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転職して勤続年数が短い人でも住宅ローンに通る方法とは

住宅ローンを借りるときには、金融機関は借入者を審査します。 その審査項目は実に多岐にわたり、色々な角度から「融資するにふさわしいか」をジャッジされるのです。 その審査項目の中には「転職歴」という項目もあります。

転職したばかりの方は、住宅ローンを組みにくいのも事実です。 しかし、住宅ローンを組めないことはありませんし、組みやすくする方法もあるのです。 そこで今回は、転職して勤続年数が短い人向けに、住宅ローンに通るための方法などをお話していきます。

目次

1. 転職したばかりで住宅ローンが組めるか?
 1-1. 金融機関の審査項目
  1-1-1. 過去の借入状況
  1-1-2. 勤務先
  1-1-3. 勤続年数
  1-1-4. 年収
  1-1-5. 完済時の年齢
  1-1-6. 借入者の健康状態
  1-1-7. 物件の担保価値
 1-2. 転職したばかりで住宅ローン審査に落ちる理由

2. 転職者で審査に通る人と通らない人の違い
 2-1. 転職歴の違い
  2-1-1. スキルアップかどうか
  2-1-2. 業界、業種の一貫性、将来性
  2-1-3. 転職スパン
  2-1-4. 年収の推移
  2-1-5. グループ会社や関連会社
  2-1-6. 士業などへの転職
 2-2. 年齢の違い

3. 審査否決の場合
 3-1. 金融機関を変えて再審査する
  3-1-1. 金融機関は審査状況を把握できる
  3-1-2. フラット35の利用
 3-2. 職歴書を書き直す
 3-3. 時期を変えてみる
  3-3-1. 勤続年数が短いときの年収換算
  3-3-2. ボーナスが含まれる

4. よくあるQ&A
 4-1. 返済中の転職
 4-2. 転職活動中の告知義務
 4-3. 転職をすることの条件変更
  4-3-1. 金利の変動はない
  4-3-2. 借入期間、借入額の変動はある
  4-3-3. 金利種類の制限はない
 4-4. 借り換えの場合

5. まとめ

1. 転職したばかりで住宅ローンが組めるか?

転職

結論からいうと、転職したばかりの場合には住宅ローンを組めない金融機関もあります。 つまり、転職したばかりでも住宅ローンは組めるものの、「金融機関と借入者のプロフィール次第」ということです。 ただ、転職したばかりでも住宅ローンが組める金融機関でも、審査は当然厳しくなります。 どのような金融機関が通りやすく、どのような金融機関が通りにくいかは一概にはいえません。

しかし、傾向としては大手ほど難しく、ネットバンキングなどの新興金融機関ほどハードルは低い傾向にあります。

1-1. 金融機関の審査項目

審査項目

「転職したばかりでも住宅ローンが組めるか?」を深く知るためには、そもそも金融機関はどのような点を審査するのかを知る必要があります。 金融機関は、主に以下の7項目を審査対象にしています。

  • ・過去の借入状況
  • ・勤務先
  • ・勤続年数
  • ・年収
  • ・完済時の年齢
  • ・借入者の健康状態
  • ・物件の担保価値

過去の借入状況

結論からいうと、過去にクレジットカードやほかの借り入れで「延滞」履歴が残っている場合には、住宅ローンの審査はまず通りません。 金融機関は「返済不能」の状態になることを一番恐れるため、延滞している履歴があると否決にしてしまうのです。 住宅ローンを含めて「借り入れ」を起こすときには、金融機関は借入者の信用情報を見ます。

信用情報とは、上述した「延滞履歴」などのことです。その信用情報をストックしておく機関は、金融機関とは別になります。 つまり、A銀行で借り入れを延滞したら、別のB銀行でもその延滞履歴が調べられるということです。 延滞履歴がどのくらい残るかは、延滞した種類などによってさまざまです。そのため、心配な人は一度自ら個人信用情報を調べてみると良いでしょう。 金融機関にヒアリングをすれば、調べ方を教えてくれます。

1-1-2. 勤務先

つづいて、借入者の勤務先です。勤務先に関しては以下のようなことがチェックされます。

  • ・会社の規模
  • ・会社の財務状況
  • ・会社の業界や業種

要は、借入者がその会社に勤務し続けるとして、今の収入より減ってしまう可能性があるかどうかを審査するということです。 たとえば、上場している会社であったり、業績が何期も安定していたりする会社であれば、審査は有利になります。

1-1-3. 勤続年数

勤続年数に関しては、「転職」と大きく関わる項目ですので、次項で詳しく説明します。

1-1-4. 年収

つづいて、年収についてです。借入者の年収に関しては、単に「高い」というだけでは評価しません。 住宅ローンの借り入れは長い期間に渡り、年間で100万円以上返済することも多いです。 そのため、いくら年収が高くても「派遣社員」や「契約社員」という雇用形態だと、 審査は不利になってしまいます。その理由は、「継続的に」収入を得られるか分からないからです。

また、同じ理由で自営業者なども審査が厳しくみられる傾向にあります。

さらに、会社経営者は、前項で説明した「会社規模」に関して一層厳しく審査されます。

一方、公務員や大企業、上場企業などは、「継続的に」「安定した」収入が得られるため、金融機関の審査には通りやすいです。

1-1-5. 完済時の年齢

金融機関によって異なりますが、完済時の年齢を75歳~80歳を上限としている場合が多いです。 完済時にすでに退職している年齢の場合には審査は厳しく見られがちです。

1-1-6. 借入者の健康状態

金融機関は「団体信用生命保険」への加入を義務付けている場合が多いです。 団体信用生命保険とは、借入者が死亡したり高度障害になったりしたときに残債が補てんされる保険になります。 この保険に借入者が加入することにより、金融機関は万が一の状況に備えているのです。 言い換えると、団体信用生命保険に加入できない状況だと、金融機関は融資をしてくれません。 そのため、借入者の健康状態が悪いと、住宅ローンを組むことができないのです。

特に、「3大疾病への加入」や「借入額が5,000万円以上」の場合などは、「直近1年以内の健康診断書の提出」義務があるなど、さらに厳しく審査されます。

1-1-7. 物件の担保価値

住宅ローンを組むときには、新築物件と中古物件の担保価値が異なります。金融機関は融資をするときに、その融資物件を抵当権に設定(担保設定)します。 つまり、借入者が返済不能になったときには、その物件を売却して売却益を残債に充てるのです。

そのため、中古物件よりも新築物件の方が担保評価は高く、融資を受けやすくなります。 さらにいうと、新築物件の中でも資産価値が高いと判断された物件の方が、担保価値は高いのです。つまりは、「安定して継続的に支払えるか?」が大切になってくるというワケです。

また、国土交通省が出典している「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書※1」には金融機関が審査する項目を以下のように挙げています。 パーセンテージは「審査項目にする」と回答している金融機関です。

  • ・完済時年齢:99.3%
  • ・健康状態:98.4%
  • ・担保評価:97.8%
  • ・借入時年齢:97.5%
  • ・勤続年数:96.4%
  • ・年収:95.6%
  • ・返済負担率:87.4%
  • ・所有資産:68.0%

※1国土交通省 住宅局 「平成27年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」
https://www.mlit.go.jp/common/001122119.pdf

1-2. 転職したばかりで住宅ローン審査に落ちる理由

落ちる

転職したばかりで住宅ローン審査に落ちる理由は、「継続的」「安定的」な収入があるかどうかを疑われるからです。 前項でいったように「勤続年数」という項目も、金融機関は重要な審査項目に置いています。 時期にもよりますが、転職者に対しては以下のような条件を設定している場合が多いです。

  • ・勤続3年以上であること
  • ・勤続1年以上であること
  • ・給与明細が1か月以上でてること

このように、極端な例だと、給与明細が1か月以上出ていることを条件としている場合もあります。 しかし、一方で「勤続3年以上」と設定しているほど、勤続年数は厳しく審査される項目なのです。

2. 転職者で審査に通る人と通らない人の違い

違い

前項までで説明した通り、転職者が住宅ローン審査に厳しくなるのは「勤続年数」が大きく関わっています。 また、一方で、金融機関によっても審査基準が異なるともいいました。 仮に、「勤続3年以上」と設定している金融機関も、借入者のプロフィール次第では、勤続3年未満でも審査に通す場合もあります。

また、勤続3年の人が住宅ローン審査に落ちて、勤続半年の人が住宅ローン審査に通過するというケースもあるのです。な ぜ、このような「違い」が出るのかを知るためには、金融機関が「転職者」に対してどのような点をチェックしているかを知ることが大切です。

2-1. 転職歴の違い

職歴

まず、金融機関がチェックする内容は、転職者が「どのような転職をしてきたか」という「転職歴」です。 転職歴については良い印象と悪い印象の2パターンあり、転職歴を項目に分けると以下の通りになります。

  • ・スキルアップかどうか
  • ・業界・業種の一貫性、将来性
  • ・年収の推移
  • ・グループ会社や関連会社
  • ・士業などへの転職

2-1-1. スキルアップかどうか

金融機関は、その転職がスキルアップかどうかをチェックします。 スキルアップであれば、年収が上がる可能性も高いですし、継続して転職先に在籍している可能性が高いです。

また、今後転職するとしても、再度スキルアップの可能性が高いので、継続して安定した収入が得られやすいと判断されるのです。

借入者の転職が、「スキルアップかどうか」の判断に明確な基準はありませんが、金融機関に提出する「職歴書」の内容で判断します。 職歴書の中には「転職理由」という項目があるので、その内容や会社の規模などで総合判断されます。スキルアップと判断されれば、金融機関は良い印象を持つでしょう。

2-1-2. 業界、業種の一貫性、将来性

前項の「スキルアップ」にもかかわってくる項目ですが、転職先の業界や業種に一貫性があるか、将来性があるかも判断材料になります。 たとえば、同じ業界の転職であれば、自分のスキルやノウハウが活かされる可能性が高いです。

また、同じ業界や業種であれば、前項の「スキルアップ」である可能性も高いです。 そのため、継続的に安定した収入が得られやすいと判断されるのです。

そのため、同じ業界や職種への転職は良い印象を持たれやすく、全く違う業界や業種への転職は、以下の項目と総合的に判断され、悪い印象になる可能性もあります。

2-1-3. 転職スパン

転職スパンも重要な指標の1つです。いくら会社の規模が大きくなっていたり、年収が上がっていたりしても1年ごとに何社も転職していると印象はよくありません。 たとえ、すべて「ヘッドハンティング」などで転職していたとしても、継続性が本当にあるかを疑われてしまうからです。 そのため、転職スパンが短い場合には、金融機関の印象は悪くなりがちです。

2-1-4. 年収の推移

年収の推移も大事な項目です。 いくら職歴書の理由に「スキルアップ」と書いていても、年収が前年度から大幅に下がっていれば、「安定した収入」の部分で不安になります。 また、転職した理由も疑われてしまうことが多いです。

2-1-5. グループ会社や関連会社

グループ会社や関連会社の転職の場合には、金融機関によっては転職と見なさない場合もあります。 そのため、一度金融機関へヒアリングすると良いでしょう。 ただ、あまりに会社の規模が小さいグループ会社や関連会社への転職の場合、金融機関の印象は悪くなる可能性があります。

2-1-6. 士業などへの転職

転職といっても、士業への転職の場合には金融機関の印象は良い場合が多いです。 士業とは、弁護士や公認会計士や税理士などを指します。ただ、士業の「独立」の場合には、金融機関によっては悪い印象を持たれる場合があります。 独立の場合は、いくら士業とはいえ「安定した」収入が得られるか不確定だからです。

2-2. 年齢の違い

年齢の違い

「転職歴」以外でも「年齢」は、転職者が住宅ローン審査をするとき重要視される項目です。 上述したとおり、「完済時の年齢」は、ほとんどの金融機関が審査項目に置いています。 また、転職者に関しては、一層年齢という項目はシビアに見られることが多いです。理由は、年齢が上がるほど、転職しにくいからです。

たとえば、30歳で転職歴が1回あるAさんがいるとします。一方、48歳で転職歴が1回あるBさんがいるとします。 AさんBさんともに勤続1年で、Aさんは年収520万円、Bさんは年収780万円です。会社の規模は同じで、借入は両者とも30年だと仮定します。 一見、年収が高いBさんの方が金融機関の審査は通りやすいと思う人もいると思います。

しかし、実際にはAさんの方が評価されることも十分に考えられるのです。 一番の理由は、Aさんは完済時60歳でギリギリ現役ですが、Bさんは完済時78歳であることです。 つまり、Bさんは繰り上げ返済をしない限りは、途中から年金など会社の給与以外で、住宅ローンを返済しなければいけないということです。 また、1度転職をしている人は、再度転職をする可能性があります。

その視点で見ると、Bさんがこの年齢から転職するとしたら、管理職の採用になるので、転職のハードルはAさんに比べると非常に高いのです。 その観点からも、転職時には「完済時の年齢」は通常の住宅ローン審査よりも厳しく見られます。

3. 審査否決の場合

審査否決

では、実際に転職したばかりの人が住宅ローンの審査を否決されてしまったとき、どのようなことをすればよいでしょうか。 住宅ローンの審査に通るためにするべきことは、以下の3つです。

  • ・金融機関を変えて再審査する
  • ・職歴書を書き直す
  • ・時期を変えてみる

3-1. 金融機関を変えて再審査する

まず検討するべきことは、金融機関を変えることです。 上述したように、金融機関によって転職者への判断は全く異なります。ただ、手当たり次第複数の金融機関へ審査することは絶対にやめましょう。

3-1-1. 金融機関は審査状況を把握できる

金融機関は、上述した「信用情報」と同様に、別の金融機関で同時に審査すれば分かるようになっています。 つまり、「別の金融機関も審査している」と思われてしまい、心象が極端に悪くなってしまうのです。 おおげさな話ではなく、同時に金融機関の事前審査をしたことにより、審査が否決になることもあるのです。

そのため、一度住宅ローンの審査に落ちてしまったら、金融機関へのヒアリングは綿密にしましょう。 不動産会社の担当者が主にヒアリングしますが、自分でも色々な銀行にあたってみることをお勧めします。 「住宅ローンの借入希望者」として問い合わせて、転職の旨を話せば教えてくれるはずです。

3-1-2. フラット35の利用

フラット35
引用元:【公式HP】フラット35

また、ここで覚えておくべきことは、住宅支援機構が提供する「フラット35」は勤続年数が審査に関係ないということです。 フラット35は、借入期間中金利が変わらない住宅ローンです。変動金利よりは多少金利が上がりますが、借入期間中支払額が変わらないという安心感はあります。

また、団体信用生命保険への加入が「任意」になっているので、健康状態に不安がある方も住宅ローンの融資を受けることができます。 そのため、長期金利でも問題なければ、フラット35で審査をすることが、最も無難な手段になります。

※住宅支援機構、フラット35については「住宅金融支援機構-フラット35とは何か?業務内容など徹底解説」 「フラット35の審査が通るにはどんな条件がある?通らない人とは?」を参考にしてください。

3-2. 職歴書を書き直す

職歴書

金融機関を変える以外には、職歴書を書き直すということをしてみましょう。 上述したように、金融機関は転職の「回数」だけ見るのではありません。転職の回数だけでなく、転職理由や年収推移など、多角的な視点で審査をします。 そのため、職歴書を書き直すことで、金融機関の評価が上がることは少なくありません。

そのため、再審査する前にもう一度職歴書を見返しましょう。 もちろん、虚偽の記載はいけませんが、金融機関に分かりやすいように書き直すのは大事なことです。

3-3. 時期を変えてみる

時期を変える

さいごの手段としては、時期を変えてみるということです。 特に、あともう少し在籍すれば「勤続1年」「勤続3年」など、キリの良い数字の場合は、待つことにより選択肢が大きく広がります。 理由は、金融機関の心象がよくなることと、勤続年数でNGだった金融機関もOKになる場合があるからです。

また、勤続年数が1年・3年などのキリが良い数字になるというだけでなく、「勤続1か月」など極端に勤続年数が1年未満の場合も、少し待つことの効果は大きいです。

3-3-1. 勤続年数が短いときの年収換算

なぜ、勤続年数が1年未満の場合も「待つこと」の効果は大きいかというと、年収の換算方法に理由があります。 たとえば、勤続3か月の人が「1か月目:額面39万円」「2か月目:額面43万円」「3か月目:額面40万円」の月々給与をもらっていたとします。

その場合には、この3か月の平均を「1か月の給与」として、その12か月分を年収として換算する場合が多いです。 つまり、今回の場合には「1か月の給与:40.6万円」となり、年収は約487万円と換算されるのです。ただ、換算方法は金融機関によって異なるので、金融機関の担当者に確認しましょう。

3-3-2. ボーナスが含まれる

ボーナス

上述した年収換算の場合には、ボーナスが含まれるかどうかが重要になります。 つまり、ボーナスが含まれる場合には、そのボーナス額もカウントしてくれるということです。たとえば、勤続3か月の人が勤続9か月になったとします。 会社のボーナスは「直近6か月分の評価」であることが多いので、勤続9か月の場合には1度はボーナスが出ている可能性があります。 そのため、ボーナス分もカウントされて年収換算されるのです。

つまり、年収が増加して金融機関の審査ができるので、金融機関の審査には通りやすくなるということです。

4. よくあるQ&A

Q&A

最後に、転職者が住宅ローンを借りるときによくある質問をまとめています。参考にご覧ください。

4-1. 返済中の転職

すでに住宅ローンを借りている人で、住宅ローンの返済中に転職をした場合のお話です。 結論からいうと、住宅ローンの返済中に転職をしても問題はありません。 もっと正確にいうと、物件の引き渡し(住宅ローンの責任発生日)の直後に転職をしても問題ないということです。

たとえば、マンションを購入して、2015年9月30日に引き渡しを受けたとします。 このとき、2015年11月1日に転職をしても問題ないということです。

4-2. 転職活動中の告知義務

住宅ローンの審査をしているときに転職活動しているとしたら、それを告知する義務はあるか?という質問に対しては、特に告知する義務はありません。 仮に、金融機関にいったとしても「住宅ローン実行日(物件の引渡日)までに転職はしないでください」といわれるだけです。 あくまで、転職活動を「している」だけであり、転職が決まっているワケではありません。

金融機関は「今」在籍している会社に勤続しているという前提で審査をするので、住宅ローン実行日までに転職していなければ問題はないのです。

4-3. 転職をすることの条件変更

変更

転職することによって、住宅ローンの条件が変わることはあります。結論からいうと、以下のように条件が変わること可能性があります。

  • ・金利の変動はない
  • ・借入期間、借入額の変動はある
  • ・金利種類の制限はない

4-3-1. 金利の変動はない

転職者だからという理由で、金利が高くなることはありません。 入居用の住宅ローンの場合には、基本的に金利を上げて審査通過することはないのです。 つまり、「本来は0.9%の金利ですが、1.2%でよければ融資しましょう」というようなことがないということです。このようなことは投資用ローンであればあり得ます。

そのため、金利の変動はありませんが、上述したように「転職者としてのデメリット」を見られて「審査が否決」になることはあります。

4-3-2. 借入期間、借入額の変動はある

金利の変動はありませんが、借入期間や借入額の変動はあります。 つまり、「転職者だから」という理由で厳しく見られ、借入期間を減らされたり、借入額を少なくして頭金の増額を要求したりすることがあるということです。

たとえば、「借入期間30年4,000万円」の借り入れを希望していたものの、「借入期間25年3,500万円」の借り入れで融資が下りるということです。 この場合には、借入期間が短くなることによって月々返済額は上がりますし、融資額が減額になることによって頭金額が増えます。

4-3-3. 金利種類の制限はない

金利には大きく分けて、「変動金利」「当初期間固定金利」「全期間固定金利」の3種類があります。 この3種類の金利は借入者が自由に選ぶことができ、この金利種類によって月々返済額と将来リスクが大きく変わっていきます。

しかし、結論をいうと、転職者だからという理由で金利種類を制限されることはありません。 さらにいうと、どんな状況であれ金利種類を制限されることはないのです。その理由は、審査金利という独自の金利が存在するからです。

たとえば、「変動金利:0.6%」「当初10年固定金利:1.1%」「全期間25年固定金利:1.5%」のような金利設定だったとします。 このときに、3種類のどの金利を選ぼうと「審査金利3.0%」のように、審査されるときの金利は決まっているのです。 そのため、金利種類ごとに審査が変わるわけではないので、金利種類の制限も受けないのです。

4-4. 借り換えの場合

借り換え

借り換えのときに「転職したばかり」の状態でも、上述した内容と同じです。 ただ、「新規借り入れ」と「借り換え」のときで、転職者に対する条件が異なることもあるので、金融機関に確認しておきましょう。 たとえば、新規借り入れが「勤続1年以上」で良かった金融機関が、借り換えの場合には「勤続3年以上」としているような金融機関もあります。

5. まとめ

このように、転職したばかりでも、条件さえクリアすれば問題なく住宅ローンを組むことができます。 ただ、上述したように、金融機関ごとに条件が異なったり、否決される項目が異なったりします。 そのため、転職したばかりで住宅ローンを組みたい方は、まずは自分のプロフィールを整理しましょう。 その整理した情報をもって、不動産会社と一緒に金融機関を探すと良いです。

中古マンション購入に掛かる費用や手続きの流れについて知りたい方は下記のページをご参照ください。
中古マンション購入の流れと注意点、費用の目安などについて

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