成城学園駅北口のマンション相場高級住宅街に住まう【マンションマニア】

マンション探訪

今回は成城学園駅北口を特集いたします！

成城学園駅を訪れた理由はクレヴィア成城という新築マンションを見学するためです。新築マンションを見学する際は必ず周辺のマンション相場を調べることとしています。これはご自宅を売却して買い替えで購入される方や周辺の中古マンションを合わせて検討する方、また新築マンションの価格が中古マンション相場から離れていないかを調べるためです。

まず新築マンションとして供給中のクレヴィア成城ですが、おおよその平均坪単価は285万円です。

続いて築年数が経過した近隣のマンションを見てみましょう。

まずは成城ペアシティ三船です！

1987年築ではありますがタイル貼りで高級感があり成城らしいマンションです。

平成28年6月30日時点での売り出し中のお部屋は

6900万円　134.3㎡　2階　南向き　坪単価169万円

上記の部屋をマンションマーケットの簡易査定で調べて見ると

6,180万円〜6,830万円　㎡単価：45万円〜 50万円／㎡／坪単価：152万円〜 168万円／坪　（2016年6月30日現在）

と出てきます。

築年数が経過してもこれだけの価値が維持できるとなるとローン支払い後に売却して周辺の新築、築浅に引っ越せる資金になります。

続いては築浅マンション、パークハウス成城です！

2009年築のマンションで先ほど紹介したクレヴィア成城の前に同エリアで供給されたマンションとなります。

同マンションは外観を見て分かるように間取りに特徴があり、いわゆる田の字プランではありません。間取りによってはお風呂だけでなくトイレにも窓があるなど変形間取りならではの特徴があります。ディスポーザー設置など仕様、内装のグレード感はもちろん、機械式駐車場の待合室を設けるなどこだわりがあるマンションです。

平成28年6月30日時点での売り出し中のお部屋は

6180万円　76.1㎡　2階　南東向き　坪単価268万円新築時の価格6440万円（手持ち資料より）

上記の部屋をマンションマーケットの簡易査定で調べて見ると

5,080万円〜5,610万円　㎡単価：66万円〜 73万円／㎡／坪単価：220万円〜 243万円／坪（2016年6月30日現在）

と出てきます。

このように簡易査定と売り出し価格が大きく離れることがありますがその理由として

・あくまで簡易査定である
・売主が強気の価格で出している
・簡易査定では分からない＋材料(新築時のオプションなど)がある

と考えられます。自宅を売却する際は簡易査定をしてから実査定を申し込むことが多いかと思いますが、簡易査定と実査定、また売主様が思う希望の価格が多少離れてしまうことは売却時のあるあるです。

大切なのは売却の依頼を受けたいから高い査定を出す業者ではなく「売れるための提案」を適正価格でしてくれる業者です。

続いても築浅マンション、下記画像、向かって手前がルネ成城、奥がガーデンコート成城です。

ルネ成城が2006年3月築で総戸数93戸、ガーデンコート成城が2002年11月築で総戸数170戸となります。

隣り合う同マンションを同条件にてマンションマーケットで簡易査定してみましょう。

査定条件：70.0㎡、5階、南向き

ルネ成城　5,160万円〜5,710万円　㎡単価：73万円〜 80万円／㎡／坪単価：244万円〜 269万円／坪（2016年6月30日現在）
ガーデンコート成城　5,520万円〜6,110万円　㎡単価：78万円〜 87万円／㎡／坪単価：260万円〜 287万円／坪（2016年6月30日現在）

隣り合うマンションなのに築年数が古いほうが高査定なのはなぜでしょうか？評論家目線で見たときに戸数によるメリットが大きいのではと考えます。ガーデンコート成城はオーナーズルームやシアタールームなどの共用施設に加えて2～3戸に対して1台のエレベーターを設置するなどこだわりある設計になっています。ただ、ルネ成城も高級感ある外観ですし、けして劣っているわけではありません。簡易査定は直近の成約に左右されることもありますから隣のマンションより低いとがっかりせずに実査定でその理由をしっかりと営業さんに説明してもらうべきでしょう。

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最後に紹介するのは成城学園駅最寄りのマンションとしては有名なパークシティ成城です。

先ほどまで紹介したマンションを知らなくても、パークシティ成城なら知っているという方も多いはずです。