デベロッパーとは何か?ゼネコンとの違い、その仕事内容を解説

会社の業種で、「デベロッパー」という言葉を耳にしたことがあると思います。しかし、デベロッパーと言っても、具体的にイメージが分からない人も多いはずです。「不動産業」と漠然に分かっていても、不動産業の中の位置づけまでは言葉だけでは良く分かりません。そこで今回は、この「デベロッパー」について詳しく解説します。

デベロッパーとは?

デぺロッパ―デベロッパーとは、英語で「developer、開発者」の意味です。日本では、土地や街を開発すること主業としている不動産会社のことを指します。デベロッパーが行う事業は多岐にわたり、たとえば以下のような事業になります。

1.街の再開発事業

2.リゾート開発

3.大型商業ビルの開発

4.大規模場な宅地造成(戸建て街の形成)

5.マンション開発

これらの事業はデベロッパー以外にも色々な事業者が協力して行いますが、主になって行う企業はデベロッパーであることが多いです。

ゼネコンとの違い

ゼネコンとは「総合建設会社」のことを指します。平たく言うと、不動産を「造る側」の企業であり、「建築を請け負う」ことが仕事になります。

たとえば、マンションを1棟建築するとします。マンション1棟建築するときには、コンクリートを流し込む業者や、外装を作る業者、そして電気関係の業者や内装関係業者など色々な業者が携わっています。それらを取りまとめているのが「ゼネコン」と言われる総合建設会社なのです。

そのため、デベロッパーとゼネコンは「パートナー」のような関係になります。デベロッパーが土地を購入して、その土地をどのように「開発」するかを考えます。そして、その開発内容を図面に落とし、図面に落としたことを実行して建築する部隊がゼネコンになるのです。

一応、関係性としてはクライアントが「デベロッパー」で、下請け会社が「ゼネコン」という構図になります。

しかし、特に大手のゼネコンはデベロッパーと「共に」開発をしていくことも多いです。事実、デベロッパーとゼネコンは共同事業を行い、一緒に事業者として土地を開発することもあります。

不動産屋との違い

そもそも、「不動産屋」という言葉に定義はありません。「不動産屋」という言葉は、不動産の仕事をしている企業全般を指す言葉なので、その意味ではデベロッパーも「不動産屋」になります。

しかし、一般的にいう「不動産屋」は、街に店舗を構える「身近な」不動産会社を指すことが多いです。そのため、個人の住宅の「仲介」を主業としている不動産仲介業者を指す場合がほとんどです。

つまり、「不動産屋」という言葉の中にデベロッパーも含まれているものの、一般的には街の「不動産業者」のことを不動産屋といいます。

街の再開発事業

再開発デベロッパーの具体的仕事内容は、扱う事業によって大きく異なります。そのため、今回は3つの具体的な事業を例に挙げ、どのような仕事をしているのかを解説します。まずは、「街の再開発事業」から解説します。

街の再開発事業とは?

街の再開発事業とは、特定の街のインフラや住宅、商業施設などを新たに建築して、「街づくり」をする事業のことを言います。街の再開発をするときには、シンボルとなる大型の建物を建築することが多いです。

たとえば、池袋であれば「区役所一体型の大型マンション」や、渋谷の再開発であれば「ヒカリエ」などが挙げられます。その大型建築物を中心として、以下のような開発を行います。

1.インフラ(道路など)整備

2.周辺住宅開発

3.周辺商業施設開発

インフラ整備

街の再開発に欠かせないのが、インフラ整備です。具体的には道路の拡張や、歩道の整備、線路の地下化などが挙げられます。いずれにしても、その街の「利便性向上」や「景観の向上」などを目的とした整備になります。

たとえば、調布駅付近では、京王線が地下化される工事が行われました。そして、調布駅や調布駅付近の国領駅などでは駅も新装され、今後は歩道の建築なども計画されています。

また、虎ノ門再開発を例にとると、まずシンボルとしての「虎ノ門ヒルズ」が出来上がりました。その虎ノ門ヒルズにつづく環状二号線が、新橋から開通されています。さらに、汐留・勝どきの方まで環状二号線は続いていく予定です。

このように、交通利便性を向上させるため、インフラ整備も行う再開発が多いです。

ただ、インフラ整備は、道路や線路など「国土」に関わってくる開発です。そのため、環状二号線もそうですが、当初の計画とは変更になったり中止になったりする場合も少なくありません。

インフラ整備に関しては、道路や公共施設などが絡みます。そのため、インフラ整備が関係する大きな再開発については、国が主導する公的デベロッパーが中心になることが多いです。

そのため、公的デベロッパーが中心となり、その下に協力会社として民間デベロッパーが参加するパターンが多いのです。民間デベロッパーは、公的デベロッパー指導の元で、ゼネコンと共に建築監理をします。

また、再開発の全体図の作成や、それらの管理などもデベロッパーの仕事です。

周辺住宅開発

また、再開発は、インフラ整備と並行して周辺住宅の新築工事を行うことも多いです。先ほどいった池袋の大型マンションもそうですが、たとえば湾岸エリアの再開発は住宅開発が非常に多い再開発でした。

豊洲では、「ららぽーと」という大型商業施設を皮切りに、周辺にデベロッパーが新築分譲マンションの開発を進めました。実は、このような街の再開発に関わる住宅開発は、通常の住宅開発よりも大変です。なぜなら、規模が大きいため、大規模な土地を確保する必要があるからです。

そのため、大規模な土地を確保するため、元々居住している居住者に「建て替え」をススめるという仕事が必要になります。昔は、無理やり「地上げ」をするなど、悪いイメージがもたれており、そのような点も「不動産屋」と呼ばれていた理由でもあります。

しかし、今は「新しく建て替えて大規模マンションを建てる。そのマンションの1室を譲るので、この土地を売却して欲しい」というような交渉をすることが多いです。ただ、あまりにも数が多いため、街の再開発による土地の確保は数年がかりである場合も少なくありません。

しかし、これも「区画整理」という行政が関わってくる事業であると話が違います。区画整理であれば、元々行政が開発することを計画している事業です。そのため、住んでいる人も、区画整理がはじまれば「立ち退きをする」という前提の元で居住しています。

つまり、立ち退き交渉をするというよりは、「約束した計画を実行するので立ち退いてください」と促すことになるので、通常の地上げよりはスムーズに進みます。

周辺商業施設開発

先ほどの「ららぽーと」や「虎ノ門ヒルズ」など、街の再開発には大型商業施設を建築することが多いです。大型商業施設を建築するときにも、前項の「住宅開発」と同様、大規模な土地が必要になります。そのため、前項と同じような苦労があります。

また、住宅を立ち退いてもらい、商業施設を建てる場合には、「建物が完成したら1部屋譲ります」というような交渉ができません。そのため、「近くのマンションを購入して譲る」などの対応が必要になるため、住宅開発よりも時間がかかるケースが多いです。

いずれにしろ、インフラ・住宅・商業施設が絡む大規模な再開発事業は、民間デベロッパーのみで行うことは不可能です。しかし、一方で公的デベロッパーだけではノウハウ不足などがあるので、公的デベロッパーのみでも不可能です。

そのため、公的デベロッパーと民間デベロッパーが協業して街の再開発に当たることが多いです。

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- 2017年02月10日