家売るオンナ4話「ホームレスにも家爆売り! 衝撃キスそしてGO」が昨日放送されましたが皆様いかがでしたか？
第4話は不動産売買のストーリーだけでなく、テーコー不動産新宿営業所内の人間関係が変わり始めた回でもありました。
北川景子演じる完璧・無敵・無表情な万智が、少しずつ人間らしく？なってきた気がして何だか嬉しくなった筆者でございます。
ちなみにドラマはまだまだ前半戦ですが、白州美加役のイモトアヤコさんが先日クランクアップされたとのこと。OLから珍獣ハンターに戻られたようです・・・
今夜10時放送「家売るオンナ」第4話?✨天才的不動産屋 三軒家万智、ホームレスにも家爆売り⁉️ 衝撃の過去告白「私はホームレスでした」さらに‼︎ 万智と課長まさかのKISSそしてGO??❗️色々起こる第4話お見逃しなく‼︎ #家売る pic.twitter.com/VqVWuJRiSg
— 【公式】日テレ水ドラ「家売るオンナ」 (@ieuru2016) 2016年8月2日
第3話に続いて、第4話のお客様はホームレス！？万智の手にかかれば、ホームレスでも家を買えてしまうのでしょうか・・・早速気になるあらすじを見てみましょう！
マンションサプリには載せられない、第4話で起きたあんなことやこんなことが気になる方は、日テレオンデマンドとhulu、8月10日までは日テレ無料(TADA)でドラマをご覧になれますので、ぜひチェックしてみてくださいね。
「家売るオンナ」4話のあらすじ
※ネタバレしておりますのでご注意ください。
万智（北川景子）が配属されてから、順調に営業成績を伸ばすテーコー不動産新宿営業所。社長から高級新築マンションを売るよう指示された屋代（仲村トオル）は、17年来のお客様である料理研究家の沢木峰乃（かとうかず子）のもとへ住み替えの提案に訪れる。そこで屋代は、峰乃が主催する婚活料理教室に、女性同伴で参加してほしいと頼まれる。その話を聞き、意外にも参加したいという万智と2人で参加することに。しかしその翌日、屋代は峰乃から事業不振で膨大な借金があることを打ち明けられ、峰乃の自宅の一軒家を売却したいと依頼を受ける。
一方、会社の帰りにお酒を飲み泥酔した美加（イモトアヤコ）は、ホームレス風の男性・富田（渡辺哲）と知り合い意気投合。美加が不動産販売をしていると聞いた富田は翌日、家を買いたいとテーコー不動産を訪れる。美加に相手にされなかった富田は去ってしまうが、その様子を見た万智は美加に富田がいる公園まで案内させる。一見ホームレスに見える富田は、実は金太郎電気の会長で、総資産ランキング上位に入る億万長者だったのだ。
その後、公園でお酒を酌み交わした万智らと富田。富田は万智を気に入り万智から家を買うと宣言。「俺に合う家をもってこい」と言われた万智は、峰乃の一軒家へと案内し、キッチンにあるかまどを紹介する。かまどを見るなり「まさにこれを探していた！」と歓喜する富田。今は亡き母親がかまどで炊いたご飯を忘れられない富田は、おふくろの味を再現できると大喜びし、万智の提案通り、3億円での購入を即決。万智が提案した3億円は峰乃の負債額と同じ金額だった。今回も見事、客の要望に応え家を売りさばいた万智であった。
不動産の裏話は、業界の人に聞いてみよう
第4話では多額の借金を抱える峰乃が売主でしたが、築17年にもかかわらず3億という驚きの価格で売却でき、負債返済に充てられるとホッとしている様子でしたね。現在は借金を抱えながらもカリスマ料理研究家とあって、過去には投資用物件を多く購入していたことも屋代との会話からわかります。人生何が起きるかわからないものですね・・・
ということで今回のテーマは「投資用物件」と「売却の価格」です。
今回も不動産業界に身を置く方々に話を伺いました。
＜ご協力いただいた方々＞
Aさん（不動産業界歴30年）
Bさん（不動産業界歴8年）
Cさん（不動産業界歴4年）
投資用物件ってどれだけ有益なの？
ー4話では、かとうかず子演じるカリスマ料理研究家・峰乃が過去にいくつも投資用物件を購入していたようですが、実際に資産形成に有益なのでしょうか？
「投資物件を購入するときは、利回り、空室のリスク、税金など考えなければならないことが多いです。気軽に投資用物件に手をだすことは危険です。」（Aさん）
投資用物件を買う人の中には、家賃収入ばかりに目がいって他のリスクを考えていないのでは？と思う方が多くいます。人が途切れず入れば問題はありませんが、大変なのは空室が続いたとき。空室が続くと、ただただローンの返済のみで収入がない状態。しかも手放したくても売れないからどうしようもない、ということは誰にでも起こりえます。家賃収入があるからと気軽に投資用物件を買うことは、大きなリスクがあることを忘れてはいけませんね・・・。
「投資用物件は事業用ローンになるので、居住用のお家の購入より高額な利息がつきます。」（Bさん）
投資用物件は通常の住宅ローンを組めず、事業用ローンが適用されます。住宅ローンに比べると金利が高く、5年10年たっても利息分しか支払いできておらず残債が全く減っていない、なんてことも。残債がある状態で売却を希望する方は、残債を上回る価格で売り出そうとするため、高い価格設定になりがち。それゆえ売れ残ることが多いそうです。決して安くはない買い物、利息分も含めたトータルのコストを考える必要がありますね。
「投資用物件の運営にサブリース会社を利用する方は多いですが、不動産会社の人間であれば、サブリースは使わないと思います。」（Cさん）
空室になった場合でも、一定の家賃の支払いを約束するというサブリース会社。空室になるリスクを考えて利用する方も多いですが、Cさんによると決しておすすめはできないとのこと。収益面だけでなく、将来の売却を考えると大きなリスクになるそう。サブリース会社が入っている投資用物件は購入者には不人気で、サブリースを解除するか価格を大幅に下げて売り出すかの2択になりますが、サブリースの解除もそんなに簡単ではないようです。家賃保証という甘い言葉につられないよう、事前にきちんと調べる必要がありそうですね。
購入価格と同じ価格で売れることってよくあるの？
ー4話では、峰乃が築17年・一戸建ての自宅を購入価格と同じ価格で売却できましたが、古くなればなるほど資産価値が落ちると言われている日本の不動産業界。中古物件が購入時（新築時）と同じ価格で売れるなんてことはあるのでしょうか？
「築17年の戸建てだと、購入額での売却はほぼありえないと思います。」（Aさん）
物件の価格を計算する際、通常「減価償却」が適用されます。この減価償却の適用により、時間の経過に伴い物件そのものの価値は下がっていきます。マンションに比べ、戸建ての方が定められた減価償却の期間が短く、築30年以内に物件の価値は０になるとのこと。物件には「土地評価」もあり、新開発が進んで土地の価格が極端にあがった、なんてことがあれば同時に物件価格も上昇するので、より高額な売却の可能性はゼロではないそう。しかし一般的にドラマのような物件を購入時の価格と同額で売ることは難しいようです。
「中古マンションでは新築時より高く売れることも少なくありません。最近では、購入時よりも2倍以上の価格で売却された方もいます。」（Bさん）
2014年頃から不動産価格が上昇をはじめ、最近でも不動産の価格高騰が話題になっていましたね。そんな中でもBさんは先日担当したお客様が、購入価格の2倍以上の価格で売却に成功したとのこと。このお客様はリーマンショックで物件価格が大幅に下がった時にマンションを購入、現在の価格高騰の波を受けて売却に至ったことが、これだけの上積みができた勝因だったようです。実は2倍以上の価格の上積みは弊社もかつて経験がないもので、相当衝撃を受けました・・・
「相場にもよりますが、購入価格よりも高く売れることは、めずらしいことではありません。重要なのはベストなタイミングです」（Aさん）
Aさんが担当したお客様の中には、8600万円で購入し1億500万円で売却できた方がいるとのこと。当時ほとんど売りに出されていなかったマンションを早い段階で売り出したことが高く売れたポイントだったようです。その後、そのマンションは数多く売り出されたため価格の上昇もスピードを緩め、今では1億500万円での売却は難しいそう。物件の価格は物件や土地の価値はもちろん、その時々の相場や市場に大きく関係しています。購入も売却もベストなタイミングで行動することが重要なのですね。
次回は独身女性の家探しがテーマ。工藤阿須加演じる庭野と万智が、一つの家を巡って対決する模様。これまで万智に振り回されっぱなしの庭野に、とうとう見せ場が来るのでしょうか・・・！？来週も引き続きレポートいたします！
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最終話 さらば三軒家万智!進退をかけた最後の家爆売り!
マンションサプリ 編集部 - 2016年08月04日
