フラット35の審査が通るにはどんな条件がある?通らない人とは?

住宅の購入を考えた時に、ほとんどの人が金融機関の住宅ローンを利用するでしょう。特に今は金利が日銀のマイナス金利施策もあって、大変に低水準となっています。金利が低いので長期のローンを組むのにも適している状況ですが、各種の金融機関によって大変に様々な種類の住宅ローンがあります。

どれが最も良いか探している中で「フラット35」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?

名称からはその特徴がいまいち伝わりにくいフラット35ですが、普通の銀行などの住宅ローンと一体何が違うのか、その特徴や借りるための条件などをここではお伝えしていきます。

目次

1.フラット35とはそもそもどんなものなのか

2.フラット35を利用するメリットとは
☞ずっと固定金利なので、返済計画が立てやすい
☞質の高い住宅を購入する場合には金利が低くなる措置がある
☞保証料と繰上返済手数料が0円である
☞機構団体信用生命保険特約制度などを利用できるが、加入必須でない
☞セカンドハウスローンとしても利用できる
☞収入の合算が可能である

3.フラット35にもいろいろな種類がある
☞フラット35S
☞フラット20
☞フラット50
☞ダブルフラット

4.フラット35にもデメリットはある?
☞金利が変わらないので、低金利になると割高になることもある
☞独自の審査基準があるので、利用できないこともある
☞融資事務手数料や団信手数料がかかる

5.フラット35は審査が通りやすいというのは本当?

6.フラット35で審査が通らない原因と対策

7.フラット35の金利の比較をするには

8.フラット35はこんな人に向いている
☞金利の上下に右往左往したくない人
☞返済計画をきっちりと立てたい人
☞質の良い住宅を建てて、2代3代で長く住んでいきたい人
☞在職歴が短い人

9.まとめ

フラット35とはそもそもどんなものなのか

フラット35とは独立行政法人住宅金融支援機構が提供を行っている住宅ローンの名称です。信用金庫や銀行とは異なり、国民の住宅購入を支援する目的の元、提供されているローンなので、基本的には利潤の追求を目的としていません。そのために金利もそれほど高くなく、融資を受けるための基準も一般的な金融機関とはまた別の審査基準となっています。

そして“フラット”の名前のとおりにローン期間の金利が一定であり、”35”とあるように35年間と長期の融資を受けることが可能になっているのです。最近では駅での広告やテレビCMも入るようになってきており、各金融機関のホームページでも大きく取り上げられているので、その知名度も高まり、利用者も増加しています。

では一般的な住宅ローンと比べてフラット35にはどんなメリットがあるのでしょうか?

フラット35を利用するメリットとは

メリットフラット35のホームページでは、4つのメリットを大きく謳っています。

ずっと固定金利なので、返済計画が立てやすい

フラット35が一番大きく謳っているメリットです。全期間固定金利であることが最大の特徴であるので、金利の上昇リスクを考えること無く、ローンを契約した時点で総返済金額が確定します。インフレ率に左右されることもないので、返済計画を立てることが容易になり、人生設計をする上でも大変に考えやすくなります。

※固定金利と変動金利の違いについては「住宅ローンは固定金利と変動金利、どちらを選ぶべきか」を参考にしてください。

質の高い住宅を購入する場合には金利が低くなる措置がある

フラット35を提供している独立行政法人住宅金融支援機構では、日本国民が上質な住宅に住むことを法人の目的の一つにしています。長く住み続けられるような高品質な家、また環境にやさしい住宅など、一定の技術基準に基づいた住宅への支援を行っています。

その中でも、特に省エネルギー性に優れた住宅、耐震性に優れた住宅などを購入する際には、一定期間金利の優遇が受けられるので、非常に低い金利での利用が可能になります。

保証料と繰上返済手数料が0円である

住宅ローンを一般の金融機関で利用する際には、返済できなかったときのために代わりに返済を行ってくれる保証会社の利用が必須というところが多いです。その保証会社の利用のために、住宅ローンの金額の1%や2%などの保証料を払わなければいけないこともあります。ただでさえ出費が大きいのに、保証料でさらに10万円以上の支出となると、住宅購入者にとってその負担感はたいへん大きなものになります。

しかしフラット35の場合は保証料は0円であり、更に保証人も必要ありません。住宅ローンを利用するためのハードルが大変低くなっているといえるでしょう。

さらにもう一つ経済的なメリットになっているのが繰り上げ手数料が0円ということです。住宅ローンの返済パターンとしてよく見られるのが、返済はボーナス払いを利用せずに毎月の返済にとどめておき、余裕があればボーナスを利用して、その分で繰り上げ返済を行うというものです。

35年ローンを利用したとしても、35歳で利用すれば完済時には70歳になり、定収入のない人が殆どになるので、実際には繰り上げをどんどん行って退職時までには完済する人が多くなっています。

しかし最近では低下傾向にはなってきていますが、それでも繰り上げ返済手数料として、一定の金額の手数料を徴収する金融機関もあります。金融機関にとっては、金利を多く納めてほしいわけですから、繰上返済はあまりしてほしくないので、手数料を設けています。

繰り上げ返済についてさらにくわしく知りたい方は「結局お得なの?住宅ローンの繰り上げ返済を検証する」を参考にして下さい。

しかしフラット35ならば手数料をかけずに繰り上げでどんどん返済していくことができるので、家の財政状況によって早め早めの完済が可能になります。

さらに逆に家庭の財政状況が苦しいので、一時的に毎月の返済額を抑えたい、ボーナスのない会社に転職した、非正規になったという人のためにボーナス払いをなくし、毎月の返済額に上乗せするなど、柔軟な返済対応を手数料無料で行ってくれます。

機構団体信用生命保険特約制度などを利用できるが、加入必須でない

一般の金融機関で住宅ローンを利用するときには、団体信用生命保険への加入が必須となっている場合が多いです。借り入れをした名義人が死亡や高度障害になった時などに、住宅ローンを変わって返済してくれる、遺族にとっては大変にありがたい保険です。

フラット35ではこの団信への加入は必須ではないのが大きな特徴になっています。団信には当然加入のための保険料が必要ですが、どうしても住宅ローン金利を抑えたいときには、フラット35で契約して金利を抑えることができます。

もちろんフラット35でも団信の利用自体は可能であり、ガンなどの三大疾病の場合にも住宅ローンの返済が保証されるものもあります。経済状況に応じて、保障が手厚いものを選ぶのか、また金利が低いものにするのかという選択肢が豊富なのは嬉しいところでしょう。

セカンドハウスローンとしても利用できる

一般的に2軒目の家を購入するためのセカンドハウスローンは大変に金利が高く、5%以上ということもよくあります。また融資を受けるための審査も厳しく、面接を受けなくてはいけないこともあります。

※セカンドハウスローンの詳しい内容は「セカンドハウスローンとは一体何?どんなときに使うのか」を参考にしてください。

金融機関でもあまり利用する人がいないためか、大きくアピールされてはいないのですが、フラット35ならば一般的な住宅ローンと同等の金利で利用することができます。

並行して2つのローンを返済している場合でも、収入に対するローン返済額の割合が低ければ、2つ目の住宅のために融資を受けられます。別荘が欲しい、都内に進学した子供のためにワンルームを買ってあげたい、そんな時に利用できます。

収入の合算が可能である

住宅ローンというと、ローンを借り入れる名義人の収入額に応じて、年収の何倍まで借りられる、そのような融資を行う金融機関が大半です。直系かつ同居している親族で、70歳未満の人ならば、その人の収入の全額を合算できます。年収550万円と400万円の夫婦がいたら年収950万の人間がローンを借り入れる額と同等になります。

フラット35にもいろいろな種類がある

フラット35にも幾つかの種類がありますので、ここでそれぞれの特徴を紹介します。

フラット35S

フラット35Sは省エネルギー性や耐震性に優れた住宅を建てる時に利用できる住宅ローンです。このローンを利用するためには技術基準に適合することを証明しなくてはいけません。検査機関による物件検査が受けて適合証明書の交付をしてもらう必要があります。借り入れ期間の当初の10年間の金利が-0.3%されます。

例えば3000万円を30年間、1.5%の金利で借りたとしたら、年間の返済額は1,242,432円ですが、フラット35Sならば最初の10年間は1,191,276円です。10年間合計で53万ほど違ってきます。

フラット20

フラット20は20年間で返済する人のためのローンです。金利は20年間均一で、返済し感が短いので、フラット35よりも金利が低くなっています。15年間から20年間の間で返済期間を設定できます。金利は0.2%ほど違う金融機関が多いですそれなりの年収があり、40歳を過ぎて住宅ローンを組む人向けです。支払期間が短いので結果的に金利の支払額もかなり減らせます。

フラット50

その名前のとおり、50年間で返済を行うローンです。長期優良住宅の購入に限定されますが、親子ローンを組むこともできます。また売却の際に、次の購入者に同条件の金利でローンを引き継いでもらうこともできます。借り入れは44歳未満で無ければいけませんし、金利も割高ですが、毎月の返済額は抑えられるので、早めに住宅を購入したい20代の人、親子で返済をしたい人向けとなっています。

ダブルフラット

フラット35と金利の低いフラット20を組み合わせて、ローン返済当初の金利もしくは、ローン返済後半の金利を抑えるシステムです。ただしローン関係の手数料や印紙代が2倍になるデメリットもあります。

フラット35にもデメリットはある?

デメリット一方でフラット35にはメリットばかりというわけでもありません。一般的な金融機関と比べるとデメリットもいくつかあります。

金利が変わらないので、低金利になると割高になることもある

フラット35の最大のメリットである固定金利ですが、金利というのは世の中の景気によって大きく左右されます。この固定金利がメリットとして享受できるのは、世の中の金利があがっても、フラット35のみ低金利のままということ状況の時でしょう。逆に考えると、フラット35以外の住宅ローン金利がさらに低下していけばフラット35は非常に割高な住宅ローンだとみられることも起こりえます。

しかし現在は日銀が初のマイナス金利を導入したことが大きな話題になるなど、空前の低金利と言われている状況です。たしかにフラット35を2016年末の時点で、35年ローンとして借りれば1%台後半となっており、変動金利のローンには1パーセントを切るものもたくさんあるので、当初は割高な金利に感じられることもあるでしょう。

しかしそれは当然変動金利というシステムをとっているからであり、状況によって5年後には3%となっている可能性も十分にあります。全体的な金利水準が低い状況で借りるならば、デメリットになる可能性は薄いとも考えられます。現に2012年頃のフラット35は金利が3%とかなりの高金利でした。

むしろフラット35からフラット35への借り換えをしたほうがお得になるぐらいの状況なのです。

独自の審査基準があるので、利用できないこともある

フラット35の基準は一般的な銀行などの住宅ローンと異なる面があります。それは建物の技術基準が非常に厳密に見られることです。この基準を満たさない中古住宅を購入したくとも、住宅を基準の状態に自分で修復しないと購入できないこともあります。

融資事務手数料や団信手数料がかかる

団信については先程も触れましたが、フラット35では加入が必須ではありません。その分金利に上乗せをして加入する形になり、0.3パーセントの金利上乗せという条件ならば、3000万円借りたときには、35年で200万円近い金額になります。これは金融機関ごとのフラット35で条件が異なるので、安く加入できるものを選びましょう。

また保証会社に加入するための保証料がかからない代わりに、融資手数料はかかるようになっています。融資手数料は一定の金額を住宅ローン契約時に支払うものと、借入金の金額の1~2%の金額を支払う替わりに、金利を優遇するというタイプがあります。最初の負担を減らすならば前者、支払総額を減らしたいならば後者を選ぶことになります。

フラット35は審査が通りやすいというのは本当?

審査に通りやすいフラット35で住宅ローンを利用したい時に、その基準はどうなっているのでしょうか?大前提としてフラット35は銀行などの各金融機関と提携を行っていますが、事前審査は各金融機関で行い、本審査を行うのはどの金融機関を通してもフラット35を提供する独立行政法人住宅金融支援機構です。事前審査の基準は金融機関ごとに異なりますが、概ねいわゆるブラックリストに掲載されていないか、借入金が収入に対し大きすぎないかなどです。

結局各金融機関も自分たちで融資をするわけではないので、そこまで厳しい審査にはなりません。もし金融機関自体が融資をするのならば「確実」に支払いを行える能力があるか、勤続年数や勤務先の規模や安定性など様々な方面から厳正な審査を行います。

またフラット35自体も融資で多額の利益を獲得しようとする組織ではないので、一般的な金融機関よりもかなり審査が通りやすいと言われています。2012年以前はその基準がかなり甘かったので、ブラックリストに掲載されるような人物でも借り入れが可能とまで言われていました。

しかし破産者が続出したので、今ではその基準もやや厳しくなったようです。

わかりやすく言ってしまえばある程度のお役所仕事であるので、そこまで厳しくは見てきません。ただし明確に融資のための基準も設けているので、こちらもお役所らしく融通が効かないのがフラット35の特徴なのです。

金融機関ならば担当者次第、また借り入れをする人間の将来性などを見てくれることもありますが、フラット35はそういった柔軟性がなく、担当者にかかわらずムリなものはムリという一点張りです。その意味では通りにくいというか、「絶対に通らない」こともよくあるのです。

フラット35で審査が通らない原因と対策

審査に通らないでは気になるフラット35で審査が通らない場合とその対策を見ていきましょう。まずフラット35のホームページには融資のための条件が明記されています。

・申込時の年齡が70歳未満(親子リレー返済を除く)

・日本国籍を持つもしくは永住許可を得ていること

・自分が居住するもしくは共有している住宅の購入

・総返済負担率が、年収400万円以下の場合は30%以下、年収400万円以上が35%以下

・借入額は100万円以上8,000万円以下(1万円単位)

資金の使途は「ご本人またはご親族がお住まいになるための新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」と明記されています。上記の条件で見れば日本人であり、30~40代の人では当然のように満たせる条件ばかりです。

しかし総返済負担率で審査に落ちる人もいます。まずは借入金を全て返済し、返済が滞っているものがある場合も速やかに返すようにしましょう。

そしてフラット35がほかの住宅ローンと大きく異なるのが、住宅の技術基準という審査点です。フラット35の主な目的が、国民に対し、質の高い住宅に住んでもらうことですから、高い技術で建てられた住宅でないと、審査が通らないのです。その技術基準もホームページに記載されています。

・一戸建て住宅や連続建て住宅、重ね建て住宅の場合は面積が70㎡以上であること

・共同建ての住宅(マンションやアパート)の場合は面積が30㎡以上であること

・店舗付き住宅や賃貸併用住宅の場合は、住宅部分の面積が全体の半分以上でなくてはいけません。敷地面積に関する条件はありません。

新築住宅と中古住宅それぞれの基準もあります。

新築住宅:建設費(土地購入費含む)または購入価額が税込み1億円以下であること。申込み時点で竣工から2年以内であり、誰も住んだことがないこと

中古住宅:購入価額が税込み1億円以下。申込み時点で竣工2年以上であり、すでに誰かが住んだことがあるもの。昭和56年に施行された新耐震基準に適合していること。

ここで注意したいのは中古住宅で、新耐震基準適合していない住宅は購入できないということです。やはり物件の質を見られているということになります。

そして最も特徴的な技術基準です。これも新築と中古で一部異なります。詳細に書くと非常に長くなるので、

http://www.flat35.com/tetsuduki/shinchiku/tech.html

http://www.flat35.com/tetsuduki/cyuko/tech.html

を見ていただくことになりますが、主なポイントを抑えると、新築の場合は住宅の規模、規格、戸建形式、断熱構造、配管設備、区画等、非常に細かい条件が設定されています。また共同住宅は遮音であることも必要です。そして住宅の耐久規格についても定められています。

中古では更に厳しく住宅の劣化状況や耐震性についてもチェックが行われます。以上の点から考えてみると、フラット35を利用したいときには「住宅が技術基準を満たしているか否か」がもっとも重要だと言えます。多少建築費がかかり借入金が多くなっても、品質が基準を満たしている住宅の購入を検討するようにしましょう。

中古住宅の場合は、不動産屋に「フラット35の技術基準を満たせる住宅なのか」は必ず聞いたほうが良いです。その他には融資率が9割を超えると審査が厳しくなるので、頭金を用意するようにしましょう。

フラット35の金利の比較をするには

フラット35と提携している金融機関は全国にたくさんあり、いわば本山である独立行政法人住宅金融支援機構のための窓口となっています。フラット35のホームページでは金利や融資手数料について検索をすることが可能になっています。2016年12月時点で330もの金融機関が提供を行っています。フラット35のホームページでは、それぞれの金融機関について地域別や条件別に検索をすることができます。

金利の比較をして、近場で実際に話を聞きながらローンについての話を聞きたい時にも役立ちますし、自分が住宅を購入したいエリアにある金融機関も検索することができます。今はネットでもローンの融資を申し込むことは可能ですから、離れた場所でも条件が良ければフラット35のホームページから検索をして、問い合わせをしてみても良いでしょう。金利以外にも融資手数料やオプションについても表示されています。

さらに便利であるのが、総返済総額が表示されることです。金利の計算は大変複雑なので、元の借入金からはイメージできないような金額になってしまうこともありますが、フラット35のホームページで自分が借り入れたい金額をきちんと入力すれば、並べ替えも可能なので、最も安い金融機関が一目瞭然になります。

2016年12月時点では

返済期間:21年以上35年以下 借入金額が9割以下ならば年1.100%~年1.650% 年1.100%

がボリュームゾーンになっています。東京の金融機関で35年、2000万円を借りた場合に低水準なのは株式会社優良住宅ローンです。

しかしこれは熊本の震災での罹災者を対象としているので、一般の方が融資を受けられるものでは千葉銀行、ついで東京都民銀行になっています。

フラット35はこんな人に向いている

こんな人に向いているフラット35の特徴や借りるための方法について触れてきましたが、では一体どんな時に利用するのが良いのか、どんな人に向いているといえるのでしょうか。

金利の上下に右往左往したくない人

フラット35のメリットであり、場合によってはデメリットになる点ですが、金利によって返済金額が左右されないというのは、心理的な安心感を与えてくれるでしょう。多少金利が下がっても長期的に見れば大した差にならないでしょうし、金利が上がったときには得した気分になれます。全く金利を見ずに生活できる精神的なメリットは意外と大きいでしょう。

返済計画をきっちりと立てたい人

フラット35の住宅ローンを契約すれば、最初の時点で毎月何万円を何円まで返済することが確定するので、返済計画が計算しやすいです。毎月の家計から固定金額が支出されていくので、家計を考える時、また転職などをして翌年の生活費を考えなくてはいけない時、フラット35ならば、どれくらい毎月の収入を得なくてはいけないのかという計算ができます。

質の良い住宅を建てて、2代3代で長く住んでいきたい人

フラット35は長期優良住宅や耐震性の高い住宅、省エネ住宅などに金利の優遇策を行っています。また親子2代でのフラット50もあるので、新築で長く住めるような質の高い家を建て、そこにずっと住んでいきたいという人にとっては、大変にメリットが大きくなっています。

今は建築技術も向上し、30年で建て替えなければいけないという家も少なくなっています。リフォームや修繕を繰り返しながら50年、70年と欧米のように長くその家に住んでいくというライフプランを立てる人に向いています。

在職歴が短い人

フラット35は金融機関の住宅ローンより技術基準を見られる代わりに、在職歴などの条件はそこまで見られません。同じ会社に一定の期間在職していないと融資が受けられないようなときは、フラット35を申し込んでみると良いでしょう。

※転職したばかりの方は「転職して勤続年数が短い人でも住宅ローンに通る方法を伝授!」も参考にしてください。

まとめ

フラット35は通常の金融機関のローンとは審査基準が異なるので、金融機関のローンが通らない人向けのローンと言えるでしょう。もちろん金利が変わらない点も大きな魅力になります。

一方で一般の金融機関では通るのに、状態の悪い古い家を購入したいときには利用できないこともあるので、購入する物件の状態をまずはよく確認しておくことが重要と言えそうです。

- 2017年01月17日