今後ますますニーズが高まる資格、「マンション管理士」とは何か?

マンション管理士という資格を知っているでしょうか。マンション管理士は、不動産業界では有名な資格であり、難易度も高い資格です。また、今後はマンション管理士のニーズが高まってくると予想されます。

しかし、マンション管理士自体は、世の中にあまり知られてはいない資格です。そこで今回は、マンション管理士とは何か?という基本的な内容から、今後のマンション管理士ニーズまで、細かく解説していきます。

目次

1.マンション管理士とは?
☞マンション管理士の仕事内容
・顧問業務
・管理委託契約を見直す
・管理規約の見直し

☞マンション管理士ができた背景
・共同住宅の数
・マンション管理士の必要性

2.「資格」としてのマンション管理士
☞マンション管理士になる方法
☞どういう試験内容?
・マンションの法令や実務に関すること
・管理組合の運営円滑化に関すること
・マンションの建物、付帯設備、構造に関すること
・マンション管理の適正化推進に関する法律のこと
☞どういう人達が受験(取得)してる?
・管理会社に勤務していない人
・独占業務ではない

3.マンション管理士のニーズ
☞マンションの建て替え問題
・建て替えを行っているマンションは少ない
・建て替えをしている事例は「等価交換」
・老朽化するマンションが増える
☞空き家問題
☞リノベーション物件の増加

4.マンション管理士の活かし方
☞管理会社での活かし方
・ディベロッパー
・マンションの入居者
☞管理会社以外での活かし方
・建築士×マンション管理士
・ディベロッパー勤務者

5.まとめ

マンション管理士とは?

マンション
不動産系の資格で有名なのが「宅建士」の資格です。この宅建士は不動産の「取引」の専門家であるのに対して、マンション管理士とはマンションの「管理業務」の専門家になります。主には、マンション管理組合のサポートをする業務です。

マンション管理士の仕事内容

マンション管理士の仕事内容を簡単にいうと、「マンション管理組合のお手伝い」です。分譲マンションには、どのマンションにも「マンション管理組合」という、入居者で組成される組合があります。

このマンション管理組合の意思がマンション全体の意思であるため、大規模修繕などのマンションに関わる全てのことは、マンション管理組合の意思次第で変わっていきます。

しかし、マンション管理の業務は多岐に渡るので、管理組合だけでは解決できないことも多いのです。そのサポートをするためにマンション管理士という資格は生まれました。

具体的に、マンション管理士は、マンションの管理組合は以下のような業務をします。

1.顧問業務

2.管理委託契約の見直し

3.管理規約の見直し

顧問業務

顧問業務とは、簡単にいうと「管理組合の運営をサポートする」ということです。この業務は、正式に管理組合と顧問業務を結ぶことで行うことができます。顧問業務とは、具体的には定期的に開催される管理組合の理事会や総会へ出席するところから始まります。

理事会や総会へ出席して、そのときに話し合う議案書を点検したり、管理会社との日程調整や内容のすり合わせなどをしたりします。

管理委託契約を見直す

管理委託契約とは、マンションの入居者が管理会社と結んでいる契約になります。マンションの管理に関しては、管理会社が任意で管理会社を選定して、その管理会社と「管理委託契約」を結ぶことでマンションの管理をお願いするのです。

分譲マンションを購入するときには、大抵の場合、売主であるディベロッパーが既に管理会社を決めています。そのため、最初の管理会社に関しては、管理会社がほぼ自動的に決まってしまうということです。

管理会社によって、「管理人の有無」や「掃除の頻度・範囲」などが決まり、それらにより管理費が決まってくるのです。しかし、管理会社の管理内容が適切かの判断をするのは、プロでない管理組合だけだと中々難しいです。

そのため、コスト面とサービス面から、フラットに管理内容を精査するのがマンション管理士の仕事です。仮に、適切な管理に修正できれば管理費が下がったり、管理の質があがったりする可能性があります。

管理規約の見直し

マンション内の決め事は、全て管理規約に記載されています。たとえば、「ゴミ出しのルール」という細かいところから、「賃貸時の注意点」などの具体的なケース事案まで網羅されているのが管理規約集です。

管理規約は、マンションが完成した当初に作成するので、時代の移り変わりや入居者の変化などによって内容を変える必要が出てきます。そのときに、マンション管理士が主導となって、管理規約集を見直すのです。

管理規約を見直すことで、入居者がより住みやすいマンションになったり、管理費負担が減ったりします。そのコンサルティングを行うのがマンション管理士の仕事というワケです。

マンション管理士ができた背景

マンション管理士の資格は、2001年に施行された「マンション管理適正化法」に基づいて作られた資格です。そもそも、マンション管理適正化法とは、マンションの増加を鑑みて、「マンション内の住環境を良好に保つ必要がある」という考えのもとに作られています。

その「マンション内の住環境を良好に保つこと」を担っているのが、マンション管理士というワケです。つまり、マンション管理士は、マンションなどの不動産を管轄する国土交通省が、「日本の住宅環境を適切なものにするための専門家をつくりたい」と考えたことから誕生しました。

共同住宅の数

最新データが2013年度になりますが、2013年度時点で、日本で供給されている共同住宅の総数は1,980万戸にのぼります。その中で、築35年を超える建築物が約376万戸、そして築25年~35年未満の建築物が421万戸です※1。

つまり、本来であれば2回目の大規模修繕を迎えなくてはいけない(一般的な大規模修繕は12年周期)築25年以上の建築物が、約2,356万戸もあるということです。これは、共同住宅全体の約40%に該当します。

※1 国土交通省

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku- 2_tk_000002.html

マンション管理士の必要性

このような大規模修繕や長期修繕家企画の見直しに関して、適切なアドバイスができるのがマンション管理士になるのです。マンションは資産であるので、資産を保つためには、この「修繕」に関しては非常に重要になってきます。

マンション管理士のように、幅広い知識を持っている専門家が修繕計画を策定することで、マンション入居者に安心感を与えることが出来るというワケです。

「資格」としてのマンション管理士

つづいて、マンション管理士の資格を取るためにはどうすれば良いかというお話です。マンション管理士の資格は決して楽に取得できる資格ではありませんので、試験範囲や内容などを良く確認しておきましょう。

マンション管理士になる方法

マンション管理士になるためには、マンション管理士試験に合格して、マンション管理士として登録することが必要です。マンション管理士として登録を受けることで、はじめてマンション管理士を名乗ることができます。

マンション管理士は国家資格であり、冒頭でも言いましたが、合格率の低い難関資格でもあります。2016年11月に行った試験では、受験者数は13,737人で合格者数は1,101人でした。合格率はわずか8.0%です。

また、2016年が特別だったわけではなく、マンション管理士の合格率が10%を上回った年はありません。さらに、マンション管理士の資格自体、非常に専門性の高い資格になります。そのため、全くマンション管理に関係ない人が受験をしているとは考えにくいのです。その受験者ですら、合格率が10%を切るので、どれほど資格取得が困難かはお分かりいただけると思います。

どういう試験内容?

試験
試験内容としては、マンション管理に関わること全てが試験範囲となります。なぜなら、マンション管理士は、管理組合の代わりにマンションの管理全般をコンサルティングする必要があるからです。具体的には以下のような科目です。

1.マンションの法令や実務に関すること

2.管理組合の運営円滑化に関すること

3.マンションの建物、付帯設備、構造に関すること

4.マンション管理の適正化推進に関する法律のこと

マンションの法令や実務に関すること

上記1の「法令や実務」に関しては、民法や不動産登記法などの不動産関連の法律知識が必要になります。また、建築基準法や消防法、マンションの建て替えの円滑化等に関する法律など、マンションの建築後に関係する法令の知識も必要です。

管理組合の運営円滑化に関すること

上記2の「運営の円滑化」は、管理組合役割や、苦情対応と対策、訴訟と判例など、管理組合の運営に欠かせない知識が必要です。管理組合のサポートをするとうことは、当然このような入居者対応も仕事の一つになるということです。

マンションの建物、付帯設備、構造に関すること

上記3の「設備、構造」に関してです。マンション内には、「共用設備」と言われる設備があります。たとえば、全室の下水を下水管へつなげる配管や、共用部専用の電源などです。このような細かい設備に関しては、一般的には知られていません。

しかし、このような設備は「長期修繕計画」にも組み込む必要がありますし、日々の管理の中で「点検」する必要があるのです。

マンション管理の適正化推進に関する法律のこと

そして、上記4「適正化推進に関する法律」は、マンション管理に関連する法律が出てきます。基本的には暗記科目が多く、法律関連も多岐に渡るので「難関」と呼ばれる資格なのです。

どういう人達が受験(取得)してる?

統計があるわけではありませんが、マンション管理士の資格を取る人の多くは、管理会社勤務者と言われています。理由は、業務内容的に、管理会社勤務でないと活用するのが難しいからです。

一方、多くの管理会社は「マンション管理士」の資格取得を推奨しており、マンション管理会社内ではポピュラーな資格と言えます。

管理会社に勤務していない人

当然、マンション管理士の中には、管理会社に勤務していない人もいます。そのような人は、マンション管理士以外の資格を持っているケースが多いです。たとえば、「宅建士」や「建築士」など不動産関連のものです。

また、「行政書士」「司法書士」などの資格と並行して保有している人もいます。そのような人であれば、マンション管理士の資格を持っていることによってディベロッパーから信頼を得たり、つながりが出来たりする可能性があります。

このような、ほかの資格と合わせたマンション管理士の「資格」の活かし方は、次項で詳しく解説します。

独占業務ではない

マンション管理士は独占業務がありません。独占業務とは、その資格を持っている人しかできない業務のことです。たとえば、税理士の独占業務は「納税者の代わりに税務署へ申告すること」ですし、弁護士の独占業務は「業務として法律事件の弁護を行う」です。

しかし、マンション管理士には独占業務はなく、名称独占資格でしかありません。つまり、上記で言った管理組合のサポートは、マンション管理士の資格がなくてもできるのです。しかし、マンション管理士の「知識」がないと、実際には業務遂行が難しいです。

そのため、マンション管理士はその「資格」自体に価値があるというよりは、その資格を取得することにより得る「知識」に価値があるのです。

マンション管理士のニーズ

ニーズ結論から言うと、マンション管理士のニーズは今後上がっていくと考えられます。ただでさえ、合格率が低い資格ですので、爆発的にマンション管理士が増えるということは考えにくいです。

一方で、上述したように、既に築年数の古いマンションは多く、今後も増えていきます。

そのような状況の中で考えられる、今後のマンションのリスクは以下の通りです。

1.マンションの建て替え問題

2.空き家問題

3.リノベーション物件の増加

結論をいうと、マンションの建て替え問題や空家問題は、今後の「マンション修繕」ニーズが上がることを示しています。また、リノベーション物件の増加に関しても、「長期間資産価値の下がらないマンション」ニーズを高め、結果的に「マンション修繕」ニーズを高めます。

マンションの建て替え問題

マンションの建て替え問題は、2017年の今でも問題視されています。マンションを建て替えるためには、区分所有者の4/5以上の賛成が必要になり、これは「区分所有法」という法律で決まっています。まず、このハードルを超えることが難しいです。

たとえば、高齢者の人などは建て替えに伴う「引越」や「仮住まい」、「費用の捻出」などを拒否する可能性が高いです。また、若年層の中でも、売却を考えている人や今のままで良いと思っている人もいるはずです。

その人たちを全員説得してマンションを建て替えるのは非常にハードルが高いのです。そのため、マンションの建て替えが進まず、老朽化していく建物が多くなっているのが現状です。

建て替えを行っているマンションは少ない

実際に、国土交通省のデータ※2を見ても、建て替えを行っているマンションは少ないです。2014年時点でも、建て替え準備中物件も含めて、わずか218例に過ぎません。つまり、実際に建て替えを行っているマンションは、ほとんどないということです。

※2国土交通省

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/tatekae260401.pdf

建て替えをしている事例は「等価交換」

さらに、建て替えをしている事例のほとんどが「等価交換」です。等価交換とは、不動産ディベロッパーがマンションの建っている土地を買い取り、その土地に新たなマンションを建てるという事業です。

元々住んでいた人は、マンションから一時的に出ていく代わりに、新しいマンションに住むことができます。つまり、お金を支払うことなく、新しいマンションを手に入れることができるということです。

老朽化するマンションが増える

マンションを建て替えるには億単位のお金がかかります。そのため、今後も建て替えは「等価交換」でしか成立しにくいです。何が言いたいかというと、これからどんどん老朽化していくマンションが増えていくということです。老朽化するマンションが増えるということは、そのマンションの「修繕」が大切になります。

しかし、修繕するとなると「修繕会社」「修繕箇所」「修繕コスト」など管理組合で決めないといけないことがたくさんあります。そのため、マンション管理士が管理会社内にいたり、管理組合との間に入ったりすることによって、修繕が上手くいくケースが多いのです。

今後増えてくるであろう「修繕」に関して、豊富な知識とノウハウがあるマンション管理士は、特に今後は重宝されるでしょう。

空き家問題

空き家また、空き家問題も、前項の「建て替え問題」と同じです。結論から言うと、空き家がますます増えていくことによって、その空き家の「修繕」問題が出てくるというワケです。
特に、相続した空き家を売却するときには、修繕をして耐震性を上げれば税制優遇※3が受けられます。

現に空き家は2013年時点で以下のような状況※4です。

・総住宅数は6063万戸、5年前比5.3%増加

・空き家数は820万戸、5年前比8.3%増加

今後も日本は人口減少の一途をたどる※4ので、空き家問題が解消されるとは考えにくいです。

また、さきほどの税制優遇も加味すると「修繕」需要が高まり、その結果マンション管理士ニーズも高まると考えられます。

※3国税庁 マイホーム売却の特例

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/joto-sanrin/h28aramashi.pdf

※4※5総務省統計局

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.htm

http://www.stat.go.jp/data/jinsui/

リノベーション物件の増加

また、最近ではリノベーションおよびリフォーム物件が増加※6しています。これは、従来のスクラップ&ビルド(建築して取り壊す)という考えから、既存の建築物を長い期間利用するという考え方に変わっているからです。

建物の耐久性も上がってきており、リノベーション物件の方が安価で手に入る上に、自分の好きな間取りや仕様にすることができます。そのため、今後はますます、建物は長期間利用する方向になってきそうです。

そうなると、マンションの資産価値をいかに下げないかという点が大切になってきます。マンションの資産価値を下げない方法は、マンション修繕と管理をしっかり行うことです。修繕の質が良いかどうかは、長期間での修繕計画の精度で決まります。

また、マンションの管理は、管理会社の提供する「管理人の質」「清掃計画の質」、そして「管理規約の徹底」などが重要です。マンション管理士は、それら全ての知識があるため、ニーズが高まってくると考えられるのです。

※6国土交通省

http://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000653.html

マンション管理士の活かし方

2つのパターンマンション管理士を活かす方法としては、先ほど言った「管理会社勤務」のパターンと、「管理会社勤務以外」のパターンで考えなければいけません。

管理会社での活かし方

管理会社勤務者がマンション管理士を保有していると、「ディベロッパー」という観点と「入居者」という観点の両方を相手にするときにメリットがあります。

ディベロッパー

まず、マンション管理士を管理会社で活かす方法は、ディベロッパーからの「信頼」を勝ち取れるという点です。マンションを建築するときには、不動産ディベロッパーが土地を購入するところから始まります。そこに設計図を描き、マンションを建築します。

そして、マンションを販売する過程で、管理会社を選定するという流れになります。その管理会社と管理内容の詳細を話し合い、管理内容の決定と管理費の積算をするのです。そのときに、「マンション管理士」という資格、および知識やノウハウは武器になります。

ディベロッパーの担当者は、いかに管理費を抑え質の良い管理ができるかを考えます。そのため、管理に関する知識やノウハウを持っているマンション管理士の方が、信頼性も高く精度の高い提案ができるのです。

マンションの入居者

マンションの入居者で組成されるマンション管理組合は、管理会社を変更することもできます。「対応が悪い」なども管理会社を変更する理由にもなり得ますが、「コストパフォーマンスの高い管理会社がほかにある」などの理由も多いです。

そのような事態にならないために、マンション管理士の「知識」を得ておくことは大きな意味があります。他社に乗り換えられないように、マンション管理士の高いリテラシーを持って管理業務を遂行することで、管理会社の変更リスクを抑えるというワケです。

ただし、前項の「ディベロッパー」の話もそうですが、マンション管理士の資格を取得するだけでは意味がありません。資格取得後もきちんと勉強して、法律の変更や新しい管理方法などにアンテナを張っておく必要があります。

管理会社以外での活かし方

先ほどもいった通り、マンション管理士の資格取得者は、そのほかの資格を持っている人も多いです。また、ディベロッパー勤務の人でもマンション管理士の資格は有効活用できます。

建築士×マンション管理士

ほかの資格との組み合わせで最も価値を発揮するのは「建築士」との資格です。なぜなら、さきほど言った「修繕」ニーズが今後ますます上がってくると考えられるからです。マンションの修繕をするときには、「修繕会社」に依頼します。

この修繕会社は、「修繕」だけを専門に行っている会社もありますし、ディベロッパーの一部門として「修繕」を行っている会社もあります。いずれにしろ、修繕計画の立案には建築士は必須条件です。

そのため、修繕を担当する会社の建築士がマンション管理士を保有していることで、より質の高い修繕ができるのです。マンション管理士は、一回の修繕だけでなく、長いスパンで策定する「修繕計画」の知識もあります。

また、各法律や建築設備に関しても、マンションに特化した知識があります。そのため、長いスパンを見越した修繕を実施できるのです。

ディベロッパー勤務者

ディベロッパー勤務者でマンション管理士が一番活きる職種は「営業」です。マンションの営業とは、いわゆる「モデルルーム来訪者」への接客業です。その接客をしているときに、「管理」の話は必ず出てきます。

たとえば、「ほかのマンションと管理が違う点を知りたい」や「修繕計画を詳しく教えて欲しい」などの要望や質問です。そのときに、名刺にマンション管理士に記載があるだけで、顧客の信頼性は増します。

また、マンション管理士を取得するための知識も営業トークに活きるので、説得力の高い営業ができるというワケです。

まとめ

このように、マンション管理士は非常に難関な資格です。難関である理由は、「非常に幅広い知識が求められる」ことであるので、その幅広い知識を活かすことができればマンション管理士の資格を最大限活用できます。

ただし、マンション管理士の資格を取得するだけでは意味がありません。何のために取得して、どのように活かすかが大切になってくるのです。上述したような活用法を踏まえ、まずは自分がマンション管理士を取得する意味を考えてみましょう。

- 2017年03月13日