東京都の都心部（山手線の内側や外周）には、昭和の時代に分譲された「管理組合のない」マンションがたまにあります。
今の当たり前が、当時はそうでもなかった時代に建てられたマンションです。
たとえば、23区でも屈指の住宅街に佇む、ある小規模マンションにも、管理組合がありませんでした。
管理会社も入っていない「自主管理」でしたが、それでも30年以上ものあいだ、大きなトラブルもなく、ここまで運営してこれたのでした。
問題は、ある区分所有者が専有部分（所有する部屋）を売却しようと、複数の不動産仲介業者へ査定を依頼した時に発覚しました。
その区分所有者は、部屋の査定に来たすべての不動産業者から
「ものすごく安くしないと、売れない」
「安くしても、売れないかもしれない」
と、衝撃の回答をもらったのでした。
なぜ都心の一等地に建つマンションなのに、売れないのでしょうか？
目次
1.不動産価値のない「3ないマンション」
2.3ないマンションを正常化しよう
1.不動産価値のない「3ないマンション」
マンションを所有する側の話から転じて、マンションを購入する側からの視点で話をします。
マンション購入者のほとんどが、不動産価格の全額をキャッシュで支払うことはありません。
頭金を出して、残額は金融機関から住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組むとき、金融機関は対象となる不動産（今回の場合、この自主管理マンションの一部屋）に「抵当権をつけるだけの担保としての価値があるか」をチェックします。
このチェック段階で、部屋そのものには大きなトラブルはありませんでしたが、マンションとしてみた場合、
・マンション全体を管理・運営する「管理組合」がない
・管理組合がない、ということは、内部のルールである「管理規約」もない
・同じく、建物（共用部）を長期的にメンテナンスするためのプラン（長期修繕計画）や、修繕積立金の概念もない
と、マンションを「団体・組織」として捉え、「長期的な安定を担保」するものが何一つなかったのです。
まさに「3ないマンション」だったのです。
金融機関は、管理組合がなく、管理規約がなく、長期修繕計画や修繕積立金の概念なきマンションには住宅ローンをつけてくれないのです。
いくらマンションの一部屋が綺麗でも、廊下や階段が掃除されていても、団体・組織としての体をなしていないと、「資産価値が守れない」と判断されてしまうのです。
その結果、不動産仲介業者からは、
・金融機関が住宅ローンをつけてくれないマンションは、現金一括で購入する客以外に紹介できない
・現金一括で購入できる客はただでさえ少なく、売却チャンスが非常に低い
・現金一括で購入できる客が現れたとしても、売却希望価格を大きく叩かれることは必至
という回答になったのです。
2.3ないマンションを正常化しよう
管理組合も管理規約も長期修繕計画もない「自主管理」マンションの資産価値は限りなく叩かれてしまいます。
でも、解決策はあります。
やることは、実はシンプルです。
・管理組合を設立する
・管理組合の設立に合わせて管理規約を制定する
まずはこの2つを行うことで、マンション管理組合を設立することができ、管理組合という組織が出来上がります。
そのうえで、
・そのマンションにあった長期修繕計画を作る
・会計を「管理費（日常の支出）」と「修繕積立金（長期修繕計画上必要な修繕支出のための貯蓄）」に分ける
という流れで仕組みを作ってゆきます。
これによって、3ないマンションは正常化され、資産価値を取り戻すことが出来ます。
部屋の売却を検討していた区分所有者は、さっそく全区分所有者へ手紙を出し、一人ひとりに理解を求め、最後は設立臨時総会（そうです、新築マンションで行われる、あれです）を開催し、その議事録の写しを金融機関へ提出しました。
すると、それまで「担保価値がないから住宅ローンはつけられない」と言っていたすべての金融機関が融資してくれることに。
上述の仕組みが整ったわずか半月後に買い手が付き、近隣の相場程度で売却することができたのでした。
不動産としての資産価値を回復させることができたのです。
とはいえ、マンション管理組合が設立されたのは、組織運営の第一歩を踏み出したばかり、ということです。
これから区分所有者が自分たちのマンションを「住まい」だけでなく「資産」として捉え、価値を守っていく必要があります。
深山 州(みやま しゅう)
マンション管理士。大手不動産仲介会社、大手管理会社、管理費削減専門会社、小規模管理会社を経て、2006年にメルすみごこち事務所を創業。
とにかく三度の飯よりマンション管理好きで、しかも管理組合のカイゼン・改良・改革系の取り組みに志向する、右脳的・文系的なコンサルタント。
メルすみごこち事務所(外部サイト)
マンションサプリ 編集部 - 2018年03月30日
