぬ転勤によって住めなくなってしまったときに、仕方なく賃貸に出すパターンが「転勤」です。
このときに、マンションを売らない理由は「また出戻る可能性がある」という点と
「売却価格が安かった」という2つの理由があります。
前者の「また出戻る可能性がある」という場合には、定期借家契約を結ぶこともあります。定期借家契約とは、「2年」などの期間を区切って賃貸に出すことです。定期借家契約を結んでおけば、期限が過ぎれば賃借人を必ず退去させられますが、賃料が下がります。
※定期借家についてさらに詳しく知りたい方は「あまり聞き慣れない賃貸契約「定期借家」とは何？」も参考にしてください。
相続を受けた
また、親御さんが住んでいた家を相続したものの、自分には既に住んでいる家がある場合なども分譲賃貸にするパターンです。この状況で売らない理由は「今後住むかもしれない」や「売却時期を見極める」というような理由があります。
ただ、前項の「転勤」よりは、そのマンションに居住する可能性は少ないです。そのため、通常の賃貸借契約を結ぶ場合が多いです。
たまたま安かったから投資用で購入
さいごに、特殊なケースの紹介です。分譲マンションが何かの事情で安く売られていて、最初から投資用として分譲マンションを購入するパターンです。たとえば、不動産会社が「残り1戸だから値引してでも売りたい」のようなときです。
基本的には「居住用」でしか住宅ローンは組めないので、投資用でマンションを購入する場合には、現金か金利の高い「アパートローン」での購入になります。
※アパートローンの詳しい内容は「アパートローンとは？概要から住宅ローンとの違いまで徹底解説」を参考にしてください。
3-2分譲賃貸のメリット
分譲マンションのメリットは以下の通りです。
1.仕様・設備が良い
2.建物の劣化が少ない
3.居住者とのコミュニケーションが取りやすい
4.管理がしっかりしている
基本的には、上述した「分譲マンションと賃貸マンションの違い」に記載してある、分譲マンションの方が優れている点がそのままメリットになります。
仕様設備が良い
上述した通り、分譲マンションは「防音性」や「断熱性」に優れています。そのため、賃貸マンションよりも住み心地が良いです。この「仕様・設備が良い」という点が、分譲賃貸の最大のメリットになります。
建物の劣化が少ない
分譲マンションは管理組合があり、長期修繕計画がしっかり策定されています。そのため、長く賃貸で居住しても建物の劣化が少ないです。
居住者とのコミュニケーション
分譲マンションの居住者は、基本的には「永住志向」の人が多いです。そのため、近所づきあいを大切にする人が多いのも特徴の一つです。たとえば、エレベーターで会ったときの挨拶や、引越しの挨拶などもしっかり行う人が多いです。
もちろん、賃貸マンションでもマナーの良い方はいますが、比較的分譲マンションの方が多い点はメリットになります。
管理がしっかりしている
また、分譲賃貸は管理がしっかりしている点もメリットです。たとえば、管理人が常駐していれば、日常的に疑問に思ったことをすぐに聞けます。仮に、24時間のコールセンターがあれば、夜中に何かあったときでも安心です。さらに、警備会社と提携していれば、小さいお子さんがいる家庭などは安心して生活できます。
また、管理は「清掃業務」も含まれますので、単純に共用部がキレイに保たれやすい点も大きなメリットです。
3-3分譲賃貸のデメリット
一方で、分譲賃貸のデメリットは以下のような点です。
1.賃料が高め
2.定期借家物件がある
上記の中で、特に「賃料が高めである」という点は、分譲賃貸のデメリットになりやすいです。
賃料が高め
なぜ賃料が高めかというと、上述したように「建物の質が高い」という点と、そもそも「自己居住用」であるという点が挙げられます。建物の質が高いということは、それだけ建築費が上がります。
また、不動産会社は投資用ではなく一般消費者に売却する必要があるので、広告宣伝にお金をかけます。投資用の場合は、ある一定の投資家へ広告すれば良いので、ターゲットが一般消費者のときよりは広告宣伝費がかからないのです。
そのため、分譲マンションは、どうしても販売価格が高くなりやすいのです。販売価格が高くなりやすいということは、賃貸に出すときに賃料を高く設定しないと、オーナーが損をしてしまいます。そのため、分譲賃貸の賃料は高めなのです。
定期借家物件がある
また、先ほど言ったように、分譲賃貸は定期借家物件であることがあります。定期借家物件は、賃料は安いですが期間が、満了したら「必ず賃貸借契約が切れる」という条件があります。そのため、賃借人からすると「2年」などの期間で退去するというデメリットがあるのです。
4.分譲賃貸の探し方と見分け方
分譲賃貸は、全体的に数は少ないです。なぜかというと、分譲マンションの購入者は、そもそも「賃貸用」で購入しているわけではないので、上述したような特殊なケースでないと賃貸には出さないからです。そのため、「分譲賃貸限定」で家を探すと、物件数は極端に少なくなります。今では不動産ポータルサイトで検索すれば、「分譲賃貸」と明示されている場合も多いです。
ただ、不動産ポータルサイトで全ての物件を公開しているワケではありません。不動産会社しか把握していない物件も多くあるのです。そのため、分譲賃貸を希望している人は、自分で探しつつ不動産会社に相談してみましょう。エリアごとの物件で、どれが分譲賃貸かは不動産会社であればある程度把握しています。
また、分譲賃貸を見分ける方法は以下の点に注意することです。
1.エントランスや看板の掲示板
2.建物の造り
3.共用部のルール
4-1エントランスや看板の掲示板
先ほどいったように、分譲マンションであれば「管理組合」があります。そのため、エントランスや掲示板などに「〇〇マンション管理組合」などの表記があるのです。
4-2建物の造り
また、建物の造りにも注目しましょう。上述したように、「裏側の造り」や「共用部の造り」、そして「エントランスの豪華さ」を確認すれば、ある程度分譲賃貸かどうかが分かります。仮に、建物の造りが分譲だと思って賃貸だった場合には、仕様の良い賃貸マンションです。
4-3共用部のルール
さいごに「共用部のルール」についてです。共用部のルールは分譲マンションの方が徹底されています。たとえば、ゴミ出しの日時やゴミの出し方、さらには駐輪場の使い方まで管理規約で決まっています。そのため、これら共用部の使い方がキレイであれば、分譲賃貸である可能性は高いです。
物件を見学したときに、上記の点を良く見てみましょう。ある程度は分譲賃貸かどうかの判断をすることができます。
5.まとめ
このように、分譲賃貸と賃貸マンションは根本的に違いがあります。分譲賃貸は仕様・設備が良いため人気がありますが、一方で「賃料が高め」などのデメリットもあるのです。そのため、分譲賃貸限定で探すのも良いですが、賃貸マンションと並行して探した方が無難です。
もしかしたら、賃貸マンションの中でも、分譲賃貸と同等の仕様・設備が備わっているマンションがあるかもしれません。分譲賃貸にこだわるというよりは、「仕様・設備の良いマンション」を探した方が、目当ての物件は見つけやすいです。
マンションサプリ 編集部 - 2017年02月15日
