住宅ローンを組むときに気を付ける6つのポイント

住宅を購入するときは、住宅ローンを組んで購入することが多いです。 ただ、住宅ローンは審査があり、色々な金融機関が色々な商品を提供しています。 そのため、どの金融機関の商品を選び、どのくらいの借入金額に設定するかを迷う人も多いです。

ただ、スピーディーに住宅を購入するためには、なるべく早く住宅ローン手続きをすることが大切になります。

そのため、今回はそんな住宅ローンを組むときに気を付けるポイントを6つ紹介します。 この6つのポイントをきちんと理解して住宅ローン審査に臨みましょう。

1. 融資先の違いを理解

住宅ローンを組むときに気を付ける1つ目のポイントは、融資先の違いを理解することです。 というのも、住宅を購入するときのローンは、主に以下2種類の違いがあります。

特にプロパーローンはデメリットとリスクがあるので、 プロパーローンを選択するときはその点をしっかり理解しておく必要があります。

1-1. 提携銀行の住宅ローン

提携銀行とは、不動産会社が提携している金融機関のことです。 新築住宅の購入時はその住宅の売主である不動産ディベロッパーの提携銀行、中古住宅の購入時は仲介を担当している不動産会社が提携している銀行になります。

1-1-1. 提携銀行のメリット

多くの購入者がこの提携銀行の住宅ローンを選びますが、提携銀行を利用するメリットは以下の点です。

まずは、住宅ローン特約を利用できる点です。 これは、次項のプロパーローンのデメリットにつながる大事な部分ですので、詳細は次項解説します。

また、不動産会社の提携している金融機関での手続きなので、書類の準備や金融機関とのやり取りは不動産会社が行ってくれます。

ローン手続きは物件の審査もあるので、自分の資料だけでなく物件に関する資料も金融機関に提出する必要があります。 提携銀行で住宅ローンを組むと、その辺りは全て不動産会社が行ってくれるので楽というわけです。

1-1-2. 提携銀行のデメリット

一方、提携銀行を利用するデメリットは、不動産会社によって提携している金融機関が限られる点です。 特に、大手不動産会社であれば地場の金融機関、中小の不動産会社であれば大手金融機関と提携していないケースが多くなります。

不動産会社によって、提携している金融機関の数と種類は大きく異なるので、その点を加味した上で不動産会社選びを行いましょう。

1-2. プロパーローン

プロパーローンとは、不動産会社が提携していない金融機関で、独自に住宅ローンを組むことです。

つまり、不動産会社は住宅ローンには全く関係せずに、自分だけで全ての手続きをするというのがプロパーローンになります。 独自でローンを組むということで、プライベートローンと呼ばれることもあります。

1-2-1. ローン特約とは？

プロパーローンのメリット・デメリットを解説する前に、上述したローン特約について解説します。

そもそも住宅ローンは、仮審査をして、その仮審査に承諾した後に売買契約を結び、その後に本審査をするという流れです。 そして、本審査に承諾して、金銭消費貸借契約（ローン本契約）をしてから融資実行という流れになります。

後述しますが、仮審査に承諾していて本審査で否決になることは少ないです。 ただし、万が一を考えて本審査で否決をしても白紙解約になるように、通常は売買契約にローン特約を盛り込みます。

本来であれば、本審査が否決になり売買代金が払えないと、買主の自己都合キャンセルになり、 買主が売買契約時に支払っている手付金は没収になります。

しかし、ローン特約を盛り込んでいれば、本審査で否決になっても白紙解約になるので、手付金は返還されるということです。 つまり、買主にとっては大きなリスクヘッジになります。

1-2-2. プロパーローンのデメリット

ローン特約の流れで、プロパーローンに関してはデメリットから先に解説します。

プロパーローンは、このローン特約に該当しない点がデメリットです。 なぜ該当しないかというと、不動産会社が間に入らないため、金融機関と買主との間でどのようなやり取りになっているか分からないからです。

つまり、プロパーローンだと、途中で買主の気が変わって、 わざと本審査に否決になるようなことをして、売買契約を解除するということができてしまうので、その点を売主の立場でリスクヘッジするということです。

そのようなことを防ぐために、プロパーローンの場合にはローン特約は無しとなっているのです。

そのため、プロパーローンを組む場合には、後述する「仮審査後にやってはいけないこと」を必ず守りましょう。 手付金は100万円以上で設定することが多いので、万が一本審査が否決になれば、そのお金が水に流れてしまいます。

1-2-3. プロパーローンのメリット

プロパーローンのメリットは、提携銀行以外で自分が希望する金融機関を選べるという点です。

たとえば、自分の希望する金利プランがあったり、古くから付き合っている金融機関があったりしたときにプロパーローンを利用することで、 自分の希望の金融機関で住宅ローンを組めます。

ただし、上述したような、住宅ローン特約を使えないという大きなデメリットを理解した上で、プロパーローンの選択をしましょう。

2. 不動産会社の案内だけを信じない

住宅ローンを組むときに気を付ける2つ目のポイントは、不動産会社の案内だけを信じないという点です。

住宅ローンは金融関係の専門的な知識も必要になるので、不動産会社の営業マンに頼りがちです。 もちろん、営業マンに色々と聞いた上で判断するのは大切なことですが、自分自身で色々な金融機関を比較した上で判断しましょう。

2-1. 不動産会社の斡旋方法

なぜ、不動産会社の案内だけを信じてはいけないかというと、不動産会社は「審査に通りやすい金融機関」を斡旋する傾向があるからです。 なぜなら、新築住宅も中古住宅も、その住宅を購入してもらわなければ不動産会社の利益にならないからです。

しかし、住宅ローンは以下のような点を加味して金融機関が審査するので、簡単に審査通過にならないこともあります。

上記のようなプロフィールを見て、不動産会社は「この金融機関が通りそうだ」という軸で金融機関を斡旋します。 言い換えると、決して買主にベストな金融機関を斡旋しているとは限らないということです。

だからこそ、自分で比較し検討する必要があります。

2-2. 住宅ローンの選択

では、どのように金融機関を選ぶべきかは、以下の要素で判断するべきです。

上記の点は金融機関によって異なる上に、住宅ローンを組む際には非常に重要な指標 になります。 これらは、後述する「金融機関による条件の違い」、「仮審査時に決めておくこと」で詳しく解説するので、必ず確認しておきましょう。

3. 金融機関による条件の違い

住宅ローンを組むときに気を付ける3つ目のポイントは、金融機関によって以下の条件が異なる点です。

特に、諸費用は金融機関によって大きく異なります。 せっかく金利が低い住宅ローンを選び、月々返済を安く抑えられても、諸費用が高額になれば意味がありません。

また、団体信用生命保険や各種サービスも、人によっては大きなメリット・デメリットになることもあります。

そのため、上記3点はきちんと調べた上で金融機関を選択しましょう。

3-1. 諸費用

諸費用は主に金融機関へ支払う手数料と、保証会社に支払う保証料の2つです。 特に、保証料は金額が高い金融機関だと数十万円にのぼることもあります。 これらの初期費用を比較して、金利やプランを加味しながら金融機関選びをしましょう。

3-1-1. 手数料とは？

手数料とは、単純に金融機関に対して住宅ローンの斡旋に伴い発生する費用です。 この手数料は、3～5万円に設定している金融機関が多いですが、「一律30万円」などの設定をしている金融機関もあります。

ここで気を付けるべき点は、保証料との兼ね合いです。

大抵の金融機関が、手数料を低く設定していれば保証料は高いですし、保証料を安く設定していれば手数料は高くなります。 つまり、手数料と保証料の合計額で判断する必要があるということです。

3-1-2. 保証料とは？

保証料とは、保証会社に支払うお金です。 そもそも保証会社とは、住宅ローン借入者が返済不能の状態になったときに、ローン残債を金融機関へ支払ってくれる会社です。 昔でいう「保証人」を会社が代わりに行ってくれるとイメージすれば分かりやすいと思います。

ただ、借金を肩代わりしてくれるので、その対価として保証料を支払う必要があるということです。 その保証料は無料の金融機関もありますし、「借入金額×2％」程度の金融機関もあります。

上述したように、保証料が無料であれば手数料が高いですし、手数料が「借入金額×2％」であれば手数料が安いケースが多いです。

3-2. 団体信用生命保険

つぎに団体信用生命保険の金額をチェックしましょう。 結論から言うと、団体信用生命保険は既に金利に組み込まれているため、別途料金が発生しないケースが多いです。

しかし、以下2つのケースの時は別の話になるので理解しておきましょう。

3-2-1. 団体信用生命保険とは？

前項の解説の前に、団体信用生命保険とは何か？という点を解説します。 団体信用生命保険とは、借入者が死亡したり、高度障害になったりしたときにローン残債が補てんされる生命保険のことです。

つまり、残された家族もローン負担がなくなりますし、金融機関も残債が保険から支払われるということになります。 この団体信用生命保険は、残債ごとに補てん額が変わってくるので、ローンの支払いが経過するごとに支払われる保険料は変わります。

しかし、いずれにしろ、万が一借入者が亡くなったときに、家族はローンを完済した状態の家を手に入れられるので、新たに生命保険に加入した状態と同じになります。 そのため、既存の生命保険を見直す、もしくは解約することが出来る可能性があります。

仮に、支払っている保険料を下げたり解約できたりすると、自分自身の支払い負担は軽くなります。 団体信用生命保険に加入するときは、必ず既存の保険を見直しましょう。

3-2-2. 色々な種類の団体信用生命保険

団体信用生命保険には、通常の団体信用生命保険とは別に以下のような種類があります。

三大疾病とはがん・急性心筋梗塞・脳卒中のことです。 つまり、死亡もしくは高度障害ではない状態のときも、残債が補てんされる生命保険になります。

また、8大疾病とは、3大疾病に 高血圧症・糖尿病・慢性腎不全 ・肝硬変・慢性膵炎が加わった保険です。

これらで気を付けるべき点は、多くの金融機関が3大・8大疾病を付けると金利が上がるという点です。 そのため、金利が上がることによる支払額の増額と、 団体信用生命保険のグレードを上げるメリットのどちらが大きいかを判断しましょう。

また、ワイド団信とは、通常よりも健康診断の審査が緩い団体信用生命保険です。 そのため、過去の病歴などで通常の団体信用生命保険に加入できない人が利用する団体信用生命保険になります。

このように、団体信用生命保険を比較しても金融機関で異なります。 ローンの審査をするときは、長い期間、金融機関を選定している時間はありません。

なぜなら、ローンに承諾しないと申込できないからです。 そのため、これらの細かい点は事前に自分で検討しておくことが重要になります。

3-2-3. 住宅支援機構

住宅支援機構が提供するフラット35という、 全期間固定金利プランを選択した場合には、団体信用生命保険は別途支払うことになります。

たとえば、借入期間35年、借入金額3,500万円、金利0.8％で組んだ場合は、以下のような金額を年間支払います。

ローン期間	特約料	ローン期間	特約料	ローン期間	特約料	ローン期間	特約料
1年目	125,200	11年目	93,200	21年目	57,500	31年目	18,700
2年目	122,900	12年目	89,800	22年目	53,800	32年目	14,700
3年目	119,700	13年目	86,300	23年目	50,000	33年目	10,600
4年目	116,500	14年目	82,800	24年目	46,200	34年目	6,400
5年目	113,300	15年目	79,300	25年目	42,400	35年目	2,300
6年目	110,000	16年目	75,700	26年目	38,500
7年目	106,700	17年目	72,200	27年目	34,600
8年目	103,400	18年目	68,500	28年目	30,700
9年目	100,000	19年目	64,900	29年目	26,700
10年目	96,600	20年目	61,200	30年目	22,700

（注）特約料の単位は「円」

上記のように、ローン残債がまだ返済されていないローンを組んだ初期の頃の方が、特約料は高くなります。 また、繰り上げ返済をするなど、残債を減らすことが出来れば特約料も減額されます。 ただ、上記のように、決して安くない金額が発生する点は覚えておきましょう。

住宅支援機構以外の金融機関は、団体信用生命保険への加入が住宅ローン融資条件です。 ただ、住宅支援機構は任意での加入です。

そのため、民間の保険の方が安い場合もあるので、一度民間の保険会社に相談すると良いでしょう。 その上で、住宅支援機構の団体信用生命保険料と比較して、どちらに加入するかの判断をしましょう。 ちなみに、住宅支援機構のシミュレーションはこちらのサイト※1で可能です。

※1住宅支援機構　機構団信特約料シミュレーション
https://www.simulation.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.php

3-3. 各種サービス

上述した点以外にも、金融機関によって独自に以下のようなサービスがあります。

上記のようなサービスは、金融機関によってサービス内容が全く異なります。 特に、金融機関が金融以外の業種も展開している場合などは、店舗での買い物が安くなるなど、全くローンとは関係ない特典が付いてくることもあります。

また、特に女性は、女性限定のサービスを展開している金融機関は多いので、事前にチェックしてみると良いでしょう。

ただ、この各種サービスはあくまでプラスアルファの要素なので、判断材料の1つに加える程度の認識で良いです。

4. 仮審査時に決めておくこと

住宅ローンを組むときに気を付ける4つ目のポイントは、以下の点を仮審査時に決めておくことです。

上述しましたが、仮審査を通過しないと物件の申込が出来ないケースが多いです。 つまり、上記を事前に検討しておかないと審査スピードが遅くなり、他の人に申込を入れられてしまう可能性があるということです。

4-1. 金利種類

まずは、以下3つの金利種類のどれを選ぶかを検討しましょう。

上記のうちどの金利を選ぶかによって、月々返済額が変わってきます。 そのため、次項以降で解説する借入金額などにも影響が出るので、どの金利種類で審査するかはある程度決めておきましょう。

4-1-1. 変動金利

変動金利の概要は以下の通りです。

簡単にいうと、5年ごとに返済額が変わる可能性があるのが変動金利です。 基本的には3つの中で最も金利が低いので、不動産の営業マンが提示する返済シミュレーションは変動金利であることが多くなります。

ただ、金利が上がれば返済額も上がるので、その点を加味した上で借入額を決める必要があります。

4-1-2. 全期間固定金利

全期間固定金利とは、借入期間中ずっと金利が変わらないプランです。 上述したフラット35が、全期間固定金利の中で最も有名なプランになりますが、金融機関によっては独自で用意してある機関もあります。

基本的には、3つの中で最も金利が高くなりますが、金利が変わらないプランなので返済額が変わらないという安心感があります。

4-1-3. 一部期間固定金利

一部期間固定金利は、「固定5年」や「固定10年」などの商品のことです。 つまり、固定5年であれば5年間は金利が変わらず、5年経過時点で変動金利に切り替わるプランです。 また、変動金利に切り替えるのではなく、新たに固定金利を組むことも可能です。

一部固定金利は、変動金利よりは金利は高く、全期間固定金利よりは金利が低いプランになります。 このプランは借入期間が短いときや、最初の何年間は返済額を固定したい事情があるときなどに利用されるプランです。

ただ、あまり大きなメリットはないので、 3つのローンの中では最も利用されていない金利種類と言えるでしょう。

いずれにしろ、上述したように営業マンは変動金利で資金計画をつくることが多いので、全期間固定金利か一部期間固定金利を利用する場合は、営業マンにその旨を伝えましょう。

4-2. 元利均等と元金均等

つづいて、あまり知られていませんが元利均等返済と元金均等返済についても知っておきましょう。 これも、元金均等返済はややこしいので、営業マンは元利均等返済で資金計画をつくります。

そして、そのまま元金均等返済の話はせずに、元利均等返済のまま審査をして契約することも多いです。

4-2-1. 元利均等返済とは？

元利均等返済とは、利息と元金のバランスを調整して、毎月の返済額を一定にする返済方法です。 金利が変わらない限りは毎月の支払い額が一定なので、基本的にこの返済方法を営業マンは提示するというワケです。

4-2-2. 元金均等返済とは？

一方、元金均等返済とは、元金がずっと変わらない返済方法です。 細かな仕組みを覚える必要がありませんが、元利均等返済と異なる以下の点は理解しておきましょう。

元金の支払い額は毎月変わらないので、元金からどんどん返済できます。 ただ、元利均等返済のように月々返済が均等になる調整はしないので、最初の支払い額が高く、その後徐々に支払額減っていきます。 また、元金からどんどん返済するので、総支払額は元利均等返済よりは安くなります。

まずは、この2つの返済方法の違いを知っておくことです。 知った上で、どちらが良い選択かの判断は自分で行いましょう。 元金均等返済の場合は、その旨を営業マンに伝える必要があります。

4-3. 月々返済額

つぎに、住宅ローン選びをする前に、月々どの程度の金額なら支払えるかを決めておきましょう。 この点を決めておかないと借入金額を設定できないので、どのくらいの物件を購入するかという予算も立てられません。

このときに注意したいのは、上述した金利種類です。 金利によって以下のように返済額が全然違うので、まずは金利種類を決めてから月々返済額を決めましょう。

たとえば、2017年9月の時点で、三菱東京で変動金利を組むと0.625％です。 また、全期間固定金利のフラット35なら1.080％になります。

仮に、元利均等、借入期間35年、借入金額3,700万円の場合は以下のような支払い額になります。

つまり、予算が月々10万円以上の方は、フラット35は厳しいということです。 この場合は頭金を増額させてフラット35を組むか、変動金利を組む方針に替える必要があります。 このように、月々返済額を決めておけば、金利種類や金融機関は選びやすくなるのです。

※2三菱東京UFJ銀行　住宅ローン
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/yuuguu/#course03
※3住宅支援機構　フラット35
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

5. 仮審査後にやってはいけないこと

住宅ローンを組むときに気を付ける5つ目のポイントは、仮審査後にやってはいけないことを知っておくことです。 具体的には、仮審査から本審査までの期間で、以下のことを行ってはいけません。

上記を行ってしまうと、ローン特約が付保されていても、買主の自己都合のキャンセルになります。 そのため、手付金没収の契約解除になるので、上記は必ず確認しておきましょう。

5-1. 転職する

転職するといっても、たとえば会社の人員削減などで辞めざるを得なかった場合などは違います。 あくまで、自己都合かどうかが重要なので、会社都合の転職などの場合はローン特約が適応されて白紙という流れです。

ただ、自己都合の転職は手付金没収の解約なので、転職を考えている人は、物件の引渡まで待ちましょう。 引渡後は、転職しても問題ありません。

5-2. 他の借入を起こす

仮に、新たに車を購入してローンを組んだ場合も、ローン審査はやり直しになります。 そのときは、再度審査をするので、引渡日に間に合うか分かりませんし、そもそも借入が増えたことで審査に否決になることもあり得ます。

仮に、再審査で承諾しても引渡し日に間に合わなければ、買主の違約となり、売主は手付金を没収して売買契約を解除することもできます。 そのため、仮審査からローン実行まではほかの借入を起こさないように注意しましょう。 こちらも引渡後であれば問題ありません。

5-3. カードの分割払いをする

カードの分割払いも、金融機関によっては借入と判断することがあります。 特に、リボ払いや3回払い以上の分割払いは危険です。

そのため、日常的にリボ払いや分割払いをする人は、物件の引渡までは避けた方が賢明でしょう。

5-4. 支払いの延滞をする

また、既に借入を起こしているローンがあり、そのローンを仮審査から本審査までの期間で延滞するのもダメです。

金融機関は延滞には非常に厳しいので、一度でも延滞歴が記録されると、その記録が消える5～8年くらいの期間はローンを組むのが難しくなります。

そのため、「引き落とし口座に残金がなかった」などの、気を付ければ防げるミスなどは絶対にないようにしましょう。 このように、とにかく物件引渡までは、自分のプロフィールが変わらないよう、細心の注意を払うことが重要です。

6. 審査時の注意点

住宅ローンを組むときに気を付ける最後のポイントは、審査時に以下の点を注意することです。

上記の点は住宅ローンを組むときに、営業マンが特に注意を促すわけではありません。 そのため、自分で理解してリスクヘッジしておく必要があります。

6-1. 同時に仮審査しない

まず、金融機関は同時に複数を審査しないことです。 なぜなら、金融機関の心象が著しく悪くなり、最悪の場合はその心象の悪化だけでローンが否決になることもあるからです。 金融機関は信用情報機関経由で審査状況を知ることができます。

そのため、全然違う金融機関であっても、住宅ローン審査を同時にすれば、どの金融機関もその状況を把握することができます。 仮に、複数の金融機関で迷っていて、2つ以上の金融機関で住宅ローン審査したい場合には、1つずつ審査を行いましょう。

6-2. 延滞歴があれば事前に調べる

先ほどいったように、金融機関は延滞に関して非常に厳しいです。 そのため、過去にカードローンを借りて延滞したことがあるなど、思い当たることがあれば自分で調べることが大切です。

住宅ローン審査に利用される信用情報機関は CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターの3つです。

これらは、それぞれのホームページで信用情報履歴の見方が記載してあり、いずれもネット上から手続きすることができます。 延滞履歴に心当たりがあれば一度調べてみると良いでしょう。

7. まとめ

このように、住宅ローンを組むときには、色々と気を付けることがあります。

特に、月々返済額に絡む部分や、契約が白紙解約になるかどうかに関係してくる部分には気をつけましょう。 上述した点を知っていれば、リスクヘッジになる部分も多いです。

いずれにしろ、住宅ローンを組むときは、単純に金利などだけに注目するのではなく、上述した点に注意することが重要になります。

※ 本記事は2017年10月時点の内容になります。各サービス内容の詳細については当該サービス事業者にご確認ください。

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