“東京都港区”は、日本で最もブランド力のあるエリアと言っても良いでしょう。白金、青山、麻布、六本木など、東京を代表する大都市を抱えている港区は、東京都の中でも中央区・千代田区に並ぶ「都心3区」と言われています。
そんな港区の住居は、タワーマンションのイメージが強い方も多いと思います。都心エリアはビルなどの高い建物も多いため、比較的容積率が高く、大きな建物を建築しやすいです。そのため、都心に位置する港区ではタワーマンションが多いのも事実です。
さて、今回マンションサプリでは、日本を代表するエリアである「港区」の資産性について検証するため、「マンションマーケット」の相場データを用いて、港区の以下エリアのマンション価格を調査しました。
※調査概要
・対象マンションは相場情報サイト「マンションマーケット」に掲載されている中古分譲マンション
・対象エリアは港区の30エリア（赤坂、麻布十番、麻布台、麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、海岸、北青山、港南、芝、芝浦、芝公園、芝大門、白金、白金台、新橋、高輪、台場、虎ノ門、西麻布、西新橋、浜松町、東麻布、東新橋、三田、南青山、南麻布、元赤坂、元麻布、六本木）
・各マンションのエリア分類は所在地住所によって分類
・対象エリアのうち、該当マンションが10棟に満たないエリアは除外
・上昇率は2017年4月の月間平均平米単価と2018年4月(4/1~4/17)の平均平米単価を比較して算出
・データは2018年4月18日時点
調査結果
全体的なランキングを見る限り、西麻布や南青山といった、港区でも人気のあるエリアが上位に入っています。2017年4月時点でもマンション価格は高水準だったにも関わらず、そこから更に4％以上の上昇を見せているのは、非常に高い上昇率と言えます。
最近はマンション価格が上昇しているので麻痺しがちですが、そもそも土地以外の不動産は、築年数が経過するほど価値が下がるのが一般的です。そのため、昨年より高く売れている時点ですごいことなのです。そういった意味では、第10位の芝エリアでさえ約2.7％上昇というのは、すごい結果になっています。
一方、白金や六本木もベスト10にランクインしてくると思いきや、この辺りはランクインせず、代わりに浜松町・西新橋という港区の中でもランクが高くないエリアがトップ10に入っています。なぜ、この2つのエリアがランクインしているかという点を考えてみましょう。
再開発と利便性
結論からいうと、浜松町と西新橋のマンション価格上昇率が高い理由は、再開発と利便性が関係しています。この2つの要素は不動産価格に大きな影響を与え、特に再開発に関しては長い期間その恩恵をもたらすほどの要素です。
そもそも、西新橋エリアとは、新橋駅西口（銀座と逆）の虎ノ門や霞が関方面のエリアになります。いわゆる、新橋のサラリーマン御用達の飲み屋街があるエリアを抜け、日比谷通りを超えたエリアになるので、比較的静かなエリアです。
一方、浜松町エリアとは、西新橋エリアのすぐ南側のエリアになります。浜松町駅の北側エリアに位置するので、大門や御成門、芝公園駅にも近いエリアです。この辺りはビルが多いエリアでありますが、区画によってはマンションもたくさんあるエリアになります。
再開発
さて、上述した要素の1つ「再開発」については、西新橋エリアがその恩恵を大きく受けています。東京オリンピックに向けた再開発の1つに、虎ノ門ヒルズを中心とした、虎ノ門1丁目～3丁目付近を中心とした大型再開発があります。
正確には、東京オリンピックを契機に再開発が決まったわけではありませんが、東京オリンピックの決定がきっかけとなり、再開発が実際に実行されたのは事実です。ランキングを見てもらうと分かりますが、虎ノ門エリアも上昇率3.32％で第7位と上位にランクインしています。
なぜ、実際に再開発されている虎ノ門エリアではなく、隣接している西新橋エリアの方が上位かというと、1つは「虎ノ門エリアの上昇は既に緩やかになった」という点が考えられます。つまり、再開発が加速して虎ノ門ヒルズの完成などは既に終わっているため、虎ノ門エリアの資産価値上昇は一息ついたということです。
また、個別に物件を見ていくと、西新橋エリアは「桔梗備前ビル」という物件の上昇率が24.94％あり、全体の上昇率を押し上げています。ちなみに、この物件を抜くと、西新橋エリアの上昇率は2.48％まで下がり、トップ10から外れてしまいます。
そもそも2.48％でも上昇率としては高いので、再開発の恩恵は受けていると思いますが、全体的なランキングだけでなく、物件個別にもスポットを当てる必要があります。
利便性
次の「利便性」に関しては、先ほど解説した立地紹介で想像できると思います。西新橋エリアは最寄り駅が「新橋」「虎ノ門」「内幸町」であり、日比谷・有楽町方面も徒歩圏内です。一方、浜松町エリアの最寄り駅は、「浜松町」「新橋」「御成門」「芝公園」と、こちらも都心の駅を網羅しています。
たとえば、西新橋や浜松町よりも下位にランクインしている麻布、白金は、エリアの「格」としては西新橋や浜松町よりも上です。しかし、このエリアは浜松町や西新橋よりステータスはあるものの、交通利便は悪いエリアになります。
一般的に、安定的に資産価値が保たれるのは利便性が高いエリアであり、ステータスが高いエリアは物件個々の売却価格によって上昇率が変動しやすいのです。だから、「格」としては多少落ちますが、浜松町や西新橋が麻布や白金より上位にランクインしているというわけです。
マンションサプリ 編集部 - 2018年06月18日
