どのようなマンションを選べば良いのかは人それぞれ【マンションマニア】

無理無理無理…無理です~。。。

どうも!マンションマニアです!

住まいは欲しいと思ったときに気に入ったものを購入すれば良いわけですが星の数ほどある中から選ぶわけですから迷いますよね。。まさに無理無理無理…無理です~。と迷える子羊になっている方が多くいらっしゃいます。

今回は新築マンションを3つに分類してみますのでご自身が検討されているマンションがどれに当てはまるのか、どのタイプのマンションがご自身に合うのかを確認していただけたらと思います。

①購入価格がお安く、毎月の支払いも抑えられるけど資産性はそこまで高くない

②購入価格はそれなり、資産性もそれなりでバランスが良い

③購入価格は高いけど値下がり不安が少ない、場合によっては値上がり期待も

まず①についてです。

こちらは郊外に多いパターンですね。新築時の価格が70㎡で4000万円など抑えられているかわりに築10年になる頃には物件価値が2500万円になっているなど値下がり率が高いマンションです。

このようなマンションで一番怖いのが残債割れです。住宅ローンの残債が減っていくスピードよりも物件価値が減っていくスピードが速いと売るに売れない状態になってしまいます。いわゆる含み損です。例えば4000万円を金利1%で借入した場合の10年後のローン残債は約3000万円です。しかしながら物件価値が2500万円まで下がっていた場合は仲介手数料を合わせて600万円は貯金から支払わなくてはなりません。

つまり①のマンションを購入して良い方は

・頭金を多めに入れられる
・あえてフルローンで組むけども貯金はたんまりとある

となります。

貯金もないし、、、でも毎月の支払いも抑えたいし、、、という方は①を購入してはいけません!!

続いて②についてです。

こちらは近郊エリアの駅近などに多いですね。あとは開発が進むエリアのマンションもこちらに当てはまりやすいでしょう。値上がることはないけどもフルローンで組んでも残債割れの心配はそれほどないという条件です。

例えば価格は70㎡で6000万円、けしてお安くはないけども今の市況としてはそこまでお高くない。10年後の物件価値も4800万円くらいとこちらもまぁまぁ。例えば6000万円を金利1%で借入した場合の10年後のローン残債は約4500万円です。残債割れもしていません。

貯金がない方が表面上の価格、毎月の支払額の安さに飛びついて①を買うくらいであれば若干背伸びして手が届くなら②を購入すべきでしょう。

最後に③についてです。

こちらは都心部を主として近郊エリアの駅前タワーマンションなどにも多いですね。

例えば価格は70㎡で8000万円、一般的なサラリーマンからしてみると手が出しにくい価格ですが10年後の物件価値も8000万円など価格維持率がめちゃ高なマンションです。このようなマンションは築年数が経過すればするほどいわゆる含み益が溜まっていきます。毎月の支払い頑張れます!!という方であれば③を購入しておくと資産にもなりますからおすすめできます。

「いやいや、マンマニさん。③を買えるのはごく一部の富裕層でしょ。そもそも①しか買えない収入の場合や頑張っても②という人はどうすれば良いのさ。」

はい!お任せください!解決方法をアドバイスいたします!

収入的に①しか買えません。②はそもそもローンも組めないですし、、、貯金も諸費用分くらいしかないんです。。。

そのような方は築浅の中古マンションにしましょう。

例えば①に該当するマンションの築10年落ちを購入すれば良いのです。いくら資産価値の下落が激しいからといってこの先も新築時から築10年時と同じペースで値下がりしていくわけではないのです。

ただ上記を35年ローンで組んでは戦略的とは言えません。20年ローンで組むのです!!

4000万円の新築マンションを35年ローンで組むのと2500万円、築10年の築浅中古マンションを20年ローンで組むのとでは毎月の支払額はほぼ一緒となります。もちろん修繕積立金が値上がりしていることが多く、固定資産税の減税などが終了しており若干の差は出てしまいますが誤差の範囲でしょう。

2500万円を金利1%の20年ローンで組むと10年後の残債は約1300万円です。購入したマンションは築20年となっていますが果たしてそこまで値下がりしているでしょうか?よほど不便な立地でない限りはそこまで下がっていないでしょう。

収入的に無理ができない、しかし貯金も少ないという方は上記の購入方法がおすすめです。2500万円くらいの良質な築浅中古マンションは星の数ほどありますよ!

なーにー?!!!どうしても新築がいい・・・・???!!!

「あきらめないで!」

収入的に無理ができない、しかし貯金も少ないという方でも残債割れしにくい新築マンションはごく僅かですがあります。具体的にはポレスター鴻巣駅前ガーデンズのようなマンションです。販売価格も抑えられているのだけども立地が良いから値下がりしにくいという物件です。基本的にはザ!郊外の駅前か地方都市のタワマンなどです。都心部までの距離を妥協できるならばこのような選択肢もありますので参考までにどうぞ。

ポレスター鴻巣駅前ガーデンズ(マンションマニアの住まいカウンターに飛びます)

頑張れば②に手が届くけど・・・と悩んでいる方にも解決方法はあります!

すでにお子様が生まれている方だと現実的ではないのですがとりあえずディンクスだけどいずれはファミリーという若い方であれば最初に②の55㎡前後の2LDKを購入しておき、子供が生まれて手狭になってきたら①か②の70㎡くらいのお部屋に住み替えるという戦略的方法です。最初から賃貸目的で購入するのは住宅ローンの特性上NGですがそうでなければ住み替え時に賃貸へ出すこともできます。

1件目に資産性を重視して購入した住まいを賃貸に出すことで資産を形成しつつも自らは毎月の支払額を抑えた①を購入することでバランスを取ることも可能です。お若い方で子育てがまだ先なのであればひとまずは②の中から資産性が高い物件を選んでおくのもありでしょう。

購入・売却相談などなどございましたらマンションマニアまでお問い合わせください!

執筆者:マンションマニア
運営サイト:マンションマニアの住まいカウンター

- 2017年09月06日