買い替え前提なら中古マンションが有利?!相場観を見につけてからの購入・売却がおすすめ!【マンションマニア】

マンションマニアへの問い合わせですが、やはり一番多いのは新築マンション、その次に中古マンション、売却相談と続きます。新築マンションの相談の中で一番多い内容が

・○○マンションの資産価値はいかがでしょうか?
・○○マンションの中で一番資産価値が高い部屋はどこでしょうか?

というものです。

ん~マンションにもよりますが、そもそも資産価値を求めるのであれば中古が有利になってしまいます。ましてやマンマニへの相談はほとんどが近郊、郊外エリアですから尚更の話です。

今の市況で新築マンションを買うのであれば車と同じ考えで買う必要があります。新車を買う方で将来の価値を気にする方は少ないのに、新築マンションでは気にする方が多いのはなぜなのでしょうか?新車を買う方は価格下落率としては中古車のほうが有利で、新車は人が乗った瞬間価値が下がることを理解したうえで購入する方がほとんどです。
それでも新車を選ぶ理由は【気持ち良さ】【単純に新しい物好き】という新車ならではの価値を買うからです。新築マンションも同じ考え方で買う必要があります。それは人が住んだ瞬間に新築ではなくなり価値が下がるからです。

冷静に考えてください。あなたが今買おうとしてる6000万円の部屋、3年後中古で出ていたらいくらで買いますか?同じ6000万円出して買う人がいますでしょうか?ランドマークマンションでない限りは難しい話です。

モデルルームで「周辺の築浅マンションは新築時より値上がりした価格で取引されています」という説明を受けることが多いはずです。
そのマンションは新築マンションの価格が安いときに供給されたマンションではないですか?あたかも今販売しているマンションも値上がると思わせる説明には注意が必要です。営業さんによっては「新築時の価格が安かったですからね。こちらのマンションが数年後に高く売れるというものではありません」と説明してくれる方もいるのですが、ごくわずかです。

それでも新築マンションっていいですよね~やはり気分が良いです。
またコミュニティ形成前なので転校生気分を味わう必要もありません。ですから新築マンションを買うことは一切否定しません。先月の記事でも書きましたがどれくらい下がるかを知ってから購入すれば良いのです。

物件名を伏せて調べ方を説明いたします。

まずは検討している新築マンションの近くに建つできるだけ築浅のマンションの相場を調べます。相場の調べ方としてはポータルサイトで売り出しがあるかどうかを確認することと、マンションマーケットのような簡易査定ができるサイトを利用することです。本格的に調べたいなら仲介業者に問い合わせて過去の事例を見せてもらってもいいでしょう。

今回は、某県某駅にて供給中の新築マンションと、そのすぐ近くに建つ築浅中古マンションの売り出し事例で見てみましょう。

<某県某駅のマンションの場合>

・記事作成時点での先着順販売住戸
新築マンション 駅から徒歩3分 高層階 74.45㎡ 4548万円 坪単価201万円

・記事作成時点での中古売り出し住戸
2009年築のマンション 駅から徒歩3分 高層階 83.43㎡ 3800万円 坪単価150万円

つまりは新築マンションの当該住戸を買うと、約7年後に3384万円程度になるということで、下落率は約25%です。では中古のほうがさらに7年後の築14年時に25%下落してしまうのか?もちろんそれは否定できないのですが、可能性はかなり低いかと。それは7年後に再度どこかで記事にできたらと思います(笑)

今回の新築マンション値上がりの主な理由が建築費高騰ですから仕様も下がっています。実際に今回比較したマンションも7年前のマンションのほうが圧倒的に仕様が良く、いずれ中古市場で戦うことになった場合に築浅のほうが仕様が低いと築古に勝てるのかどうか・・・。

基本的に値下がりのカーブは築年数が浅いうちのほうが大きくなりますから、築年数が経つにつれて値下がり率は下がることが一般的です。このように将来の値下がりがわかりつつ新築を選ぶのであれば、なんら心配ありません。最初から値下がりに対して貯金をするなど対策できますから「そんなはずでは」は防げます。

新築マンションを検討する際は周辺の同類マンションの相場を調べれば、将来の価値というものがだいたいではありますがわかりますから、必ず調べてほしいポイントです。

実際にマンマニが相場観を調べる際に利用しているのがマンションマーケットです。宣伝臭くなってしまいますがガチで利用しています(笑)

マンションマーケット_TOP

良さげな中古マンションをポータルサイトで見つけた際に、その部屋の価値が適正なのかどうかを簡単に調べるには適したサイトです。先ほど話した検討している新築マンションの周辺にあるマンションの相場価格の推移をを調べるのも容易です。
マンマニがマンションウォッチを始めた12年くらい前は、まだこのようなサイトがなかったので、住宅情報誌の中古ページを保存して相場観を見につけていたのが懐かしいです。最近はこのようなサイトができて便利になった反面、勉強して力をつけている読者様も多いためマンマニもプロとして負けないよう頑張っていかなければなりません!
マンマニの強みは資産価値はもちろん、マンション単体ごとの「強み」を知っていることです!購入、売却どちらも対応可能ですのでお気軽にご相談ください!

執筆者:マンション評論家 マンションマニア

- 2016年07月13日