人生100年時代に必要な老後の備え
日本における平均寿命（男性80.98歳、女性87.14歳 平成28年）が年々伸び「人生100年時代」という言葉を目にする機会が増えました。実際に百歳高齢者表彰（厚生労働省発表2017年度）対象者数は、前年度よりも350人増加の32,097人。「人生100年時代」が現実のものになっています。
後期高齢者と呼ばれる75歳を超えても地域や職場で活躍する方がいるように、長寿社会の到来は人生をより味わい深いものにする機会を我々にもたらしています。しかし一方で、老後を安心して暮らす為には、ある程度の貯えなどの備えも重要になってきています。
その中でも重要なのが、居住形態をどうするかの選択です。借家住まいの場合、長生きできれば賃料負担も大きくなります。仮に、30歳～70歳までの賃料を年額150万円（月額12.5万円）、70歳超の賃料を年額120万円（月額10万円）とすると90歳までの総賃料は、8400万円にも上ります。
実際は、二人以上の家族の勤労者世帯の持ち家率が79.0％（世帯主の平均年齢50.7歳）（※総務省家計調査報告 平成29年平均結果の概要）となっており多くの世帯が家を持つことで将来に備えています。これから住まいを購入する際に、留意したいのは耐久性と経済的価値です。
購入適齢期と言われる30代で住宅を購入する場合は、長期に渡って安心・快適に暮らせる為に住まいの耐久性が大切になってきます。頻発している地震に対する耐震性や自然災害に対する安全性も気になるところです。そして、将来の住み替えや売却による資金化を想定すると20年後、30年後に一定の経済的価値も欲しいところでしょう。
将来の備えとして注目されるマンション
一戸建てとマンションを比較した場合、一般的に駅前や商業利便性といった立地面だけでなく、耐久性や防災性の面でマンションには優位性があります。首都圏では、再開発なので誕生した駅直結のマンションなど利便性の高い物件の売れ行きが堅調ですが仙台、広島、札幌といった地方中核都市を訪ねてもマンション供給は活発で、全国的に将来を見据えた住居の選択肢としてマンションが注目されているのを感じます。
数年前にモデルルームを見学した地方都市の中心市街地の中規模マンションでは、50代～60代超のシニア層が購入層の過半を占めていましたが「終の住処」として利便性の高いマンションを購入する動きは全国的に広がっていると言えるでしょう。
中古マンション市場も活発です。2017年度における首都圏中古マンションの成約件数は37,172件（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向）となっており過去最高だった2016年度同様に37,000件を超える高い水準です。
成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で50.63万円（前年度比4.5％上昇）で、５年連続上昇し1994年度以来23年ぶりに50万円台となっており対前年比ですべての都県・地域で上昇しています。長い人生を考えた場合、今の家族にフィットした暮らしの実現だけでなく、流動性の高いマンションを持つことによって売却、買い替え等の選択肢が持てることはライフプランの実現にもプラスでしょう。
まずは、スタートを切ることが大切
最近のマンション探しのキーワードとして目にするのが「資産価値」です。確かに人生100年時代では、資産価値が下がりにくい家に住まう方が、経済的であるのは明らかです。しかし、マンション価格の形成には、「需要と供給」、「希少性」、「利用価値」といった様々な要因がかかわっているので都心立地だから必ず上がるというわけでもありません。よって、マンション選びの際には自分にとっての価値と市場としての価値のバランスを考えて選択することが重要だと思います。
人生100年時代は、ライフステージの変化に応じた住み替え需要も今後高まってくるでしょう。はじめてのマンション購入と異なり住み替えをされた方に話を聞くと、家族のニーズが明確なので満足度の高い家選びを実現している人が多いです。長い人生を考えると、現状に不満や不安あるならまずはスタートを切ることが大切です。
住まいを持つことが出来れば、貸す・売る・買い替えるといった将来の選択肢を持つことが出来ます。まずは、情報収集から始めて一歩を踏み出してはいかがでしょうか。多少寄り道があったとしても、人生100年時代ならその一歩が理想の住まいの実現につながるのではないでしょうか。
著者プロフィール 岡本郁雄（おかもといくお）
ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士。不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング業務、コンサルティング業務、住まいの選び方などに関する講演や執筆、メディア出演など幅広く活躍中。延べ3000件超のマンションのモデルルームや現地を見学し、マンション市場の動向に詳しい。神戸大学工学部卒。岡山県倉敷市生まれ。
マンションサプリ 編集部 - 2018年07月23日
