ヴィンテージマンション購入時の注意点4ポイント

『広尾ガーデンヒルズ』をはじめ、都内に数多く存在するヴィンテージマンションと呼ばれるマンション。
ヴィンテージマンションの条件は曖昧な部分もありますが、主な要素としては立地・仕様・建築された背景・管理体制の良さ・規模などが挙げられます。

リノベーション市場の拡大や購入者の価値観の多様化により、見た目は古いマンションでも良いという人や、ヴィンテージマンションをリノベーションして住みたいという人も増えてきています。
個人的にもヴィンテージマンションは大好きですので、一度は住んでみたいなと思います。

ヴィンテージマンション購入には注意点が沢山

しかし、ヴィンテージマンションや築年数の古いマンションは、築浅マンションと比べそての築年数ゆえの不安要素も沢山抱えています。
本日はヴィンテージマンション購入の際の注意点を簡単にまとめてみようと思います。

1. 管理・修繕計画について

まず確認したいことろは修繕積立金の残高です。

築年数が古いという事はそれだけ修繕の必要性も出てきますので、一定以上の修繕積立金がなければいざ修繕が必要となった際に各住戸から手出しで修繕費用を出さなければならなくなるケースもあります。

次に、過去の修繕状況です。

エレベータの新規取り替え・給水タンクの取り換え・屋上の防水工事・給排水管の取り換え工事など、マンションの共用設備をいつ修繕したのか、またはどの項目についてまだ未修繕なのかをきちんと把握する必要があります。
また、それによって修繕積立金残高に対する見方も変わってきます。
例えば、エレベータなどは1基取り替えるのに1000万円前後かかる事もありますし、当然規模の大きなマンションほど修繕費用や改修費用は大きくなります。
過去の修繕・改修工事の有無と現状に適切な修繕積立金の残高があるかどうかを確認しましょう。

さらに、上記と合わせて長期修繕計画の内容を確認しておきましょう。
計画通りまたは計画に近い修繕スケジュールが維持されているかどうかによって管理組合の運営能力を図ることもできますので、長期修繕計画を知る事も大切なチェック項目です。

2. 耐震について

一般的にヴィンテージマンションと呼ばれるマンションは、1981年以前の旧耐震基準にて建築されたものが多いです。

ここで注意していただきたいのは、旧耐震基準のマンションが全て地震に弱いという訳ではありません。
逆にある時期に建てられたマンションなどは贅沢に鉄筋とコンクリートを使用しており、現在の耐震基準マンションと比べてもより強度がある、という話もあるくらいです。
ですから一概には旧耐震だからといって危険視するのは良くありません。

しかしながら、私たちには耐震基準という物差し以外にマンションの強度について把握する術はほとんどありません。
そのような場合はどうすれば良いのでしょうか？

最も早いのは、そのマンションが耐震診断または耐震補強工事を行っているかどうか調べる事です。
全てのマンションではありませんが、築年数の古いマンションの中にはマンション独自で耐震診断を行っている場合があり、その耐震診断で問題なしと結果が出ている場合には耐震面の問題はないでしょう。
また、耐震診断で問題がありと出ている場合にも耐震補強工事を行っている場合がありますので、耐震診断・耐震補強工事の有無を確認しましょう。

3. 建替えについて

ヴィンテージマンションは竣工から長い年月を経て纏う雰囲気や味のようなものが大きな魅力の一つですが、永久にマンションとして存在し続ける事は不可能です。
購入後いつかは『建替え』の話がでるかもしれません。
そして建て替えとなった際に、以前とは同等の大きさのマンションが立てられない場合があります。

特に築年数の古いマンションは、建築後に法令が制定されたり内容が変更されたりしている可能性があり、法令の関係でいざ建替えとなった時に同規模のマンションが立てられず、結果として建替えても以前より狭いお部屋になってしまう可能性があります。
再開発による近隣の変化も同様です。近隣の再開発によるマンション前面道路の幅員変化によって、建て替えの際の容積率等が変化してしまうこともあります。

建替え時に同規模のマンションが立てられるのかどうか、その点をしっかりと確認しておきましょう。